最高人民法院在（2020）最高法民申5716号中明确表达了一个在执行异议与代持纠纷中极具代表性的裁判立场：除法律另有规定外，不动产物权变动以登记为生效要件；当事人故意将房屋登记在他人名下，所谓“房产代持协议”仅在当事人内部形成债权债务关系，不直接发生物权变动效力，案外人不能仅凭代持协议所对应的债权请求排除对登记权利人名下房产的强制执行。

这一观点之所以具有广泛影响，不仅因为其回应了实践中大量存在的借名买房、代持持有、规避限购或隐名投资安排，更因为它触及执行程序中一个核心命题：案外人究竟能否凭借未登记的内部安排，对抗已经进入执行程序的公示产权状态。对律师而言，这类案件的成败，往往不取决于“是否真实出资”这一单一事实，而取决于请求权基础是否选对、证据链是否形成闭环、程序路径是否匹配物权公示原则与执行法秩序。

法理基础与规范依据

从公开裁判文书反映的案件类型看，此类争议大体具有相似结构：房屋登记在被执行人名下，案外人主张其系实际出资人或真实权利人，双方之间存在借名买房、委托持有、代持登记等协议；执行程序启动后，案外人据此提出执行异议，主张停止对涉案房产的执行。（2020）最高法民申5716号所确立的规则，针对的正是这种“登记外观权利”与“内部代持关系”相冲突的局面。法院没有否认代持协议在一定条件下的合同效力，而是明确区分：代持协议能否在当事人之间成立并有效，与其能否直接产生不动产物权变动、进而排除执行，是两个层面的问题。

1、不动产物权公示公信原则是裁判立场的底层法理

《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”这一规定延续了原《物权法》第九条的基本精神，其核心在于不动产物权变动以登记为原则生效要件。该规则背后的法理，是不动产物权公示原则。物权具有对世性、排他性和优先性，若允许当事人以登记之外的内部约定任意改变权属，将直接削弱不动产登记制度的稳定性，损害交易安全，也会冲击执行程序对登记外观的依赖。执行法院在识别被执行人责任财产时，本就以登记簿记载作为最重要的判断基础。若隐名权利人可仅凭代持协议排除执行，登记公示功能将被架空。

实践中，当事人往往强调“我实际出资、我实际占有、房子本来就是我的”。这一主张有一定事实基础，但在物权法秩序中，“出资事实”并不当然等同于“不动产物权归属”。出资行为可以形成合同请求权、返还财产请求权、不当得利请求权，甚至在特定条件下形成物权变动登记请求权，但其本身不能替代登记直接完成不动产权属转移。

2、“法律另有规定”的适用边界较为严格

该裁判观点特别指出，《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款中的“法律另有规定”，并不包括当事人故意将不动产登记在他人名下的情形。这一理解具有明确的规范逻辑。

所谓“法律另有规定”，通常是指法律直接规定在登记之外发生物权变动的特殊情形。以现行法为例，《中华人民共和国民法典》第二百二十九条规定，因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力；第二百三十条规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力；第二百三十一条规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力；第二百三十二条规定，处分依照上述规定享有的不动产物权，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。

由此可见，“法律另有规定”系法律明文设定的例外，不是当事人可以通过协议任意扩张的例外。借名登记、代持持有本质上仍属基于法律行为进行利益安排，不能脱离《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款而主张当然取得物权。

3、代持协议的法律性质：原则上属于债权性安排

在多数案件中，代持协议的主要内容是：实际出资人出资购买房屋，借用他人名义签约、贷款或登记，约定名义人将来配合过户，或者确认房屋权益归出资人实际享有。此类安排从法律性质上看，更接近委托合同、合同联立或无名合同所形成的内部债权债务关系。

《中华人民共和国民法典》第四百六十四条第一款规定，合同是民事主体之间设立、变更、终止民事法律关系的协议。代持协议如果不违反法律、行政法规的强制性规定及公序良俗，一般可以在当事人之间发生合同约束力。问题在于，合同效力不等于物权效力。依据《中华人民共和国民法典》第二百一十五条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。合同只能成为请求办理登记、追究违约责任、返还价款或赔偿损失的基础，不能直接替代登记簿完成权利变动。这也是最高人民法院在该案中强调“只能在二者之间产生债权债务法律关系”的关键所在。此处并非贬低代持协议的效力，而是在债权与物权之间作出严格区分。

4、执行异议之诉中的权利对抗结构，决定了债权难以排除执行

执行程序中的案外人救济，核心不是抽象地判断“谁更应当享有利益”，而是判断案外人是否对执行标的享有足以排除执行的实体权利。现行有效的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》对这一审查框架具有直接指导意义。其中第二十五条、第二十六条确立了以登记、公示和占有等外观状态识别权利归属的基本思路；第二十八条、第二十九条则针对不动产买受人物权期待权保护设定了相对明确的条件。

从该类案件的裁判逻辑看，案外人若仅依据代持协议主张“我有权利”，往往存在两个障碍：第一，其主张基础主要是债权，而非已经完成公示的不动产物权；第二，其权利状态通常不符合执行异议审查中“足以排除执行”的要求。执行程序面对的是登记在被执行人名下的房屋。申请执行人的信赖基础，系被执行人名下已公示的不动产责任财产。案外人内部债权若被赋予优先于外部执行的地位，既会破坏执行效率，也会激励通过隐名持有规避债务风险的行为。

5、案外人常援引的“实际出资”、“实际占有”并非当然优先因素

不少代理意见会强调，案外人支付了全部购房款，长期占有使用房屋，甚至承担物业费、税费、装修费。这些事实在证明代持关系真实存在方面具有意义，也可能影响合同效力认定、返还责任分配、违约责任承担，但不足以直接推导出物权归属。

《中华人民共和国民法典》第二百一十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明；第二百一十六条第一款规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。就权利认定顺位而言，登记簿居于核心地位。占有、出资等事实可以作为补强材料，甚至在登记错误更正、合同履行争议、所有权确认之诉中具有重要证明作用，但在对抗既有执行程序时，一般不足以突破登记外观。

6、该裁判观点的价值在于维护登记秩序与执行秩序的衔接

从规范结构看，这一裁判观点并非单纯偏向申请执行人，而是试图在三组关系中维持平衡：其一，不动产登记公示与内部真实出资关系的平衡；其二，合同自由与物权法定、公示原则的平衡；其三，个案公平与执行秩序稳定的平衡。

如果允许案外人凭借代持协议排除执行，实践中将出现较大规避空间：债务人完全可以在执行来临时，与近亲属、关联方补签代持协议，以“实际出资”“实际居住”等事实构建抗执行外观。法院在执行程序中难以在有限审查条件下准确甄别真实与虚假，执行制度的可预期性会明显下降。最高人民法院选择将代持协议定位为债权性安排，并要求其通过另诉实现债权救济，而非直接排除执行，实际上是以制度安全优先于个案内部安排。

从律师实务角度看，这一规则已相当稳定。真正有价值的工作，不是机械坚持“代持即所有”，而是围绕不同案型重塑请求权基础，寻找可以成立的救济路径。

实务启示与操作建议

（一）先做案件分型，避免一上来就走“排除执行”路径

律师接手此类案件时，最容易出现的误区，是把所有“借名买房”案件都包装成“实际权利人排除执行”。这一思路在现有裁判规则下成功率通常不高。更有效的做法，是在立案或答辩前完成四层分型：

1、代持型。房屋确由案外人出资，但基于资格限制、贷款便利、税费安排等原因登记在他人名下。

2、委托购房型。名义人受托代为签约购房，购房目的、价款来源、房屋控制均指向委托人。

3、真实买卖未过户型。案外人系真实买受人，已支付全部或大部分价款并占有房屋，但登记尚未变更。

4、登记错误或另有法定原因型。存在生效法律文书、继承、征收决定、错误登记更正等《中华人民共和国民法典》第二百二十九条至第二百三十二条意义上的法定例外。

只有第四类和部分第三类，才可能与排除执行形成较强连接。单纯代持型案件，多数应转向债权救济、损害赔偿、执行分配异议或另案追偿。

（二）不同目标对应不同诉讼方案

1、目标是“停止执行房屋”的，请审查是否具备物权或足以排除执行的法定期待权基础

如果代理案外人意图阻却执行，不能只写“确认房屋归我所有”。应逐项核对是否具备下列基础：（1）已完成不动产登记更正或存在足以推翻登记的生效法律文书。此时可直接以物权为基础主张排除执行。（2）符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条关于商品房消费者或一般买受人物权期待权保护的条件。条文适用要件需逐一核实，尤其是是否已签订合法有效买卖合同、是否支付相应价款、是否合法占有、未办理登记是否因买受人自身原因等。（3）存在查封前已形成并可强制履行的过户请求权，且该请求权具有相对优先保护基础。此种路径在实务中争议较大，论证难度高，不能简单依赖“我有协议”。

若不具备上述基础，继续坚持排除执行，容易陷入“证据越多、败诉理由越明确”的局面。因为大量证据恰好证明的只是代持关系真实存在，而不是案外人已取得对抗执行的物权。

2、 目标是“保住经济利益”的，应考虑改造为债权请求

对多数代持型案件，更现实的请求权基础是合同债权。可根据案件情况选择：（1）基于《中华人民共和国民法典》合同编相关规则，请求名义登记人继续履行过户义务。前提是房屋尚未被依法处置，且具备过户可能性。（2）请求解除代持协议并返还购房款、代垫税费、装修投入及相应损失。（3）主张不当得利返还。若协议效力存在障碍、名义人取得利益无合法根据，可考虑《中华人民共和国民法典》第九百八十五条及相关规定。（4）主张侵权损害赔偿。若名义人恶意处分房屋、虚构债务配合执行、隐匿租金收益，可在具备事实基础时综合运用侵权责任规则。（5）在执行分配程序中申报债权，争取作为普通债权人或在特定条件下主张优先受偿[需结合具体程序审查]。

代理方案要围绕“客户真正要什么”来设计。客户有时并非必须拿回房子，而是希望尽量减少损失。律师若只执着于排除执行，反而可能错过保全债权、控制损失的窗口期。

3、目标是“确认协议有效”的，不要误写成“确认物权归属”

代持案件中，确认之诉的请求设计尤其关键。若诉请直接写为“确认房屋所有权归原告”，在登记未变更、执行已启动的场景下，风险较高。更稳妥的做法常常是：（1）确认双方之间存在代持法律关系；（2）确认被告负有配合办理过户登记义务；（3）如无法履行，判令返还相应利益并赔偿损失。这样既契合合同关系的法律性质，也便于法院接受。

（三）从“单点证明”升级为“闭环证明”

这类案件成败，很大程度上取决于证据能否证明三个层次：代持安排真实存在、利益归属实际流向、未过户原因及责任归属。建议按以下模块搭建证据链。

1、基础关系证据：证明代持或借名安排的存在，包括：（1）书面代持协议、委托购房协议、微信聊天记录、短信、电子邮件、录音等。（2）购房前后关于借名原因的沟通材料，如限购、信贷资格、税费安排等。（3）名义人与实际出资人之间长期资金往来、授权委托、印章保管、房产证保管等材料。

实务中很多案件没有正式协议。此时应重视电子数据取证规则。聊天记录要保留原始载体、完整时间轴、交易背景，必要时通过公证、可信时间戳、司法鉴定固定。

2、资金流向证据：证明“谁出资、怎么出、最终流向何处”，包括：（1）购房定金、首付款、税费、维修基金、物业费的银行流水。（2）按揭贷款的还款账户、还款人、还款来源。（3）如存在现金支付，应结合取现记录、收据、证人证言、交易习惯综合证明。（4）装修款、家具家电支出、房屋增值投入的支付凭证。

资金证据中要特别警惕“从名义人账户中转”的情形。若实际出资人先将款打给名义人，再由名义人支付房款，需要把上游转账与下游购房款形成时间、金额、备注上的呼应。单独一笔“亲友转账”很难直接证明购房出资。

3、房屋控制与收益证据：证明谁实际管理、占有、受益，包括：（1）入住登记、物业备案、门禁记录、水电燃气缴费记录。（2）租赁合同、租金收取账户、租客证言。（3）装修合同、家具配送、居住照片、社区证明等。这些证据在排除执行上未必具有决定性，但在证明代持事实、返还利益范围、损失计算方面作用明显。

4、未过户原因证据：证明未办理登记并非案外人怠于行使权利，若希望向“期待权保护”靠拢，就必须说明未过户的原因。可重点收集：（1）多次催促过户的书面通知、聊天记录、律师函。（2）开发商、银行、不动产登记机构关于无法办理过户的说明。（3）政策限制、按揭未结清、查封在先等客观障碍材料。

执行异议审查中，法院会关注“未登记是否因买受人自身原因”。若案外人长期明知未过户而放任不办，抗辩空间会明显收缩。

5、风险性证据的预处理：主动解释不利事实，代持案件常伴随不利情节，如为规避限购、规避税费、隐藏资产、规避债务等。律师不能回避这些事实。应当在诉讼方案中提前评估其对协议效力、诚信判断、证明力的影响，并准备解释路径。若确因规避政策而借名购房，法院对其排除执行主张更可能持否定态度。此时应尽早调整为债权救济。

（四）不同代理立场下的具体打法

1、代理案外人时：避免“所有权论”单兵突进，改为分层主张

案外人代理意见可分为三个层次递进展开，但不是机械排列，而是根据证据强弱灵活组合：（1）主位请求：如确有生效法律文书、符合期待权保护要件，主张排除执行。（2）备位请求：确认代持关系、确认过户义务、申请中止相关处分程序或另案处理。（3）替代救济：就返还价款、损失赔偿、租金收益、不当得利另案起诉，并同步申请财产保全。

实务中，单纯在执行异议程序里“孤注一掷”并不理性。更稳妥的策略是并行推进：一边争取程序性缓冲，一边迅速锁定名义人的其他财产，防止房屋执行后客户陷入“胜诉无法执行”。

2、代理申请执行人时：抓住公示登记与债权不能对抗执行两点

若代理申请执行人，应重点围绕以下方向进行抗辩：（1）强调涉案房产登记于被执行人名下，属于其责任财产外观。（2）指出案外人依据的代持协议仅产生内部债权，不足以对抗外部执行。（3）审查协议形成时间、证据形成时间，重点识别是否存在执行前后补签、倒签、串通举证。（4）审查资金来源是否真实，防止将日常亲友转账、家庭共同财产混同为购房出资。（5）核查案外人是否长期怠于要求过户，若多年不主张权利，可反向证明其对登记状态的容忍和认可。（6）如案外人与被执行人系近亲属、关联企业、同住成员，应强化对虚假代持抗辩的审查。

此类案件中，申请执行人一方的胜点往往不在于否认一切内部关系，而在于证明即使内部关系存在，也不足以动摇登记外观与执行秩序。

3、代理被执行人时：谨慎处理与案外人的一致口径

被执行人与案外人在执行异议中常表现为一致立场，都称房子“实际不是我的”。律师代理被执行人时需特别审慎。一方面，应依法维护委托人合法权益；另一方面，不能参与虚假诉讼、虚假陈述或帮助规避执行。若证据基础薄弱、时间线异常、存在突击代持协议，律师应充分提示法律风险，必要时拒绝采用明显违法的诉讼策略。

（五）不要把所有争议都塞进执行异议之诉

1、执行异议程序的审查目标较为集中，重在判断执行标的能否继续执行，不适合承载复杂的代持事实全面审理。对证据庞杂、法律关系交织的案件，可考虑同步或先行提起合同之诉、所有权确认之诉、返还财产之诉。程序选择要根据客户目标与证据状态决定。

2、若案外人难以阻止房屋执行，应尽快对名义人名下其他财产申请保全，并对代持协议下的返还请求、损害赔偿请求及时起诉。许多案件的真正损失，不是“执行异议败诉”，而是败诉后未及时转入追偿程序，导致名义人转移其他资产。

3、房屋拍卖、变卖所得进入分配阶段后，案外人是否可以就其债权参加分配，要结合具体程序规则审查。律师应密切跟踪执行案号、评估价、拍卖公告、成交价、分配方案形成时间，不能等拍卖完成后才匆忙应对。

（六）裁判说理中的关键争点，应如何提前布局

1、 “借名原因”会影响法院对主张正当性的接受度。若借名是为了规避限购、规避贷款资格审查，法院通常更不愿支持其据此排除执行。律师在会见时应直面这一点。对这类案件，策略重点不宜放在争物权，而应转向清理债权、保全损失。

2、“是否支付全部价款”并非唯一指标。有些当事人认为，只要能证明自己支付了全部房款就能胜诉。实务并非如此。支付全部价款只解决“出资真实性”问题，并不自动跨越到“取得物权”问题。若要争取期待权保护，还要继续证明合同合法有效、占有状态、未登记原因等。

3、“占有使用多年”也不是当然排除执行的依据。房屋由案外人或其家属长期居住，确实容易获得情感上的同情，但法律判断仍看权利基础。代理时要把客户的预期从“我一直住这里，所以法院不会拍卖”调整为“居住事实只是辅证，不是核心权源”。

4、“代持协议有效”不等于“可对抗第三人”。很多代理意见把合同有效性与对抗效力混为一谈。律师写作和庭审表达中，应明确区分：代持协议是否有效，解决的是双方内部关系；协议能否对抗申请执行人，解决的是外部效力问题。这两个问题的审查标准并不相同。

（七）为交易前端和争议后端分别设计方案

1、从风险控制角度，律师在交易前端应向客户提示：不动产登记在他人名下，意味着最核心的物权公示外观掌握在他人手中。一旦名义人发生债务、离婚、死亡、失踪、擅自处分、被查封等情况，实际出资人维权成本极高。若因客观原因仍需借名，应至少做到：（1）形成完整、明确、可识别房屋信息的书面协议；（2）保留全部付款凭证，不使用无法追踪的现金；（3）对房产证、身份证件、不动产登记资料、网签材料的保管作出安排；（4）明确过户条件、违约责任、争议处理条款；（5）能办理预告登记、抵押控制、授权委托的，及时办理；（6）定期核验房屋是否被设定抵押、查封或另行处分。

2、若客户已经处于代持状态，但尚未爆发争议，律师可建议其尽早推动以下动作：（1）补签或完善代持协议，明确房屋坐落、面积、产权证号、出资构成、贷款负担、收益归属；（2）通过银行转账补强此前零散付款证据；（3）以书面形式催告名义人履行过户义务；（4）对房屋实际占有、装修投入、租金收取形成书面记录；（5）在条件允许时尽快完成登记变更，避免长期悬置。

3、一旦发现名义人涉诉、被保全、进入执行，操作顺序极为关键：（1）立刻调取不动产登记信息、查封信息、抵押信息；（2）评估是否符合排除执行条件，避免仓促提起无把握的异议之诉；（3）同步收集并固定代持、出资、占有、收益证据；（4）对名义人其他财产申请保全，准备债权追偿诉讼；（5）如有可能，与申请执行人协商代为清偿、和解置换、债权受让等商业化方案。很多客户在这一阶段仍执着于“房子肯定是我的”。律师需要帮助其把目标从抽象归属争论，转化为现实利益保护。

（八）文书写作与庭审表达的实操提示

1、起诉状和代理词中少用“实际产权人”这类结论性表述，多用“基于代持关系享有合同请求权”“具备办理转移登记的基础条件”等更符合现行规则的语言。

2、对法条引用应紧扣《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款、第二百一十五条、第二百一十六条第一款、第二百一十七条，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中与不动产执行异议审查有关的条文。

3、对于没有把握的地方，不要泛泛援引“司法实践一般认为”“大量案例表明”。如需引用类案，应注明案号、法院及公开来源。本文所讨论的核心观点来源于最高人民法院（2020）最高法民申5716号，入库编号为2024-10-2-471-001。

4、庭审中要把“事实证明什么”与“这些事实在法律上能达到什么效果”分开论证，避免事实很多、结论跳跃。

该裁判观点在当前类案中具有较强稳定性，短期内很难被根本突破。其关键意义，不在于否定代持关系的社会存在，而在于明确一个边界：不动产登记秩序不能被内部协议轻易穿透，执行程序也不能为未登记的隐名安排普遍让路。对律师而言，真正的专业能力，不是简单复制“实际出资人应受保护”的情绪化表达，而是基于现行法把案件拆解为物权请求、债权请求、程序救济、商业谈判四个层面，选择最可能实现客户利益的路径。该案传递出的最实用信号是：代持案件进入执行阶段后，重心通常已不在“证明我有出资”，而在“证明我有什么性质的权利、该权利能否对抗谁、应通过什么程序实现”。谁能把这三个问题回

答清楚，谁就更接近一个可执行、可落地的代理方案。