一场改变二手房交易规则的官司:从165万到138万的购房案例

案例的主角是陶德华夫妇。2008年下半年，他们决定在上海买房安家。经过多方看房，他们看中了虹口区株洲路的一套房子。

10月22日，他们通过A经纪公司第一次看了这套房。中介热情地介绍了房子的情况，但价格还没有深入洽谈。11月23日，陶太太通过另一家房地产顾问公司再次看房。这次，中介给出了明确的报价：145万元。这个价格让陶太太有些心动。11月27日，他们又通过中原地产第三次看房。这次，中介报出了165万元的价格，比上一家高了整整20万元。当天，中原地产的工作人员拿出一份《房地产求购确认书》，让陶先生签字。确认书上有一条约定："六个月内若跳过中介直接交易，需支付成交价1%的违约金。"陶先生当时没太在意，就在上面签了字。

一审法院支持了中原地产的观点。法官认为，既然陶先生签了确认书，就应当遵守约定。法院判决陶先生支付1.38万元违约金。陶先生不服判决，提起了上诉。他觉得自己很委屈：明明是为了省钱，怎么就成了违约？

二审法院的审理过程更加深入。法官仔细审查了案件的每一个细节：房东在多家中介挂牌，房源信息是公开的；陶先生通过其他正当途径获得相同信息；他选择报价更低的中介，这是消费者的合法权利。

最终，上海市第二中级人民法院作出判决：陶先生不构成违约，无需支付违约金。法院认为，禁止跳单条款虽然有效，但认定跳单需要满足特定条件。本案中，房源信息是公开的，陶先生有权选择报价更低的中介。

这个看似普通的房产纠纷，后来被最高人民法院选为指导案例1号。这个案例的意义，远远超出了个案本身。

对购房者来说，这个案例确立了重要的规则：只要房源信息是公开的，消费者就有权"货比三家"，选择性价比最高的中介。确认书不是"卖身契"，消费者的选择权受到法律保护。

对中介行业来说，这个案例也划定了界限：禁止跳单条款受法律保护，但需要区分独家代理与非独家代理。中介应该通过优质服务而非格式条款来留住客户。

如今，当我们在链家、贝壳、中原地产看房时，背后都有这个案例确立的规则在起作用。法律的智慧在于平衡：既保护中介的合法权益，防止"跳单"行为，又保障消费者的选择权，促进市场公平竞争。

这套位于上海虹口区株洲路的普通住宅，通过一场官司，改变了中国二手房交易的规则。这正是法治的力量——通过个案推动整个行业的规范发展。