-摩纳哥经济：2025年房地产市场-
文/赵雪莹
新冠疫情后，摩纳哥居民人数一度降至38,367人，但在过去两年间持续回调，2025年12月31日，摩纳哥登记居民人数38,857人，外籍居民始终为房地产买卖市场的主力军。相较2024年由超高端地标性项目Mareterra“海上之地”支撑的大规模高价成交的特殊年份，2025年新建房屋交付103套，总成交量64套，总成交额26.1亿欧元；二手房交易量429套，重回2022年水平，总成交额32.5亿欧元；值得关注的一点是，单套成交价超两千万欧元的房产共57套，其中新建住房35套，二手房22套，而入手仅一年的新建住房已进入二手交易市场，成为拉高二手房成交价格的主因之一。
（蒙特卡洛中心公园物尽其用，7月拍卖会上的展品之一《Epicurienne》，缘于古希腊哲学家伊壁鸠鲁，泛指懂得享受美食美酒和生活乐趣的女性）
2025年共计103套新房交付使用，包括位于拉鲁斯（La Rousse）的Bay House项目，贡献56套公寓及5套别墅，位于莫内盖蒂（Les Moneghetti）的Villa Ninetta项目贡献42套公寓。全年成交量64套，其中四房以上大户型占54套，总成交额达26.1亿欧元。一居室成交4套，成交均价220万欧元，一室一厅1套，两室一厅5套，四房公寓成交27套，其余27套为五房以上住宅，含别墅，共35套成交新建住房的成交价格超过2000万欧元。
（摩纳哥各房型新房交易量及成交额 数据来源：摩纳哥统计局）
新建住房交付量与成交量恢复正常水平的另一边，二手房交易量迅速回暖至429套，全户型成交量上涨，除一居室及一室一厅的交易量增长10%左右外，两室一厅及五房以上住宅成交量同比上年增加近20%，四房住宅类别增加54.3%。二手房总成交额达32.5亿欧元，同比上年，净增11亿欧元，上年新建住房迅速进入二手房市场进行交易，对成交价起到极大影响，摩纳哥统计局甚至为此修改了公布数据，不再发布二手房每平方米成交价格，而改用整体平均交易价格。
（摩纳哥二手房市场交易量及总成交额变化图 数据来源：摩纳哥统计局）
二手房交易中位价为400万欧，交易均价为760万欧，再次刷新历史最高值。以各房型的交易均价来看，一居室为200万欧元，一室一厅400万欧，两室一厅550万欧元，四房公寓1020万欧元，五房以上住宅交易均价涨幅54%，为2900万欧元。因整体市场需求增加，每平米单价在过去十年间快速攀升，500万欧元以下二手房交易比例从80%下降至65%，2025年间成交单价超过2000万欧元的二手房为22套。
（摩纳哥二手房成交价位 数据来源：摩纳哥统计局）
最后，让我们一同了解2025年起公布的摩纳哥8个区划的每平米交易均价，包括新建住房及二手房。蒙特卡洛作为摩纳哥最具代表性的区域，赌场/巴黎酒店等历史性地标建筑均位于此，2025年每平米交易均价为54,009欧元，与上年基本持平，二手房交易量占比增至38.2%；
（蒙特卡洛仍代表着顶奢，配套设施齐全，交通便利）
拥有众多办公楼和住宅的拉鲁斯（La Rousse），交易均价为51,265欧元，新房交易拉高了整体房价，占二手房交易量的23.3%；拉孔达米讷（La Condamine）作为本地居民居住区域，因其便利的地理位置受到青睐，交易均价微降至52,104欧元，二手房成交量较上年增加29.4%，占总量的10.3%；
（2025年摩纳哥各区房产交易均价 信息来源：摩纳哥统计局）
近年来作为重点区域，城市发展急速推进的热带植物园区（Jardin Exotique），每平米成交均价为45,168欧元，二手房交易量较上年增加86.4%，占比9.6%；丰维埃耶（Fontviellie）每平米交易均价为52,518欧元，量价均呈下降趋势；拉沃托（Larvotto）因近年来为摩纳哥政府的重点开发区，达到惊人的71,167欧元，虽然该区域内以出租和新建住房为主，但2024年的新建房屋迅速进入二手房交易市场，成交13套，较上年增加116.7%。
（拉沃托的人造沙滩及海滨餐厅已然成为摩纳哥的夏季乐园）
自2015年起，摩纳哥不断进行着城市改造升级，在2.08平方公里的超小面积上，继续缔造着摩纳哥神话。如果将其比喻成一叶扁舟，必然是船小好调头的典范，即便经历了数代人的努力打磨而成的IP也不可能在时代的洪流中固步自封，为保持其对全球高净值人群的吸引力，并支撑起房价稳步上涨的底层逻辑，城市变形计如火如荼进行中。在这微观世界中，还将有什么奇迹发生，拭目以待！
8月23日，正值处暑，争秋夺暑之际，祝愿大家身体康健，顺遂平安！
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作 者：Snow雪莹（snowfirefly80）
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