房产拍卖前，关键不是单看一份评估报告，而是看“房产现状—价格形成—起拍价—公告公示”这条依据是否完整。
法院会先调查房屋权属、占有使用、户型、税费和已知瑕疵等情况，这些材料能说明评价对象的实际状态，但不能单独确定房价。
价格形成也不只有传统评估，具备条件的，可以通过当事人议价、定向询价或网络询价确定财产处置参考价；不具备询价条件，或者复杂、特殊不动产议价不成的，通常委托评估机构，进入委托评估程序后，评估机构应按规定选定并通知当事人；需要现场勘验的，应制作记录，被执行人及协助义务人应当配合，拒不配合不能阻止法院依法勘验。
进入网络司法拍卖时，有评估的，起拍价参照评估价确定；未评估的，参照市价并征询当事人意见，起拍价不得低于评估价或者市价的70%，但这不表示首次拍卖必然按评估价全额起拍。
最终还要核对拍卖公告是否公示评估报告副本或未评估的定价依据，以及房屋权属、占用和已知瑕疵，普通住宅究竟采取询价还是委托评估，仍要结合房产复杂程度和议价情况判断。
