新房&二手房完整交易流程
一、新房（一手商品房）交易流程
完整步骤
1. 看房选房，资质核验
核实开发商五证，重点确认《商品房预售许可证》；查个人征信、购房资格，确认可贷款额度。
2. 签认购书，交定金
锁定房源，写明签约时间、定金规则；定金建议不超总房款20%。
3. 付首付 + 网签备案
首付打入预售资金监管账户，签订正式《商品房买卖合同》，开发商办理网签备案，防止一房多卖。
4. 银行面签、贷款审批
提交身份证、流水、收入证明等，银行审批，审批通过签订借款抵押合同 。
5. 银行放款，开始还贷
银行放款给开发商，购房者按月还月供；保存购房合同、全款发票。
6. 等待交房，验房收房
开发商竣工交付，验房查验房屋质量、面积。
7. 缴纳税费，办理不动产权证
缴纳契税、维修基金；开发商办理大证后，办理个人房产证（转移登记），部分城市支持交房即交证 。
二、二手房（存量房）交易流程
完整步骤
1. 看房+产权核验（产调）
调取不动产产调，确认房屋无查封、抵押、居住权；核实产权人、户口、学位、房屋是否出租。
2. 谈价，签买卖合同，付定金
签订住建版存量房合同，写清成交价、过户时间、家具家电、违约责任、税费承担。
3. 卖方解押 / 带押过户
房子有按揭，可选择提前赎楼解押，或直接走带押过户，省去赎楼成本。
4. 资金监管 + 银行面签审批
首付存入官方资金监管账户，不直接转给房东；买方提交贷款资料，银行评估、批贷。
5. 网签备案
住建系统网签，锁定房源，杜绝一房二卖。
6. 缴税、不动产过户
买卖双方到不动产中心，缴纳契税、个税、增值税；办理产权转移登记。
7. 出新证、抵押登记，银行放款
拿到新房产证，办理抵押，银行将贷款放款至监管账户，卖方收到全款。
8. 物业交割交房
结清水、电、燃气、物业费；确认户口迁出；交接钥匙、更换门锁，交易完成。
三、高频避坑提醒
1. 新房：首付务必进监管账户，不要转给销售个人；认购书看清定金/订金区别。
2. 二手房：所有大额房款走资金监管，不要私下转账给业主；过户前确认户口迁出、无租赁。
