26地产触底

      先说下《求是》是什么能量级。《求是》杂志是中国共产党中央委员会主办的机关刊物，是党中央指导全党全国工作的重要思想理论阵地。《求是》杂志创刊于1988年7月1日，其前身是1958年创办的《红旗》杂志。毛泽东为《红旗》亲笔题写了刊名。邓小平为《求是》亲笔题写了刊名。这一段是官网摘抄的。

      新年《求是》第一篇文章关于地产的，这个文章的发表，我们看来不仅仅关于地产行业，如昨天文章所述，是一个还未开启的新周期前的布局和氛围前手。

      10年前开始了去库存、去杠杆等行动，如何去呢？涨价去。大多数人不明白，刚需也就罢了，18年后把房产作为投资品加杠杆炒的，绝大部分都高位站岗，日子过得不容易，和加杠杆屯茅台，金融产品暴雷的大家一起并驾齐驱。当年首先说要过紧日子的是万科，结果时至今日，他搞了半天，意识到位，可惜躯体过于庞大，利益错综复杂，最终没能转身。连王哥这几天都被田抛弃了，照片删除了，眼看是要黄。

      王哥好歹当年风云人物，退而不休，非要证明自己，各种生意干，那么大年纪了要赛艇要爬珠穆朗玛，和段永平的访谈说自己这些年非常不成功，其实这世界不是一直要勇往直前，适当的休息也许过去几年反而是最佳选择。比如万达被迫各种甩卖，虽然没有了往日的辉煌，好歹平安。

      我们属于在传统价值观更不成功的路上继续前行的，评论人简单，自己上大概率更差。一切都是周期，挣到钱不是你能力超群，是时代赋予了机会或者误打误撞抓住了机会。当然亏钱也不能说都是运气或者能力不行，也是周期，把给你的索要回去。

      文章首先否定过去三年的“渐进式救市”（明确批判“添油战术”），政策就像挤牙膏，导致大家的预期就是还会更差，因为政策还有空间。要扭转大家的预期，就需要直接给市场远超想象的利好，比如大家预期你放1000亿，不，直接1万亿（打个比方哈）。就像当年房价上涨，大家开盘预计2万，1分钟卖完，结果2.5万起，2秒系统抢房售空。那么下一次再卖地，再开盘大家预期就向上了。类似期货市场，多头梭一把大的，直接把空头打爆，让他保证金都补不上。

      然后确认了对实体经济的需求端、资产负债表的资产端和金融机构的负债端产生了较大影响。以前是去泡沫，现在承认了对居民、对行业、对金融机构的负债影响。啥意思呢？变相认可了大家的负债杠杆太大了，而这个资产缩水以后，负债没有缩小，银行不会让你少还钱。作为普通人你之前感觉有500万资产，200万负债，现在你资产只剩300万了，收入还减少了，负债没变？你告诉我，我怎么消费，不是你说刺激消费咱们就被针扎一下，然后就去消费。只会把钱袋子唔得更紧，因为我不知道资产还要缩水到什么程度，收入的现金流会不会枯竭。万一资产再跌变成200万价值，收入也停了，就成了资不抵债。

      那如何处理呢？要不然给大家降低负债，宣布房贷大家少还一半，很明显，不可能。但是已经在贴息，对违约的部分可以暂缓，或者意思一下，以后有钱了再继续还，因为法拍房太多了，都推向市场，那房价跌得更离谱。还有个办法就是收储，减少市场存量房，所以下一步收储的力度会更大，核心资产的价格托住，甚至拉起来。这样资产负债表资产端总值稳了，你内心不惶恐了，感觉自己又行了，才敢去消费。 

      最后也是最重要一点，供给端要严控增量、盘活存量……鼓励收购存量商品房主要用于保障性住房。源头上，减少土地供应，从集约发展角度确实也该减少，大片的硬化了的水泥地再想种庄稼难，不说烂尾了，每个城市都有好多晚上不亮灯的大把楼盘，曾经去过北方一个四线城市，一下高铁站，新修的房子把火车站都快包围了，连个鬼都没有。

      把这些居住率低，冗余供应的房子收储了，把收储的房子作为人才、保障、安居房，从国家手中租或者买这类房子的价格还得实惠，享受对应上户口、学区，年轻人有稳定的房子居住，不占用大部分收入比例，自然才敢消费、甚至生孩子，一环扣一环。总体供应减少，过剩房产被收储后，高品质的商品房自然基本盘稳住了。那么以后居住需求和改善需求自然价格体系也就分割了。不会整体崩。而居住需求也就真正满足了房主不炒的提法。

      要住豪宅、大平层、别墅的自然价格高，多交房产税，享受了品质嘛，也不会影响绝大部分人的利益，各取所需。

      最后就是预期管理，这个大家去年12月就看到了，关了很多机构和自媒体虚假宣传，来不来就出大事了，哪里又暴跌了。

      文章定了调，那么出钱的肯定也找到了，估计是万亿级别的债券体量。收购主体估计是各地平台公司，公司也会有专门有运营这类业务的部门设立。昨天文章说了，提高了劳动力成本涨工资完了以后，要结束上一个周期最重要的标志就是印钞票发，收储的债券发行也是一种印钞票的方式，不同于08年增发货币搞基建，这一轮是解决存量

      拿到这些钱的机构、开发商也不是让你财富自由，而是让你清偿各种供应链欠款、银行负债，各种供应链把拖欠各种小商家、个体户、包工头的债结清。也许最后也就是两袖清风离场，但不会因为没卖出去房子剩下一地鸡毛了。这样三角债归0，最终钱到了每个人和家庭的手里，消费才能真的起来。

      所以26年也许真能触底，从发文、规划、发债、收储安排，资金层层到位这一系列动作可能要明年才能做完，那么10年一个小周期，28年就可以期盼新的开始了。

      安得广厦千万间 大辟天下寒士尽欢颜！