新房跌幅收窄至-0.8%,二手房却扩大到-1.9%!高盛:7月70城报告,藏着一个被多数人忽略的真相

但如果你只看了一眼标题就关掉页面，那你很可能被平均数骗了。

8月18日，高盛发布的最新70城房价研报：《GS China 70 city average primary property price decline narrowed further in July》，揭示了一个反直觉的事实：

新房均价确实在收窄跌幅，但上涨的城市数量反而更少了；二手房跌幅不仅没收窄，反而从-1.4%扩大到了-1.9%。

下面我们用问答的方式，把这份研报从头到尾拆一遍。不唱多，不唱空，只讲数据和逻辑。

读完你会明白：为什么高盛说"均价改善"不等于"市场回暖"，以及你手里的房子，到底算"头部资产"还是"边缘资产"。

01、这份研报的核心结论是什么？

高盛在这份最新的中国70城房价月度追踪报告中指出：

7月份一级市场（新房）加权平均房价下行压力进一步缓解，一线城市环比持续上涨、二线城市恢复小幅正增长、三线城市跌幅继续收窄；

但二级市场（二手房）跌幅反而扩大，真实的市场调整压力仍在释放。

研报用一句话定调当下楼市格局："一线企稳、二线筑底、三线缓降"，

同时提醒市场：70城数据仅针对新房交易，由于地方政府的价格管理，中国新房价格的波动性往往较低，二手房数据更能反映真实供需。

02、7月新房价格的精确数据表现如何？

经高盛季节性调整后，70城新房加权平均价格的关键数据如下：

图1：一级市场加权平均房价走势图

（经季节性调整，环比年化）

从上图1可以看出，70城新房均价在2024-2026年期间波动幅度大幅收窄，曲线在底部区域震荡收敛，印证了"跌幅收窄"的结论。

其中，上海（同比+3.0%）、杭州（同比+2.6%）、合肥（同比+0.3%） 三个城市继续保持同比正增长，是新房市场中仅有的"价格韧性"城市。

03、城市分级看，各线城市表现有什么差异？

这是本次研报最具价值的分层数据：

一线城市：环比年化上涨1.3%

• 较6月涨幅有所放缓，但仍是正向增长

• 深圳领涨，6月深圳环比上涨1.8%

• 一线城市内部出现分化：上海、深圳新房价格分别上涨0.2%，广州上涨0.1%，北京则下降0.3%

二线城市：环比年化上涨0.1%

• 扭转了6月环比下跌0.3%的局面

• 刚刚回到正区间，属于"由跌转涨"的关键拐点

三线城市：环比年化下降2.8%

• 较6月的-3.1%跌幅继续收窄

• 但绝对水平仍然偏高，仍在调整通道中

高盛指出：一线城市二手房价格环比已连续两个月保持正增长（0.2%），上海、深圳新房价格环比持续走高，核心城市"止跌回稳"信号趋于明确。

04、为什么研报强调"均价改善"与"上涨城市数量减少"的反差？

这是一个非常容易被误读的细节。

表面上看，7月新房加权平均价格同比跌幅收窄（从-3.3%到-3.2%）。

但下图2揭示的另一面是：

7月份一级和二级市场房价环比上涨的城市数量均有所减少。

国家统计局数据显示，7月70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨或持平城市有23个（比上月增加2个，但上涨城市数量实际减少）；

二手住宅环比上涨或持平城市仅8个（比上月减少2个）。

图2：70城新房与二手房价格环比上涨城市数量占比图

高盛认为：均价降幅收窄主要由上海、深圳、杭州等少数头部城市拉动，而非全国性回暖。

这种"头部拉动型"改善，意味着改善并非普遍现象，多数城市仍处于价格调整通道，只是调整速度略有放缓。

简单说：平均数被一线城市拉高了，但大多数城市其实还在跌。

05、二手房市场到底有多疲软？

二手房数据是这份研报最值得警惕的部分：

图3：二级市场加权平均房价走势图

（经季节性调整，环比年化）

更严峻的是，高盛强调：国家统计局和一些第三方平台的二手市场数据显示，过去一年房价实际下跌了5-8%。

下图4对比了国家统计局70城、中原6城、诸葛100城、贝壳25城、国信达等多个数据源的二手房指数：

图4：二手房价格指数多源对比图（2019=100）

图中可见：

• 国家统计局70城指数一路下行

• 贝壳、国信达等第三方平台指数在2025年底至2026年期间出现了更剧烈的下跌

• 脚注说明贝壳（2023年10月）和国信达（2025年12月）已停止数据发布

 7月二手房与新房的跌幅"剪刀差"：新房环比年化-0.8%，二手房-1.9%。

新房价格有地方政府备案价管理托底，波动被压低；

二手房没有这层缓冲，直接反映卖房者的降价意愿和居民部门的价格预期。

06、高频数据透露了哪些8月的早期信号？

高盛通过高频追踪器观察到两个关键动态：

1、成交量受天气扰动

8月中旬30个城市新建住宅成交量低于去年同期水平，这可能与台风和洪水扰动有关。

2、库存去化边际改善

主要城市库存月数（可售总建筑面积 ÷ 12个月滚动总建筑面积）从6月的27.5个月下降到7月的27.1个月。下降主要由二线城市带动。

库存月数27.1个月意味着：按当前销售速度，需要超过2年时间才能消化完现有库存。虽然绝对值依然偏高，但下降趋势是一个积极的边际改善信号。

07、这份研报与此前高盛"看空中国楼市"的立场矛盾吗？

并不矛盾，而是细化了判断。

2025年底，高盛曾发报告预测中国楼市调整周期漫长，2026-2027年全国房价还得跌10-15%，上海深圳也得往下走5-8%。

而2026年7月，高盛发布了另一份名为《Positioning Ahead of Tier-1 Cities Turnaround》（抢在一线拐点前布局）的研报，明确提出：

上海和深圳的房价已经见底，2025年底到2028年底核心区房价能累计回升15%；

北京要晚半年，明年上半年才能稳住；广州还得再等等；

普通二三线城市只有主城区能稍微托底；绝大多数人口流出的三四线县城长期还是阴跌去库存。

两份研报的关系应该是：

• 7月70城月度追踪报告（本报告）：用细颗粒度的数据刻画"结构性分化"：一线涨、二线筑底、三线缓降，二手房比新房更疲软

• 转向看多一线报告：在结构性分化的基础上，进一步给出一线城市核心资产的配置建议

高盛改口的逻辑支撑：

①一线城市成交量已起（量在价先）；

②供给端收缩（沪深新房供应仅占总量的35-40%，土地出让主动收紧）；

③人口与收入基本面（沪深持续放宽落户，金融互联网高端制造占GDP三成）；

④7月政策落地（央行3000亿保障房专项再贷款到位，近80城城投开始收储存量房）

08、普通购房者/投资者应该从这份研报里读出什么？

基于高盛的数据和逻辑，可以提炼三点实操性判断：

1. 不要被"均价收窄"误导为全国回暖

均价改善是上海、深圳、杭州等少数城市拉动的头部效应。如果你所在城市不在核心一二线行列，当地新房价格大概率仍在调整通道。

2. 二手房价格才是真实温度计

新房有备案价管理托底，波动被人为压低；二手房跌幅扩大到环比年化-1.9%、过去一年实际下跌5-8%，这才是居民部门真实价格预期的反映。判断本地楼市是否真正企稳，盯二手房比盯新房更准确。

3. 城市选择比时机选择更重要

高盛的判断很明确——"K型"复苏：

• 沪深核心区：2025年底已见底，2026-2028年累计回升15%

• 北京：2027年上半年企稳

• 强二线主城区：小幅托底

• 三四线及县城：长期阴跌去库存，部分城市去化周期5-10年

最后总结一下：高盛这份7月70城追踪报告，最大的贡献不在于"看涨"或"看跌"的结论，而在于它用四个维度的数据交叉验证，把一个模糊的"楼市是不是企稳了"拆解成了可观测的信号！

对于投资者而言，比结论更重要的是这套观察框架，它告诉你，在分化市场中，平均数会骗人，必须下沉到城市层级、物业类型、一二手市场去做交叉验证。

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