扒一扒房地产周期的3大问题

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根据1970年以来58个经济体，195个房价周期数据分析，发现以下规律：

关于跌幅：大型房地产泡沫跌幅的中位数是39.5%，中型的22.4%，常规的不到10%。

关于下跌时间：大型房地产周期一般是6年止跌，小型房地产一般是4年止跌。

关于转正：

1、并不是多长时间跌到底，就会多长时间内涨回来。

2、大型房价泡沫在20年内涨回前高的概率低于50%。

3、相比于房价环比转正，同比转正需要的时间更久，相差1年以上。

于博 刘承昊，公众号：于博宏观札记【长江宏观于博团队 · 深度】房价何处寻底？195个房价周期的大数规律

这篇报告主要研究的是其他国家的情况，那么我们国家这轮房地产会跌多深？跌多久？什么时候才能转正？能不能涨回前高？一二线城市和三四线城市又有什么区别？

今天咱们就来扒一扒这些问题！

跌多深

首先来房价看跌得会有多深？也就是跌幅的问题。

报告说：

大型房地产泡沫最深跌幅超过35%，跌幅中位数是39.5%；

小型房价泡沫的跌幅范围是20%~35%，跌幅中位数是22.4%；

常规房价周期跌幅通常＜20%，跌幅中位数不到10%。

于博 刘承昊，公众号：于博宏观札记【长江宏观于博团队 · 深度】房价何处寻底？195个房价周期的大数规律

那么我们国家的这轮房地产周期属于哪种呢？是大型的吗？

我们需要来看下数据。上图！

按照大型房地产泡沫的跌幅标准，还不够格？！所以就目前看，咱们这一轮还只能算是一个小型的房地产泡沫。不过这只是截止目前的跌幅，房价依然在下调，还不能下定论，看这个曲线的走势依然比较陡峭，并没有要止跌的意思，所以还请大家坐好扶稳！

有人可能会问，真的有跌这么多吗？怎么感觉我们这里的房价没怎么跌呢？当然也可能有人会说，才20%吗？我们这里怎么都快腰斩了呢！

之所以会有这种差别，主要原因其实有两个。一个是城市分化的原因，一个是名义房价的原因。

城市分化，大家可能都知道，也就是一二线城市跌得少，三四线城市跌得多，核心区域跌的少，郊区跌得多嘛！既然都知道，这块我们先按下不表，就先来看看名义房价的问题。

啥是名义房价呢？

既然有名义房价，那就有实际房价。

简单来说，名义房价剔除了通货膨胀就是实际房价。

通货膨胀大家都不陌生，但通货膨胀对房价的影响可能会刷新你的认知。看数据：

这是北京二手房的名义房价和实际房价，这几年名义上只下跌了14%，实际房价已经下跌了19%了。

上海的二手房，名义上跌了13%，实际上跌了18%。广州，名义上跌了22%，实际上跌了32%。深圳，名义上跌了19%，实际上跌了28%。杭州，名义上跌了12%，实际上跌了22%。郑州，名义上跌了30%，但实际上跌了38%。

举个例子，比如我的朋友老姜，在北京有套房，房价最高的时候，也就是2023年3月，能卖500万。现在名义上只能卖500*（1-名义跌幅14%）=429万了。到手的钱看似少了500-429=71万，少了14%的名义跌幅嘛。

但实际上，现在这429万，并没有2023年的那个购买力了，只相当于当时的405万（也就是500*（1-实际跌幅19%））。总之又莫名其妙的少了429-405=24万。所以老姜今年卖房比当时一共少卖了71万+24万＝95万。

看到了吧？！

通货膨胀简直就像是一个烟雾弹，明明感觉没怎么跌，可能实际已经跌了很多了。明明感觉涨回来了，可能实际并没有。

但通货膨胀也像是一剂麻药，明明割了肉，做了外科手术，但不会让你感觉那么疼。这也是为什么有些朋友感觉身边的房子没怎么跌的其中一个原因了。

通过上面的数据也不难发现，不同城市实际下跌的幅度差别也很大，比如上海只跌了18%，郑州竟然已经跌了38%了，这，就是所谓的城市分化。

总之，要看房价到底跌了多少，一定要把通货膨胀剔除掉，看实际房价。要看房价到底有没有涨回来，也要看实际房价。

而且，不同城市的房价跌幅差别也很大，甚至同一个城市里面，不同区域不同板块不同小区分化也很大。上涨周期，这种差别可能还不是很明显，只有退潮了，才能看到谁在裸泳。

（有人可能会说：不是说好了通缩的嘛！怎么都不打声招呼偷偷的通胀了呢？！唉，这个事儿，一言难尽，我们下次好好说道说道。）

跌多久

说完了跌幅，我们再来看跌多久的问题。

报告指出：

小型房地产泡沫，4.25年止跌，而大型房地产泡沫4年跌幅收窄，6年才能止跌。

于博 刘承昊，公众号：于博宏观札记【长江宏观于博团队 · 深度】房价何处寻底？195个房价周期的大数规律

话说，咱们跌了多久了呢？什么时候才能止跌呢？

还是这张图，我们发现从2021年9月下跌开始，距今已经4年多了。

具体来说，到今年9月份是4.1年，到12月份就是4.3年了。

按说——明年大概率跌幅至少应该要收窄了吧。

明年的实际情况怎么样，我们只能等明年验证一下，但是可以先看一下这4年以来的跌幅。

我们发现，第一年跌了6%，第二年跌了3%，第三年跌了8%，第四年又跌了4%。

从这个趋势来看，4.25年也就是4年加一个季度，不像是能够止跌的样子呀!

看症状不像是普通感冒，不像是小型房价泡沫的特点。

但话说回来，小型房地产泡沫4.25年止跌也是一个中位数，在这个基础上有适当波动也是正常的。所以现在还不能下定论说，本轮调整就是一场大型房价泡沫，我们只能继续追踪。

有人可能会问，上面讲跌幅的时候，不同城市差别挺大的，那不同城市跌多久会不会也有差异呢？

说实话，每个城市什么时候止跌，尚不可知。但我们依然可以先看下每个城市开始下跌的时间。

我们发现北京的二手房从2023年3月到达最高点后开始下跌，上海从2022年9月开始下跌，广州从2021年9月就开始下跌了，深圳也是从2021年9月就开始下跌的，杭州也是从2021年9月开始下跌的，但是，郑州竟然从2018年10月份，就先跌为敬了。

可见，一二线城市跌得晚，三四线城市跌得早。

现在从一般逻辑上推断，一二线城市的房价大概率也会比三四线城市更早反弹，毕竟一二线城市人口流入多，经济发展快，基本面好。

总结来看就是，一二线城市跌得晚，跌得浅，止跌早。也就是一二线城市的房子韧性更足。

眼尖的朋友可能会问，我们为啥好像一直在用二手房的价格举例子呢？没啥不用新房呢？

因为二手房的数据更能反映市场的真实情况。

新房会受到建造成本、限涨和限跌等政策调控，各种因素的影响，总之，新房价格不自由，不能及时、真实地反映市场情况。

不信咱们就来看看这几年新房的数据就知道了。

这是北京新房的名义房价和实际房价，这几年新房的名义房价只跌了7%，实际房价也只跌了12%，要知道北京二手房的实际房价可是跌了19%，就连二手房的名义房价都跌了14%呢。

所以如果只看新房的数据，尤其是新房的名义价格，就会有一种房价只是微跌的假象。

再来看上海，新房的名义房价跌幅是0，也就是没有跌嘛，人家还一直在涨呢！这有点过分了吧！新房的名义房价，也才只跌了1%。要知道即使顽强如上海，二手房的实际房价也是跌了18%的。对比之下，大家不难看出来，新房的价格不诚实了吧！

所以要看房价真实的周期情况，核心还是要看二手房的实际房价。

说完了跌多深和跌多久的问题之后，我们再来看看大家都很关心的转正问题。

报告关于转正，有3个主要的观点：

第一，房价的下跌进程可能是独立于上涨进程的，所谓的“涨的越久、跌得越久”、“涨得越多、跌得越多”的规律并不存在。

于博 刘承昊，公众号：于博宏观札记【长江宏观于博团队 · 深度】房价何处寻底？195个房价周期的大数规律

翻译一下就是，大型房价泡沫6年跌到底，但并不是6年就能涨回来，至于多久涨回来，不确定。

第二个观点，小型房价泡沫的实际房价中位数涨回前高所需时间约为13年；常规周期的实际房价中位数涨回前高所需时间约为6年。但是大型房价泡沫实际房价的中位数，可能在20年内都涨不回前高。

从概率角度看，大型泡沫危机实际房价在20年内涨回前高的概率低于50%。

经历了大型泡沫危机的大型经济体，自愈难度更大：因为在20年内实际房价涨回前高的案例中，只有美国一个大型经济体。而对于小型经济体而言，即便经历了大型泡沫危机，只要抓住了下一轮周期中的关键增长机会，小型经济体的实际房价就有概率涨回前高。

于博 刘承昊，公众号：于博宏观札记【长江宏观于博团队 · 深度】房价何处寻底？195个房价周期的大数规律

这段不用翻译了，大家都懂。不过上面说的都是实际房价，如果看名义房价，可能会乐观一些。比如按照名义房价，涨回前高的时间只需要10.25年，也就是虽然房价跌的比较惨了，10年出头就可以重回巅峰了。

但，既然已经戳穿了名义房价的真实面目，再说这些就——，嗯，就这样吧，挺好的。

打起精神。我们再来看报告中关于转正的第三个观点：

相比于房价环比转正，同比转正需要的时间更久，比环比止跌的时点晚1年以上。大型房价泡沫实际房价同比转正要6.75年，比环比止跌时点晚0.75年； 小型房价泡沫同比转正要5.75年，比环比止跌时点晚1.5年。

于博 刘承昊，公众号：于博宏观札记【长江宏观于博团队 · 深度】房价何处寻底？195个房价周期的大数规律

这个恐怕得翻译一下，同比转正比环比转正来得晚，也就是转正的时候，这个月的房价跟上个月比、跟上上个月比已经更高了，但是跟去年的这个时候比，还是更低。

总之在应用的时候，比如要追踪房价的拐点，按月追踪更灵敏，如果连续多个月持续上涨，房价可能已经在反弹了，大概就是这个意思。

注意这里说的是“可能”，而不是“一定”。咱们之前讲过很多次，要判断房价的拐点，需要综合看多个房价指标，进行交叉验证，才能得出结论。单个指标好转或者房价连续几个月上涨，可能只是假象。

报告里面也指出售租比和房价收入比并不能作为判断房价拐点的金标准，也印证了我们要综合看多个指标的观点。

我们接下来会持续追踪房价的一系列指标，并定期发布。

研究房价周期有啥用

咱们研究房地产的周期，其实并不能精确预测房价的走势。主要的用途就是：

第一，知道房价不会一直涨，也不会一直跌。这看似朴素的道理，在2021年以前，对于已经涨了30年的房价，要说它会跌，大多数人是不相信的。

现在也一样，也有不少人认为房价太高了，跌下去也不可能再涨了，但如果将来要买房，按照这个想法，恐怕还要吃二遍苦，受二茬罪。

研究房地产周期的第二个用途，就是可以让我们更加理性的判断买房和卖房的时机。

拿我来说，我在2024年年初大致研究了一下房地产周期，并且算了一笔账，决定把房子卖了，现在算下来，如果去年不卖，今年又亏了40万，看，省了这么大一笔钱。

接下来，我们大概率还会再买房，明白了房地产周期的规律，就可以持续追踪房价的拐点，找到更合理的买入机会，肯定会比当初懵懵懂懂就被忽悠上车要理性得多了。

这也算是花钱买的经验了吧！作为一个从没上过补习班的人，毕业多年后被社会强制上了一课，而且收费不菲，价值百万！

今天，就到这里吧！

投资，家之大事，盈亏之地，兴衰之道，不可不察也。

【数据来源】

① 国家统计局

② 长江证券研究所《房价何处寻底？195个房价周期的大数规律》

③ BIS国际清算银行