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二手房首超新房,房子还是资产吗 ?

  • 2026-09-12 23:15:31
二手房首超新房,房子还是资产吗 ?
最近，后台和评论区里被问得最多的，是同一个问题。房子到底是资产，还是消费品？今天毛驴公社废话不多说，就用一篇文章把这件事彻底讲清楚。看完这篇，下次再有人跟你争论，你什么都不用说，直接把这篇甩过去就行。
其实，答案早就摆在台面上了。
2026年上半年的楼市数据里，藏着一个让所有人都睡不着觉的数字。全国二手房占新房和二手房交易总量的比重冲到了50.4%，这是中国商品房历史上第一次，在半年度统计维度上二手房成交量正式超过新房。住建部政策研究中心副主任浦湛专门撰文点明，这是首次在全国范围、半年度尺度上占比超过一半。目前北京、上海、江苏、广东在内，一共18个省区市的二手住宅交易面积已经超过新建商品住宅。消息一出，两种观点立刻吵翻了天。
一种观点说，完了，全完了。新房销售面积下降11.6%，房屋新开工面积下降23.4%，前七个月房地产开发投资下降19.2%，土地成交总价缩水近四分之一，万科预告上半年亏损120亿到150亿，保利营收下降12%、净利润跌了近四成。很多人直接把“存量时代”这四个字翻译成一句话。房子不值钱了，楼市要完蛋了。
顺着这个逻辑推下去，结论就更吓人了。房子不值钱了，下一步就是房子不再是资产了。这几年，从官方文件到民间舆论，都在给房子重新定义，说房子是用来住的，不是用来炒的，说房子要回归消费品的本质。很多人心里都在打鼓，自己手里那几套房子，到底还算不算资产。
可就在这铺天盖地的坏消息里，有一个细节被大多数人漏掉了。国家统计局的数据显示，今年3月以来，四个一线城市的二手住宅价格已经连续四个月环比上涨，6月涨幅在0.3%到0.4%之间，7月继续上涨，到现在已经连涨五个月。上海二手房价从3月起连续四个月上行，深圳6月环比由跌转涨，北京上半年二手房成交93583套，创下近五年同期新高，上海更是成交约14.7万套，同比上涨13%，同样刷新了近五年的成交纪录。一边是全网喊着楼市要完了，一边是核心城市的房价在悄悄上涨。这不是幻觉。
我先把判断放在这儿。无论官方怎么定义，无论舆论怎么唱衰，房子永远都是资产。这一点，国外已经验证过，国内也正在验证。这不是喊口号，这是一道数学题，这道数学题只有两个变量。第一个变量，是市场上的货变少了。第二个变量，是核心城市的买家变多了。把这两个变量摆在一起，答案自己就出来了。
先说货。很多人只看到新房卖不动，却忘了问一句，新房为什么卖不动？答案不只是没人买，更准确地说，是没人开发建设了。今年前七个月，全国房地产开发投资同比下降19.2%，房屋新开工面积下滑得更狠，同比下降24%。克而瑞统计了50个典型城市，上半年新增供应4697万平方米，同比下降23.1%，绝对供应量只有2023年同期的四成三。也就是说，过去每盖十套房，现在只盖四套多一点。
收缩的程度有多狠，看开发商就知道了。万科，这个行业里曾经的龙头标杆，预告上半年要亏120亿到150亿。连万科都亏成这样，其他开发商的日子可想而知。还在市场里的开发商无一例外都在收缩战线，土地也不拿了，全国百城土地成交总价同比下降24%，就算拿地也只挑核心城市的优质地块下手。上海6月底的那场土拍，静安大宁的一块地，建发抢了168轮，以29.63%的溢价才拿到手。深圳、杭州、上海、苏州，上半年至少拍出了14个板块的单价地王。你看明白了没有，开发商嘴上说行情不行了，身体却很诚实，把钱全往最值钱的地方砸。他们自己就在用真金白银，给“城市定命运”这五个字投票。
货变少了，这是所有环节都在发生的事。新开工减了，新增供应减了，土地成交减了，连市面上挂牌的二手房也在减。易居研究院统计，截至6月底，北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、成都、武汉8个重点城市，二手房挂牌量约123万套，比2025年6月的历史高点少了19%。杭州降幅最大的达到39%，广州降幅32%，上海31%，北京27%。截至6月末，上海挂牌量约7.7万套，比最高点缩水了三分之一，创下近两年月度新低。全国商品房待售面积已经连续5个月同比下降。
还有一件事，是恐慌派从来不提的，就是政策的态度。前几年政策对楼市是什么姿态？是打压，三道红线、限购限贷，一顿重锤砸了下去。这两年是什么姿态？是托底。房贷利率一降再降，现在已经降到3%出头的历史最低位，首套房首付比例最低仅15%，这也是历史上从未有过的低门槛。绝大多数城市的限购已经放开，连一线城市的准入门槛都在一层一层往下调。中央还拿出真金白银，支持地方国企收购存量商品房转为保障房，等于国家队亲自下场帮着消化库存。你品一品这个转变。规则制定者比谁都清楚一件事。房子这个资产要是真的失去流动性，受冲击的绝不只是几家开发商，而是整个金融体系的底盘。所以政策可以压着房价不让疯涨，但绝不会允许房子的资产属性清零。
供给端的货在变少，那买家呢？买家不但没有离场，还在往核心城市挤。中国的人口大盘确实在收缩，但收缩从来都不是均匀的，而是类似抽水机的模式。人口往哪里流？往产业强、工作机会多的城市流。看看这几年的人口流动榜单就知道，全国总人口在下降，但深圳、广州、杭州、成都、合肥这些城市，常住人口还在以每年十万量级的速度增长。人跟着工作走，工作跟着产业走，产业又集中在少数城市，这个循环一旦运转起来，人口往核心城市集中就是停不下来的趋势。
落到楼市上，就是中指研究院监测到的那组数据。重点30城上半年二手住宅成交96万套，同比增长6%，二季度的单月同比增幅都在10%以上。深圳上半年成交36458套，同比增长5.5%。越是大城市，买房的需求越旺盛。上海前五个月总价300万以下的二手房成交占比已经达到69%，比去年同期提高5.5个百分点，刚需和年轻人正在用脚投票，拼命往核心城市的门槛里挤。
再把50.4%这个数字放到国际上比一比，你会发现另一个被忽略的事实。美国的成屋交易量常年是新房的6倍，换算下来，二手房占比将近86%。英国、日本的存量房交易占比，也早就超过了八成。也就是说，所有成熟的房地产市场，最终都是二手房的天下，占比八成以上才是常态。中国50.4%的占比才刚刚过半，连成熟市场的及格线都没摸到。这个差距意味着什么？意味着中国房地产的存量时代才刚刚开头。这不是崩溃，这是一个成熟市场该有的样子。恐慌派把这个历史性转折解读成楼市的死刑，实际上，这是楼市的成人礼。
这就是那道数学题的真正分量。市场上的货变少了，核心城市的买家还在变多。一边是供给端收缩，一边是需求端集中，两头一挤压，价格往哪个方向走，答案不需要任何人预言。要验证这个逻辑，不用猜，翻一翻发达国家走过的路，白纸黑字，全写在那里。
日本是全世界最极端的案例。很多人一提日本房地产，张口就是失去的三十年，房价崩盘，一蹶不振。这话只对了一半。日本全国的房价确实跌得很惨，但东京不一样。先看全国。日本总人口连续15年减少，比最高点少了4%，2030年还会继续减少。房子空置的速度比人口减少的速度还快，全国住房空置率已经逼近14%，换算下来，每7套房子里就有1套空着没人住，地方上甚至有些城市白送房子都没人要。可就在同一个国家，东京完全是另一个局面。东京都的人口逆势涨到1427.7万人，创下1956年以来的历史新高，是全日本唯一一个人口正增长的地区。东京都市圈的人口从2010年的3561.8万涨到2024年的3698.6万，占全国人口比重从27.8%一路攀升到29.9%。人口往东京挤，产业往东京挤，高收入的就业岗位往东京挤，东京国税局辖区内年收入超千万日元的打工人，已经逼近180万人。
再看东京的房价这套走势，完全称得上是教科书级别的案例。1990年泡沫达到顶点之后，东京房价跟随全国一同下跌，整整跌了十几年，直到2003年前后才触底。可从2013年开始，东京房价掉头回升，一年比一年涨势凶猛。2025年东京23区新建公寓的平均价格冲到1.4亿日元，约合人民币670万元，同比上涨21.6%，已经连续三年维持在1亿日元以上。到2026年7月涨幅更加夸张，东京23区新房均价直接达到2.65亿日元，刷新了日本1973年开始统计房价以来的最高纪录。如今东京的房价，已经超过了1990年泡沫顶点时的水平。算一算这个时间跨度，从崩盘到再创新高，东京足足用了三十多年。房产这项资产，在东京“死”过一次，如今又重新活了过来，甚至比泡沫年代走势还要强劲。
日本的住房供应量也在缩减，而且缩减得非常彻底。东京23区每年上市的新建公寓，从十年前的一万多套，压缩到如今仅为十年前的40%。核心区域土地资源有限，早已开发饱和，地价高企，开发商算过成本账后索性只开发定位最高端、利润最丰厚的项目，平价房源一年比一年少。供应在收缩，需求却在不断膨胀，还有海外资金赶来凑热闹。2025年前三季度，海外投资者在日本房地产市场投入了1.87万亿日元，同比增加2.4倍。仲量联行的数据显示，2025年上半年东京房地产投资额达到160亿美元，把纽约、达拉斯都甩在身后，跃居全球城市第一。一个人口已经下降三十年的国家，核心城市的房价能创下历史新高，靠的就是两句话。供应变少了，买家变多了。只不过在东京，买家不只是本地人，还有来自全世界的资本。
把视线收回东亚，韩国的例子和日本几乎如出一辙。韩国总人口在2020年见顶之后一路下滑，老龄化速度比日本还要快，按这个逻辑，韩国房价应该崩盘才对。可事实恰恰相反，首尔圈的房价一年比一年高。仅2025年一年，韩国政府就连出好几轮调控政策，限贷款、压杠杆、加征税收，能用的调控手段都用上了，首尔核心区的房价依旧涨势难压。为什么会这样？看看人口分布就明白了。韩国一半以上的人口都聚集在首尔圈，全国顶尖的大学、优质的医疗资源、大企业总部也全部集中在首尔圈。全国人口越减少，地方的年轻人就越往首尔涌入，首尔的房产就越抢手。人口下降从来压不垮核心城市的房价，它只会把非核心城市的人口和资本，一并抽入核心城市。
再看美国。美国的房地产市场早就进入了存量房主导的时代，成屋销售常年把新建住房远远甩在身后，存量特征比当前的中国更加明显。可美国房价在存量时代下跌了吗？恰恰没有。美国全国地产经纪商协会的数据显示，2026年5月，全美二手房成交中位价达到42.93万美元，已经连续35个月保持同比上涨，今年一季度有71%的大都会区房价处于上涨状态。
背后的核心矛盾还是那一对老生常谈的关系，供应和需求。先看新建住房这边，2008年次贷危机之后，美国楼市经历过一次崩盘，从那以后开发商就被吓怕了，十几年来新房建设速度一直跟不上新家庭组建的需求。圣路易斯联储测算显示，2008年至今，美国累计已经形成了300万到500万套的住房缺口。再看存量住房这边，美国人的情况更特殊。疫情那两年，大批房主把房贷利率锁定在了3%左右的历史低位，后来美联储暴力加息，新增贷款利率翻了一倍还多。卖掉旧房再买新房，相当于亲手把3%的低利率换成6%以上的高利率，每个月要多还几百甚至上千美元的贷款。所以全美房主达成了默契，能不换房就不换房，市面上流通的二手房越来越少。新房建不出来，旧房舍不得卖，刚需买家却在源源不断地增加。从2000年到现在美国房价累计上涨了207%，而居民收入只上涨了155%。
英国的情况也一样。英格兰每年需要新建大约30万套住房来满足需求，可实际每年交付的只有大约16.7万套，住房缺口常年悬而未决。供需关系如此紧张，房价自然很难被压住。根据Zoopla的数据，尽管英国近几年经历了近三十年来力度最猛的加息周期，房贷利率一度涨到原来的三倍，但2021年至今英国全国平均房价依然上涨了15.3%。很多人原本以为加息会直接打崩房价，结果英国房价只是短暂回调，之后又慢慢悠悠涨回了上涨通道。因为新房建设速度太慢，供应缺口是结构性问题，绝非靠调整利率就能解决。
把几个发达国家的这段历史放在一起看，规律就非常清晰了。日本、韩国、美国、英国，都比中国更早给楼市降温，更早一轮接一轮地出手调控，限贷、加息、加税，什么手段都用过，可结果呢，核心城市的房产依然是硬通货，依然受到市场追捧，价格年年上涨。楼市进入存量时代，不是房产失去资产价值的信号，恰恰是资产重新定价的信号。增量时代，依靠源源不断的新房供应涌入市场，供过于求，价格自然会被摊平。存量时代则恰恰相反，新房供应大幅收缩，市场上的流通房源越来越少，而需求并没有消失，只是从全国分散摊平，转变为向核心城市集中。供应收缩叠加需求集中，核心城市的房价不但不会崩盘，反而会获得更强劲的支撑。
但这里必须把话讲透，不然就是误导大众。房子永远具备资产属性，不等于所有房子都是优质资产。存量时代的房产价格，从来不会集体普涨，反而会出现极度分化。供应减少是全国整体的趋势，需求增加只是局部地区的特征。三四线城市正在经历肉眼可见的人口流失，仅2025年一年就净流出312万人，楼盘去化周期普遍超过30个月，部分城市甚至超过50个月，四线及以下城市的住房空置率已经达到25%以上，房子卖不出去也租不出去，哪怕降价四成也没人接手。而一线城市的住宅去化周期仅大约15个月，杭州、合肥的新房去化周期已经不足12个月。同样是中国的房产，一边核心房源供不应求，一边非核心区域严重过剩。核心城市的房产是硬资产，人口流出城市的房产是软资产，从今往后，它们会走向完全不同的走势。
看懂这个逻辑，再回头看之前的争论，就很清楚了。恐慌派盯着新房数据说楼市已经完了，说房子不再是资产，他们的证据没有错，新房确实不好卖，开发商确实在收缩投资，土地确实流拍降价。但他们错在把供给端的收缩当成了需求端的崩溃。新房卖不动，一部分是确实没人买，另一部分是开发商没货卖、没新项目开工。真正的需求并没有消失，它只是发生了转移，从全国分散市场转移到核心城市，从新房市场转移到二手房市场，从期房转移到现房。需求还在，资金还在，房产的资产属性就不会消失。
其实不用看国外的例子，国内已经反复验证过好几轮了。2008年金融危机，全国楼市瞬间降温，多少人喊着房价要崩盘，结果2009年就走出了V型反弹，涨幅比下跌前还要高。2014年，市场库存高企，“鬼城”的说法到处都是，“楼市完了”的声音比现在还要大，结果2015到2016年，一二线城市直接迎来一轮报复性大涨。算上这一次，核心城市的房价已经第三次被“宣判死刑”了。前两次宣判之后，死刑没有执行，房价反而创下了新高。为什么每次都是这样，因为到最后底层逻辑都是一样的。只要人口还在向城市流入，资金还在向核心城市聚集，房产的资产属性就不会消失。市场调整可以发生很多次，长期方向从来没有变过。
再往深一层说，为什么房产在中国的资产属性不会消失？因为它从来都不只是四面墙加一个屋顶，它背后绑定了三层关系，哪一层都不会让它失去价值。第一层，绑定的是城市公共服务的入场券，户口、学区、医疗、社保，过去二十年这些权益一直和房产绑定，就算现在逐步松绑，好学校周边的房子依然供不应求。第二层，绑定的是银行的资产负债表，房产是中国金融体系里规模最大的抵押品，个人房贷、开发贷、经营贷，多少贷款的底层抵押资产都是房产，如果房价真的崩盘，先出问题的不是业主，而是银行，整个系统承受不起这样的冲击，也绝对不会允许这种情况发生。第三层，绑定的是地方财政，土地出让金和房地产相关税收，到现在依然是地方政府财政收入的重要组成部分。这种三层深度绑定的关系，只靠一份文件修改一下分类，就能解得开吗？定义可以随时修改，但这种绑定关系改不了。
至于官方把住房划入大宗耐用消费品，和汽车、家居家电归为同一类别，很多人一听到就慌了，觉得这相当于给房子盖了消费品的戳，房子从此以后就不再是资产了。其实这个担心完全没有必要。定义是定义，属性是属性，文件改得了分类名称，改不了市场已经形成的共识。黄金被打造成首饰也算是消费品，这不妨碍它本身就是硬通货，对不对？茅台摆在零售货架上也是消费品，也不妨碍老年份的茅台酒一瓶能拍出几万块的价格。消费品和资产，从来就不是非此即彼的对立关系。汽车落地就打八折，是因为它从出厂那天起就一直在损耗。房子不一样，只要脚下的土地还在，城市的产业还在，人口持续流入的势头还在，房子的价值就有锚点。
所以回到问题，当二手房交易量首次超过新房，房子还算是资产吗？我的答案是，过去是，现在是，将来也还是。改变的从来不是房子本身的属性，而是房子的定价逻辑。过去二十年，房价上涨是全国普涨的局面，房价跟着市场情绪和货币供应走，到处都在涨。现在普涨的时代结束了，进入了城市发展分化决定房产命运的时代。市场上的存量优质房源在变少，核心城市的购房需求还在变多，这两股力量会把核心城市的房价牢牢托住，也会一点点掏空缺乏人口支撑的城市的房价支撑。同一片国土上的房产，从此会走上完全不同的发展轨迹。
对普通人来说，这个转变意味着什么？意味着买房这件事，从过去一锤子买卖的投机，变成了需要一辈子持续关注的功课。过去那套买房的打法已经没用了，闭着眼睛随便挑一套等着涨价，怎么买都能赚，是因为大水漫灌必然水涨船高。以后行不行，就看你懂不懂挑城市、挑地段了。怎么挑选？其实就看三样东西。一看产业，这座城市有没有能开出高工资的产业集群。二看人口，常住人口是在流入还是在流出。三看供地，这座城市的土地供应有没有节制。这三条都符合要求的城市，全中国数来数去也就那么一二十个，这些城市的房子，就是下一轮资产保卫战里的硬通货。
这话听着有点残酷，但这是所有发达国家都验证过的发展路径，也是中国现在正在走的路。闭眼买房等着普涨的时代落幕了，可房子的资产属性从来没有落幕，以后也不会。发达国家用几十年时间走完的历程，中国只用十年就走到了，走得快，阵痛也就来得集中。但方向是明确的，存量时代不是终点，是换挡，是让那些真正值得的城市和房产，开始按照自身的价值重新排位。优质房源变少了，核心需求变多了，这场重新定价的进程，才刚刚拉开大幕。而有一件事从头到尾都没有变过，无论怎么定义，无论国内还是国外，房子永远都是资产。
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