如果你想知道，一个交付十年、外立面已显老旧的小区，真实的二手房市场是什么样子？保利罗兰香谷用整整35套、横跨2025年全年的成交数据，给出了一份冰冷又赤裸的答案。
这里没有虚高的故事，只有真金白银的搏杀。一套89平米的房子，4月卖225万，到了11月，另一套86平的房子，只卖了150万。
半年时间，面积相近，总价蒸发75万。这还不是最极端的。
更惊人的是一套85平的顶楼，在11月以128万成交，单价仅1.5万/㎡。这个价格，几乎将小区的房价记忆拉回到了五六年前。
保利罗兰香谷，这个曾经以“仙林湖神盘”著称的社区，正在经历一场所有老牌改善盘都无法回避的、残酷的“价值重估”。今天，我们就用这35张成交单，说透每一个户型的命运。
第一章：88㎡边户——“流通之王”的坠落
这是小区2025年成交的绝对主力，17套成交占去了半壁江山。它的故事，就是整个小区价格体系的基座。
价格轨迹，画出一条绝望的曲线：
2-4月（高位幻觉）：成交价站稳在180万-225万之间，单价最高冲上2.4万/㎡。彼时，房东们还沉浸在“边户优势”和“绿化神盘”的双重自信里。
7-11月（现实重击）：价格防线全面溃退。从7月的153万，一路阴跌至11月的150万、138万，直至128万的“地下室”价。
年度最大跌幅超过37%。即便剔除极端案例，主流跌幅也在25%-30%。
说透它的优缺点：
优点：边户通透，总价曾是上车仙林湖好地段的“黄金门槛”。
残酷现实：在普跌大势前，任何“边户”这类细微优势都不堪一击。真正的致命伤是房龄和产品老化。当你看到修补过的外立面，再对比隔壁崭新的次新房时，75万的价差就是市场给出的“折旧费”。
而那套128万的顶楼，更是揭开了最后一块遮羞布：市场对“十年老顶楼，潜在渗水风险”的恐惧，给出的定价就是直接腰斩。这不是捡漏，这是用真金白银为未来的维修成本和烦恼提前买单。
第二章：100㎡中间户——“平庸者”的随波逐流
这个户型成交了13套，走势是88㎡的完美复刻，从年初的230万滑落至年末的162万。
它没有故事，也没有悬念。作为标准的中间户三房，它唯一的优势就是“没有明显短板”。但在下跌市场中，这恰恰成了它最大的短板——缺乏任何能让它抗跌的稀缺性。
它的价格，完全由88㎡边户的走势决定。当“优等生”都在跳水，“中等生”只能沉得更快。它的存在，只证明了一件事：在这个小区，买房就是买总价。什么边户中间户，在动辄二三十万的差价面前，买家用脚投票。
第三章：140㎡湖景房与125㎡跃层——“孤岛”上的坚守与挣扎
如果说前两类户型还在“凡间”搏杀，那么这两类户型，全年仅成交5套，它们生活在另一个世界。
140㎡湖景“楼王”：优点写在脸上——真正的仙林湖景、飞机户型、赠送多、房间阔绰。它在5月曾创下405万的成交高价。但这如同流星，之后再无回声。它的对手，是全南京所有400万档的次新改善盘。买家会问：我为什么要花400万，买一个十年前的产品？
125㎡跃层：得房率接近100%，是它的核武器。但“中间户通风一般”是阿喀琉斯之踵。喜欢的人爱其空间感，厌恶的人一秒都待不住。它只能等待那个“对的人”。
它们的涨跌幅毫无意义，因为每一套交易都是孤例。买这些房子，你不是在参与市场，而是在“淘货”。买的是独一无二的景观，或是极致的空间利用率，并为这份独特，接受它极差的流动性和高昂的维护成本。
最终章：神盘的底牌与所有人的选择题
保利罗兰香谷用一年的下跌，亮出了自己最后的、也是真正的底牌：
它卖的不是房子，而是地段和生活方式。用“老破大”的价格，买到仙林湖板块第一的绿化率、纯人车分流的环境，以及出门就是全龄学校、步行到公园的顶级便利性。
给所有买家的终极建议：
如果你预算有限，但向往核心地段的好环境：请死盯88㎡、100㎡户型，瞄准160万左右的价位。这是你用价格，换品质生活的唯一机会。但请务必避开顶楼，除非你能承受128万背后的麻烦。
如果你是真改善，手握400万：请务必问自己，你想要的是一览众山小的“湖景”，还是屋里敞亮舒适的“新房”？选择保利的湖景房，意味着拥抱独特，也拥抱孤独。选择其他板块的次新房，意味着选择流通性和当下的产品力。
给所有房东的终极忠告：
市场已经完成了审判。房龄、瑕疵（如顶楼）、产品过时，每一项都被明码标价，扣除了相应的价值。除了那几套拥有绝世景观的“孤品”，其他所有房源，都必须在“高绿化和好地段”与“老和旧”之间，找到一个让买家动心的价格平衡点。
保利罗兰香谷的故事，是中国无数十年房龄“老改善盘”的缩影。当光环褪去，产品老化，它们必须用赤裸的价格，来证明自己残存的价值。
这里没有神话，只有一场关于性价比的、冰冷的数学题。
