2025→2026丨青岛地产江湖剧变,几点建议价值百万!

作为先行指标，土地市场一定程度反映甚至决定了房地产市场中期趋势。

全市住宅类土地成交建面174万㎡，受郊区市存量去化压力影响，供地重心回归市区，土地市场成交量下跌，均价结构性上涨，整体低位震荡。

1、地价结构性上涨？到底涨没涨？No！

横向对比类同地块：

①2024年成交的崂山柏悦府，容积率2.2，楼面地价39516元/㎡。

2025年成交的君一·雲启，容积率2.0，楼面地价26500元/m²。

容积率更低，地价降幅超3成。

②2024年成交的瑞源·名嘉悦府，容积率2.7，楼面地价7444元/㎡。

2025年成交黄岛中海·天空之境，容积率1.8，楼面地价7999元/㎡。

地价微涨7%，容积率却骤降了1/3，产品业态和预期售价更高！

2、土地指标明显改善，表现在商业指标及容积率下调。

如李沧海创3宗低密地块、新都心双山地块、市南百安居地块、青特·城阳白云山等地块均在此列。

3、地产江湖格局剧变！

①继2024年连下两城之后，青特2025年一骑绝尘，获得5宗住宅用地，重仓城阳及李沧CLD。

②2024年淡出青岛之后，中海、金茂、保利等大央企回归。中海拿地西海岸和CBD、金茂放弃市南又补仓高新区、保利落子市北市南。

③2024年12月，鏖战242轮、溢价46%竞得济南海信·君安地块之后，海信济南、青岛全面休战，直到2025年10月再度补仓崂山，王者归来。

④海尔旗下的君一地产战略焕新，4年之后终归故里重新拿地：在2025年7月落子石老人王家村地块，以品质情怀打造顶豪标杆。

⑤2022年天一仁和落子青山湖岸，2023年和达落子东李和川、新都心棠玥和境之后，亟待回血的两位本土豪强便在2024和2025年陷入地荒。

⑥基于市场预判和投资信心，中海、保利、金茂、华润等央企在青岛投资策略相对克制，与济南土地市场的积极活跃形成鲜明对比。

此外，海创、青铁、城发等国资平台依然为市场托底主力。