2025年爱沙尼亚房地产市场稳步回暖:交易与房贷规模同步增长

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2025年，爱沙尼亚房地产市场稳步回升。与上一年相比，交易数量逐季逐步增长，价格也呈现上涨趋势。此前因欧元区同业拆借利率（Euribor）高企而暂缓购房计划的买家也重新回到市场，并再次看到了实现理想居所的可能性。

2024 年已因 Euribor 的下降而带来积极信号，而 2025 年则为市场注入了明显的活力。到下半年时，Euribor 的走势已趋于常态化，借款人对其关注主要集中在贷款月供的监测与支付上。截至 2025 年 12 月初，Euribor 处于 2.1% 的水平。

根据爱沙尼亚央行的数据，截至2025年10月，住房贷款余额同比增长了 10%。2025 年前十个月，居民新发放的住房贷款金额比上一年同期高出 25%。

平均住房贷款金额（数据截至2025年1-9月）

根据 Swedbank 的数据，平均住房贷款金额较上一年增加了 12,000 欧元，增幅为 9%，达到 138,000 欧元。

可以理解，不同地区的房价水平与贷款金额高度相关。房价最高的地区为塔林及哈尔尤县（Harju County），平均贷款金额为 156,000 欧元（同比增长 7%）。其次是塔尔图县（Tartu County），为 132,000 欧元（同比增长 11%）。第三位是拉内县（Lääne County），为 113,000 欧元（同比增长 37%）。去年排名第三的帕尔努县（Pärnu County）则下降至第四位，平均贷款金额为 106,000 欧元（同比下降 1%）。

从增长幅度来看，贷款金额增幅最大的地区是拉内县（37%）和依达-维鲁县（Ida-Viru，29%）。此外，帕尔瓦县（Põlva，24%）、拉内-维鲁县（Lääne-Viru，19%）和拉普拉县（Rapla，16%）的平均贷款金额也出现了明显增长，分别为 78,000 欧元、84,000 欧元和 106,000 欧元。

除哈尔尤县以外，全国平均住房贷款金额为 87,000 欧元。平均贷款金额最低的地区是希尤县（Hiiumaa），为 46,000 欧元，同比下降 31%。其次是耶尔瓦县（Järvamaa），平均为 58,000 欧元，同比下降 15%。第三位是约格瓦县（Jõgevamaa），平均为 65,000 欧元，与上一年相比反而增长了 14%。与去年相比，仅有三个地区的平均贷款金额出现下降：希尤县、耶尔瓦县和帕尔努县。

新发放的住房贷款平均期限为 24 年，较上一年缩短约 1 年。其中，贷款期限不超过 20 年的占约 40%；21–25 年的占 18%；26–30 年的占 42%。与 2024 年相比，整体结构基本保持不变。

公寓还是住宅？

从地区角度对比公寓与住宅（独立式、半独立式或联排别墅）的平均贷款金额，可得出有趣的结论。根据 Swedbank 数据，用于购买公寓的平均住房贷款为 123,000 欧元，而购买住宅的平均贷款为 190,000 欧元。

在哈尔尤县，住宅的平均贷款金额达到 227,000 欧元，公寓为 135,000 欧元，分别同比增长 15% 和 6%。在塔尔图县，购买住宅的平均贷款金额为 180,000 欧元（增长 9%），而公寓为 105,000 欧元（增长 15%）。这表明，哈尔尤县的贷款增长主要来自住宅，而塔尔图县则主要来自公寓。

在若干县份，住宅购置或翻修所需的贷款金额明显较低。有四个县的住宅平均贷款金额低于 100,000 欧元：希尤县 56,000 欧元，耶尔瓦县和约格瓦县均为 84,000 欧元，维尔扬迪县（Viljandimaa）为 94,000 欧元。

公寓的平均贷款金额仅在两个地区超过 100,000 欧元，即哈尔尤县和塔尔图县，这也是市场最为活跃的区域。

人们购买了什么样的房产？

Swedbank 发放的住房贷款中，69% 用于购买公寓，31% 用于购买住宅。

2025 年购买的公寓中，大多数位于较老的建筑内：57% 的公寓所在建筑建于或在 2000 年之前完成全面翻修；28% 位于 2000–2023 年间建成或翻新的建筑；14% 位于 2024–2025 年新建的住宅中。

在公寓类型上，最受欢迎的是两居和三居。36–55 平方米的公寓占 38%，56–75 平方米的占 36%。超过 100 平方米的公寓仅占 3%。

在住宅方面，分布相对均衡：33% 为 2024–2025 年新建或近期完工的住宅；31% 建于 2000–2022 年；35% 建于 2000 年之前。

住宅面积方面，以中等面积最受欢迎。101–150 平方米的住宅占 40%；不超过 100 平方米的占 23%；151–200 平方米的占 22%；超过 250 平方米的仅占 7%。

住房贷款人概况

• 30岁以下的借款人占借款人的25%，他们的平均贷款额为11.3万欧元。年轻人的平均贷款额随着年龄的增长而增加：22岁以下借款人的平均贷款额为7.5万欧元，22至25岁借款人的平均贷款额为11.2万欧元，26至30岁借款人的平均贷款额为15.1万欧元。
• 31-40 岁年龄段的人群是最大的群体，占所有借款人的 40%，他们借的贷款金额也最大，平均为 165,000 欧元。
• 40 岁以上的借款人占 35%，他们的平均贷款额为 128,000 欧元，而 41-45 岁人群的贷款额则明显更高，达到 148,000 欧元。

使用 EIS（原 KredEx）担保的贷款，平均金额为 154,000 欧元。

尽管全国各地均有住房贷款发放，但塔林及哈尔尤县合计占 62%。塔尔图县占 16%。上述地区的占比同比均上升了 1 个百分点。帕尔努县多年保持在 5%。

贷款人收入情况

借款人的财务状况预示着贷款金额和每月还款负担的发展趋势。36%的借款人每月净收入不超过2000欧元，49%的借款人每月净收入在2001至4000欧元之间，15%的借款人每月净收入超过4000欧元。

值得强调的是，43%的借款人选择共同申请贷款，这意味着在偿还贷款时，两位借款人的收入将被合并计算。67%的公寓购买者选择单独贷款，而房屋购买者中只有36%选择单独贷款，这也解释了贷款金额的差异：没有共同申请人的平均贷款金额为10.7万欧元，而有共同申请人的平均贷款金额为16.6万欧元。

借款家庭（单身或夫妇）的收入分配如下：

• 25%的人每月收入可达3000欧元；
• 29%的人每月收入为3001至4000欧元；
• 20%的人每月收入4001-5000欧元；
• 26%的人每月收入超过5000欧元。

分析收入与债务负担之间的关系发现，39%的借款人倾向于将贷款还款额控制在收入的31%至40%之间。同时，45%的借款人则尽量将贷款还款额控制在收入的30%以内。总体而言，所有财务支出（包括贷款、信用卡、分期付款等）的月供总额最高可达其收入的一半。

首付款（自有资金）

根据 Swedbank 数据，52% 的贷款人首付款不超过 30,000 欧元。使用 EIS（KredEx）担保的贷款，最低首付为 10%，平均自有资金约为 18,000 欧元。

整体来看，平均首付款为 67,000 欧元，中位数为 42,000 欧元。在无 EIS 担保的情况下，通常要求至少 15% 的首付款，但若提供额外抵押物，首付要求也可能被取消。

贷款条件是否有变化？申请是否容易？

Swedbank 在放贷时遵循负责任借贷原则，重点评估借款人收入的可持续性以及长期偿付能力。偿付能力评估基于至少 6% 的利率假设，并允许月度金融义务最高占收入的 50%。不过，实际可贷金额往往由借款人的生活方式和消费习惯决定。

如今，贷款申请流程比以往任何时候都更便捷：通过网上银行提交申请，通过电话或视频咨询，贷款合同可在线签署，公证手续也可远程完成。整个过程中，最具挑战性的往往仍是找到合适的房产。

新闻来源：Swedbank

新闻编译：波罗的海岸