无论从家庭住房拥有率、房价/收入比、房价/租金比等指标看，还是结合房地产相关贷款占银行贷款比重、房地产业相关收入占地方财政收入比重、居民住房财富占家庭总财富比重等事实观察，传统房地产发展模式已经走到了尽头。

公众号：求是网改善和稳定房地产市场预期

过去二十年，中国房地产的飞轮是建立在“置换链条”之上的：刚需买老破小 -> 中产卖老破小换改善 -> 富人买豪宅。房价维持在上涨趋势里，不断有刚需入场推动链条，只要新盖出房子就有人买。

但在当下，这个链条卡死了。二手房挂牌量激增，流动性冻结，导致“卖旧买新”的循环无法闭环。如果政策继续执着于“疏通二手房”，成本极高且见效极慢。

为了保住地产开发投资（不再拖累GDP），政策必须另辟蹊径：

既然“先卖后买”走不通，那就设计一套机制，让有能力的人“不需要卖房也能买”，让刚需“不需要接盘二手直接买新”。

二、 阳谋：新模式的“双轨直通车”

所谓的“地产发展新模式”，本质上是一次供给侧的“降维打击”。它通过制造巨大的产品代差，将新房市场与二手房市场做物理切割，从而实现“投资端企稳”与“存量价跌”的脱钩。

这个逻辑包含两个核心抓手：

1. 针对改善/富人阶层：产品力的“定点爆破”

政策不再设限，而是鼓励“怎么漂亮怎么来，怎么享受怎么来”。

手段：第四代住宅、高得房率、空中花园、公建化外立面。

目的：就像 iPhone 16 问世后，没人会去溢价购买二手的 iPhone 6。通过提供远超存量房居住体验的“新物种”，吸引有余力的阶层直接进行“消费升级”，而非为了置换而置换。这本质上是用新房去淘汰旧房。

2. 针对新市民/刚需群体：门槛的“极致下探”

手段：极低的首付比例、极高的公积金支持、保障房建设。

目的：将有限的刚需购买力，通过政策红利精准导流到新房市场。不让他们去为二手房东接盘，而是让他们直接成为新房库存的消化者。

结论：这一逻辑闭环的残酷之处在于，它不再试图挽救二手房的定价体系，而是通过创造更有竞争力的新供给，加速旧资产的折旧。

三、 映射：资产定价的双重逻辑（Beta + Alpha）

当“新房消灭旧房”成为主旋律，大宗商品的定价锚点将发生根本性漂移。我们必须摒弃过去“房价涨=商品涨”的线性思维，转而关注“地产开发投资”这一核心宏观指标的修复。

这里包含两个维度的交易机会：

1. 第一层逻辑（Beta）：地产投资的“均值回归”

误区：市场习惯盯着二手房价格和成交量，认为只要房价还在阴跌，大宗商品就没戏。

修正：政策的底线是稳GDP，而GDP的抓手是“房地产开发投资额”，而非“房价”。

机会：随着新模式下（保障房+第四代商品房）的新开工启动，地产投资增速将从过去的深度负增长，逐渐收敛至企稳甚至转正。

结论：只要地产投资的下降趋势被扭转，大宗商品最大的宏观压制就消失了。这将带来一波行业性的Beta修复——即所有与“土建”相关的品种，都会经历从“极度悲观”到“业务正常化”的估值修复，这与房价涨跌无关，只与工地开不开工有关。

2. 第二层逻辑（Alpha）：产品升级带来的“结构性溢价”在投资企稳的大背景下，资金流向的结构决定了谁能跑赢大盘。

• 最强Alpha（螺纹钢/热卷/铝）：

• 逻辑：受益于“怎么享受怎么来”的产品代差策略。第四代住宅的大悬挑、大跨度、公建化外立面，意味着单位建筑面积的耗钢量和耗铝量显著提升。

• 推演：哪怕新开工面积总量只是走平，但因为“单体消耗”的增加，这类品种的总需求量会率先反弹，叠加投资企稳的Beta，爆发力最强。

• 被遗忘的角落（玻璃/PVC）：

• 逻辑：它们高度依赖存量房翻新。在新房虹吸旧房的格局下，二手房流动性被锁死，装修链条断裂。它们虽能享受到一点投资企稳的Beta，但缺乏结构性的Alpha支撑，表现将显著弱于黑色系和有色系。

四、 结语：资产分化的新纪元

对于购房者和投资者而言，必须清醒地认识到：“普涨时代”已经彻底终结。

未来的房产将分为两类：

一种是符合新模式标准的“核心资产”（第四代新房、核心地段高品质住宅）；

另一种是逐渐沦为“耗材”的旧逻辑产品（老破小、非核心区老式住宅）。

政策在保GDP，不是在保你的二手房价格。在这个新旧动能转换的残酷周期里，看懂资金流向的结构，比盲目押注周期更重要。