二手房占比首超50%：中国楼市正式进入存量时代

2026年8月6日，房地产市场迎来一个值得记录的节点。

01 二手房交易占比首破50%，存量时代正式到来

2026年上半年，全国二手房交易占住房交易总量的比重首次超过新房，达到50.4%。2025年全年这个数字还只是46%，跨越中间线的速度比多数人预想的快了至少一年。

同期数据勾勒出清晰的收缩曲线：

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  全国新建商品房销售面积同比下降11.6%

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  房地产开发投资同比下降18.0%

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  房屋新开工面积同比下降23.4%

三个数据方向一致，幅度却在拉开。新开工比销售多降了近12个百分点，说明房企在主动压缩库存。6月末全国商品房待售面积7.6亿平方米，同比下降0.9%，连续4个月下降。库存终于开始往下走，驱动力主要来自供给端缩量。

值得关注的原因： 这是从"增量开发"到"存量运营"的产业逻辑切换。中央财政已安排970亿元城市更新专项资金，重点支持城镇老旧小区改造和危旧房改造，预计惠及居民约800万户。产业链重心转移已经不可逆。

二手房占比首超50%：存量时代来临

02 租赁市场进入旺季，租售比持续修复

6月租赁市场进入传统旺季，中金同质性挂牌租金指数环比上涨0.6%，待租周期维持在2.24个月。受租金与房价反向运行影响，6月租售比进一步增至2.46%。

更关键的结构性变化在于供给端：上半年16个重点城市新增租赁房源超10万间，其中保障性租赁住房占比超8成。存量改建类项目占新增长租房比例首次提升至53%，一年前这个数字仅为34%。

值得关注的原因： 租售比上升意味着租金回报率在改善，对机构化投资者是积极信号。保租房占比超8成说明政策扶持力度持续加码。存量改建占比过半，意味着租赁市场供给逻辑正在从"新建增量"转向"存量盘活"。城市更新"十五五"规划已明确11.5万个老旧小区改造目标，这个趋势没有回头路。

保障性租赁住房：租赁市场持续扩容

03 核心城市韧性凸显，上海新房成交同比增长19.5%

7月上海新建商品住宅成交面积40.8万平方米，环比减少23%，但同比增长19.5%。新房成交面积前十楼盘中，前四位全是"10万+"豪宅项目。

同期百城数据呈现两套价格体系：

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  百城新建商品住宅均价17229元/平方米，环比上涨0.26%，同比上涨2.09%

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  百城二手住宅均价12584元/平方米，环比下跌0.44%，92个城市价格下调，仅8城上涨

一张涨，一张跌。新房涨是因为上海、深圳、杭州、成都等核心城市优质改善盘集中入市拉高了样本均价。二手房普跌是因为绝大多数城市仍在以价换量的去化通道里。

值得关注的原因： 上海"淡季不淡"说明核心城市需求支撑仍然坚实，但结构极度分化。新房与二手房价格的剪刀差在扩大，低能级城市仍在调整中，城市间的马太效应在加剧。7月一线城市新房环比涨幅0.63%，三四线代表城市环比下跌0.07%，差距一目了然。

04 土地市场：全国冷、核心热

2026年上半年，全国300城住宅用地成交面积同比下降23.7%，土地出让金同比下降31.2%。但TOP20城市的宅地出让金占全国总量的62%。

一线城市平均溢价率19.8%，为所有能级中最高。7月28日，北京、上海、广州三城同日土拍，5宗地块全部成交，总金额298.7亿元，其中4宗高溢价，最高溢价率40.97%。

8月5日，武汉洪山区一宗宅地经过32轮竞价，最终溢价率20.98%成交。

值得关注的原因： 全国土地市场体量在收缩，资金和热度正加速向头部城市集中。核心城市优质宅地依然是稀缺资产，"吸金力"不减。这种分化格局短期内难以改变。

土地市场分化：核心热、全国冷

05 头部房企信用分层加剧，板块估值出现"底背离"

绿城集团获批发行15亿元无担保中期票据，全部用于置换和偿还到期债务。北京城建11.2亿元中票将于8月13日按期兑付。

广发证券研报指出，当前地产板块股价中包含的房价下跌预期为16%，而过去半年房价已经止跌，偏离程度达到2021年以来的最大值。短期看好板块偏离修复的反弹机会，9、10月后若核心城市成交中枢进一步抬升，板块具备价值反转机会。

值得关注的原因： 绿城中票"无担保+偿旧债"的模式，凸显稳健房企在融资端的信用优势。国企与民企的信用分层格局仍在深化。市场估值与实际基本面出现"底背离"，若核心城市成交中枢在三季度进一步抬升，板块存在估值修复窗口期。

阿荣小结： 核心关键词是"存量时代"和"结构性分化"。二手房占比过半是历史性节点，租赁市场在政策和市场的双重推动下持续扩容，核心城市与低能级城市的走势正在进一步分化。对于关注租赁赛道的人而言，存量改建占比过半和租售比修复是两个值得持续跟踪的信号。