●昆明公积金贷款申请要件自查：
根据《昆明市住房公积金管理中心关于印发〈昆明市住房公积金个人住房贷款实施细则〉的通知》（昆公积金规[2026]2号）第六条规定，购房人申请公积金贷款需同时满足以下条件，可逐项核对：
（一）身份与年龄
1.申请人须为具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18周岁至法定退休年龄期间。
2.持有有效的身份证件，如居民身份证、港澳居民居住证、台湾居民居住证、外国人永久居留身份证等。
（二）住房公积金缴存状况
1.个人公积金账户设立时间符合规定。
申请当月与最近一次缴存月份的间隔不超过2个月，且自申请之日起向前推算，已按时、连续、足额、正常缴存住房公积金达到规定月数——目前要求必须连续足额缴存6个月以上（含6个月）。
2.公积金账户当前处于正常状态，未被封存或冻结。
若为异地缴存职工，其缴存情况同样须符合上述要求；灵活就业缴存人则按对应的专门政策执行。
（三）还款能力
拥有稳定的经济收入，具备偿还贷款本息的能力。月收入依据近6个月的平均月缴存基数、收入流水或单位证明等材料综合认定。目前，昆明纯公积金贷款，无需提交收入流水等证明材料。在保障家庭基本生活费用的前提下，申请人家庭月还款额（包含本笔公积金贷款月供、组合贷款中商业贷款月供、其他住房贷款月供及其他负债月均还款额）与月收入之比不得超过60%。
（四）信用状况
1.申请人、共同申请人及保证人须信用良好，贷款办理当天需提供当日征信报告。
2.因征信问题无法办理的情形：
（1）贷款、贷记卡、准贷记卡存在当期逾期未还或担保人代偿记录。
（2）近5年内，贷款及信用卡逾期记录合并计算后达到连续3期及以上或累计6期及以上。
（3）存在呆账、冻结、止付、被追偿、被强制执行等情形。
（4）存在住房公积金骗提、骗贷行为，或提供虚假资料、虚假承诺。
（5）被列入失信人员名单。
（五）其他核心条件
在全国范围内无未结清的公积金贷款余额。
●昆明公积金贷款年限自查：
（一）基本年限规则
想要贷多少年，事先有个预判，以便安排资金计划。
根据《昆明市住房公积金个人住房贷款实施细则》第十三条规定，贷款期限以整年计算，最短为1年，最长为30年。贷款到期日不得超过借款申请人法定退休时间后5年。
（二）土地使用年限限制
根据前述《实施细则》第十四条规定，公积金贷款合同终止日期不得超过抵押房屋的土地使用终止日期前20年。若房屋已补交土地出让金，则根据住宅建设用地首次登记时间计算可贷年限。
国有建设用地使用权分为出让、划拨两种法定类型。住宅商品房出让国有建设用地使用权法定最高年限为70年，即俗称的70年产权。该年限起算时间从政府出让土地、登记发证那天开始算，而并非房屋交易、办证的时间作为起算点。市面上，不是每一套住宅都具备完整70年的土地使用剩余年限，所以，在物色心仪二手房时，一定要关注这个问题。
举例：若交易房屋土地使用时间段为2000年1月1日至2070年12月31日，若在2026年想要入手该二手房，则公积金贷款合同终止最迟年份为2050年（2070-20），即贷款年限为24年（2050-2026）（理论计算直接取整，实际情况可能因为具体时间稍有差异）。
●五种税的问题：
二手房交易的税费主要涉及个税、契税、增值税、土地增值税、印花税。法定层面，买方只需要缴纳契税，其他税费其实均由卖方承担，但是实务中却并非如此，具体税费情况如下：
（一）个税征缴问题
理论上，法律明确规定个税承担主体为卖方，但是现实交易市场中，大多数房屋交易均将个税缴纳义务直接转嫁到买方头上，要求买方支付该部分税费。要记住，这不是法定的，个税不是买方需要承担的义务，是具有沟通协商空间的。
1.征收依据：
《中华人民共和国个人所得税》第六条第一款第五项：财产转让所得，以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，为应纳税所得额。
个税只对“增值盈利部分”征税，没有差额就没有纳税义务。
即：「转让收入−房屋原值−合理费用＞0」——产生个税
合理费用包含本次交易税费、住房贷款利息、合规装修费、中介手续费、公证费等。
2.实务提示：
现实会出现实际是“高进低出”，但最终仍然需要支付个税的情形：
（1）若合同申报价显著偏低，税务机关可按系统评估价核定计税收入；
（2）卖方拿不出完整原值票据，税务机关可直接核定征收个税。
“纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。”
——国家税务总局《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（文号：国税发[2006]108号）
3.“满五唯一”：
为了稳定房市交易，鼓励房屋的长期自住持有，引导市场合理消费，遏制短期房产投机炒作，我国财政部和国税总局于
1994年
出台的《财政部国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（文号：财税字＜1994＞020号）明确了“满五唯一”的政策性暂免征收优惠。——“二、下列所得，暂免征收个人所得税：（六）个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得。”
因此，在二手房交易沟通中，务必警惕中介口头简单的“现在经济不好，房子都降价了，高进低出，只需要补几百块的差额就好”不完整的误导，具体个税征收金额以税务机关核算为准，且也并非按照房屋交易价格作为计算基数。中介这类没有任何调查核实的话术，旨在诱导买家陷入利己心理而快速促成交易，完全不能把中介毫无依据的口头判断作为影响自己购房重大决策的依据，如果想要寻找免征个税的二手房，则重点核实确认是否达到“满五唯一”的条件。
（二）契税问题：
1.征收依据：
《中华人民共和国契税法》
第一条在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本法规定缴纳契税。
——缴税主体：买方
第三条 契税税率为百分之三至百分之五。
——正常税率：3%-5%
2.个人购买住房优惠税率规定：
取决于买方家庭套数+证载建筑面积等因素：
（1）家庭唯一住房：
面积≤140㎡—按1%；面积＞140㎡—按1.5%
（2）家庭第二套住房：
面积≤140㎡—按1%；面积＞140㎡—按2%
三套及以上，直接按本省基础税率3%征收，不享受上述减征优惠。
——依据：《财政部 税务总局 住房城乡建设部公告》2024年第16号
（三）增值税问题：
取决于卖方持有房屋是否满2年，与交易价格无关。
《财政部税务总局关于个人销售住房增值税政策的公告》财政部税务总局公告2025年第17号：
“现将个人销售住房增值税政策公告如下：
个人（不含个体工商户中的一般纳税人，下同）将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
本公告自2026年1月1日起施行。"
增值税免征的，城建税、教育费附加、地方教育附加同步免征。
（四）其他税费：
土地增值税、印花税——现行有效的税收法规及政策，暂免。
●其他费的问题——警惕额外收费项目！
除了购房款、签署税费、过户产生的工本费，还需承担的费用，核心就是中介费，除此之外的贷款服务费、金融代办费、房产评估费、过户加急费、过户服务费、权证代办费等各类附加费用，均为行业常见巧立名目的收费，并无法定强制收费依据。所以，一定要擦亮眼睛，不要被交易成功那一刻的喜悦冲昏了头，一不留神就在一堆不知名、不在意、不平等的协议中签下自己的大名，为自己揽下更多购房成本。
《房地产经纪管理办法》第十七条明确了超出房产中介服务以外的收费均要单独说明、要交易方本人同意、且另行签合同。所以，签约有风险，提笔需谨慎！
●警惕服务陷阱，明晰二手房交易风险
（一）法律风险主体与关系界定
在当前的二手房交易市场中，消费者往往通过知名品牌招牌、特定平台系统获取居间服务。然而，此类门店在法律上多为独立注册的法人主体，与品牌方之间系商业加盟或特许经营关系。双方内部协议中关于“互相独立、互不隶属”的约定，仅能约束合同双方，不能对抗基于品牌信赖而进行交易的善意消费者。消费者基于门店的品牌外观、平台公示的服务承诺所产生的合理信赖利益，应受法律保护。出了问题，除了中介，还可以向平台追责，消费者向品牌平台投诉、要求其履行品牌管理与督办职责的权利，不因签署格式条款而免除平台责任。
（二）中介违反如实报告义务的风险
中介负有就订立合同的相关事项向委托人如实报告的法定义务。此项义务涵盖交易政策、贷款条件等关键信息，属于法律强制性规定，不能通过格式条款预先排除。若中介人员故意隐瞒重要事实或提供虚假情况，例如错误告知公积金贷款可贷年限或者税费承担等信息，则中介机构不得请求支付报酬，并应承担相应的赔偿责任。
（三）平台经营者怠于履行管理义务的风险
根据《电子商务法》的规定，品牌平台作为电子商务平台经营者，对申请进入平台提供服务的中介机构负有核验登记身份、地址、行政许可等真实信息的义务。当平台知道或应当知道平台内经营者存在侵害消费者合法权益的行为时，负有监管、核查，督促处理纠纷的义务。不能以“独立主体”为由简单拒绝，否则可能因怠于履行平台监管职责而承担相应责任。
永远记住，要牢牢抓紧交易自主决策权，坚定自身买方市场的优势，强化证据固定意识！！！
房屋买卖不是菜市场买菜，做决定一定要审慎、周延。恰逢当前市场不景气的当下，在整个交易过程中，要时刻牢记交易是双向选择，自己掌握自主决策权，不要被人牵着鼻子走。但凡不满意、不舒服，可以随时叫停。针对任何书面条款，都要敢于提出问题，完全可以按照自己的意愿要求增改、删减。在正式签约当天，可视情况做好录音留存，注重收集交易过程中所有书面文件、付款凭证、沟通记录（微信、短信等）、通话录音、平台服务承诺等证据，以备后续发生争议以后有据可查、有迹可循，以支撑自身主张。
总而言之，二手房交易参与主体多、法律关系复杂，不要盲目相信口头承诺。务必仔细审阅每一条合同约定，提高风险辨别能力。如果权益受到损害，理性有序向服务方、监管平台提出诉求，通过合法途径维护自身权益。
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