广西商业地产:穿越周期,向“新”而行——2026年开年趋势分享

各位会员单位同仁、行业伙伴：

大家好！我是广西商业地产俱乐部秘书长江龙。

站在2026年的新起点，回望刚刚过去的2025，我们共同经历了一场深刻的行业变革与重塑。广西商业地产市场，正处在一个从“量”的积累向“质”的飞跃、从“传统”向“新兴”加速转型的关键十字路口。

作为行业发展的见证者、记录者与推动者，俱乐部在此与大家共同复盘过去一年的市场脉动，分享对未来发展趋势的思考，希望能为各企业在新的一年里破局前行、稳健发展提供一些有益的参考。

一、 2025回眸：企稳回升，结构重塑

2025年，是广西商业地产市场政策托底、市场自救、逐步回暖的一年。

* 市场成交回暖，信心逐步修复： 进入2025年，政策红利开始显现。全区商品住宅销售面积同比正增长，二手房市场尤为活跃。这为商业地产的去化和资产流转提供了一定的流动性支持。
* “商改住”破局，存量盘活提速： 针对非住宅库存高企的痛点，广西多地（特别是南宁）出台了“商改住”新政，允许符合条件的存量公寓、酒店及未开发地块进行性质调整。这不仅为去库存提供了新路径，也为市场注入了新的住宅产品供给。
* 新项目集中入市，商业增量显著： 2025年广西商业增量规模迎来转机，达到70.9万平方米，是2024年的近两倍。龙湖青秀天街、五象航洋城、南宁NFS等一批重磅项目相继开业，南宁作为首府的商业集聚效应进一步凸显，贡献了全区商业增量的“半壁江山”。

二、 2026展望：六大趋势，引领未来

展望2026及未来三年，广西商业地产将延续“稳中有进、分化加剧”的态势，行业逻辑将发生深刻变化。我们判断，以下六大趋势值得大家高度关注：

趋势一：发展模式“双轨并行”，住房与商业走向不同终点

未来三年，广西房地产市场将更加清晰地呈现“双轨制”特征。

* 住房端： 核心城市（南宁、柳州）房价有望在2026年实现小幅回升（1%-3%），改善型需求释放。行业全面进入“品质时代”，“好房子”是核心竞争力。
* 保障端： “保障+市场”双轮驱动，保障性住房供给增加，城中村改造与存量盘活（如收购存量住房作为保障房）将成为常态。

趋势二：存量资产“焕新升级”，从“空间”向“内容”转变

2026年，单纯依靠新建开发的“增量逻辑”已难以为继，“存量焕新”将成为主旋律。

* 运营为王： 业主方和运营商将更加注重资产的运营效率与用户体验。简单的“二房东”模式将被淘汰，轻资产运营、管理输出模式将更加成熟。
* 体验重塑： 消费者不再仅仅为“空间”付费，而是为“感受”和“体验”付费。商业项目将通过场景营造、内容迭代（如引入首店、潮玩、策展等），打造沉浸式、社交化的消费空间。
* 办公空间变革： 写字楼市场将面临空置率上升的压力（如南宁甲级写字楼空置率曾超40%），办公空间设计将更注重员工体验、绿色健康及灵活性，向“协作平台”转型。

趋势三：“文旅+商业”深度融合，打造城市新名片

“文旅”已成为广西商业的重要关键词。

* 文化赋能： 项目将深度挖掘在地文化（如南宁三街两巷、梧州骑楼城、青秀山-方特文旅三角等），将壮乡风情、岭南文化、东盟元素转化为独特的商业叙事和消费体验。
* 目的地商业： 打造兼具旅游观光与休闲消费功能的“文旅商业综合体”，吸引“过夜客”与“本地客”，实现“商旅文”融合发展。

趋势四：下沉市场“强势崛起”，区域发展更趋多元

虽然南宁仍占据主导，但下沉市场（如贺州、梧州、防城港等）正在强势发力。

* 区域均衡： 2025年梧州、贺州等城市的新项目开业量已撑起半壁江山。未来，随着交通改善与城镇化推进，三四线城市的消费升级需求将释放，社区商业、邻里中心等业态将迎来发展机遇。
* 特色化发展： 下沉市场项目将更注重与当地产业、生活节奏的结合，避免同质化竞争。

趋势五：资产运营“金融化与数字化”，提升效率与价值

* 金融创新： 资产证券化（如REITs）、并购重组将成为商业地产盘活存量、实现资本退出的重要渠道。政府与金融机构也将推出更多针对商业地产去库存和运营升级的金融产品。
* 数字赋能： 智慧商业、数字化营销（如私域流量运营、会员数字化）将成为标配。利用大数据洞察消费者需求，实现精准招商与精细化运营管理。

趋势六：绿色发展与ESG理念“全面渗透”，构建长期竞争力

* 绿色低碳： 绿色建筑、节能减排将成为商业地产的“硬指标”。ESG（环境、社会和治理）表现将直接影响资产的估值、融资成本及租户吸引力。
* 健康建筑： 关注室内空气质量、采光、声环境等健康要素，打造“健康建筑”，提升租户满意度与粘性。

三、 协会寄语与行动倡议

面对这些趋势，我们广西商业地产俱乐部将一如既往地发挥桥梁纽带作用，积极搭建交流平台，推动行业合作与创新。

在此，我也向各位会员单位提出三点倡议：

1. 拥抱变化，坚定信心： 认清行业发展趋势，主动求变，从“开发商”向“运营商”、“服务商”转型，提升核心竞争力。
2. 精耕细作，提升品质： 无论是住宅还是商业，都要回归产品与服务的本质，打造“好产品、好服务、好体验”，以品质赢得市场。
3. 加强合作，抱团取暖： 在行业调整期，更需要我们团结协作。欢迎各位利用俱乐部平台，分享经验、对接资源、共谋发展。

【结语】

各位同仁，风物长宜放眼量。2026年，挑战与机遇并存。我们坚信，在政策的指引下，在全体会员单位的共同努力下，广西商业地产行业一定能够穿越周期，迎来更加高质量、更可持续的发展新篇章！

广西商业地产俱乐部将始终与大家携手同行，共创广西商业的美好未来！

广西商业地产俱乐部

2026年1月6日