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一、绿景地产面临的资金困境

1. 债务危机全面爆发

2025年，绿景中国地产（00095.HK）及其关联企业面临前所未有的债务危机。2025年3月，公司公开承认约4.585亿美元境外债务到期未偿还，陷入债务违约困境，同期关联企业还出现3.53亿元商票逾期的情况。截至2025年9月，公司总负债飙升至810亿元，而可用现金仅剩3.4亿元，短期需偿还债务达29亿元，资金缺口高达25.6亿元，流动性几近枯竭。

2. 经营业绩持续恶化

2025年上半年，绿景中国地产实现总收入约10.40亿元，同比减少46.5%；股东应占亏损约18.38亿元，同比扩大20.3%。房地产开发与销售收益为5.27亿元，同比减少62.0%；商业物业投资与经营收益为3.12亿元，同比减少9.0%；综合服务收益为2.00亿元，同比减少5.0%。

从历史数据看，绿景的经营困境已持续多年。2024年，集团全年亏损54亿元，流动负债高达605.7亿元，而银行现金仅3.425亿元，资金压力凸显。2022-2024年，公司分别亏损3亿元、21亿元和54亿元，三年累计亏损达78亿元。

3. 核心项目销售遇冷

深圳白石洲项目作为深圳最大旧改项目，规划总投资2200亿元，却成为绿景的"滑铁卢"。项目一期销售严重遇冷：2746套房源中仅售出819套，去化率不足30%，剩余房源被迫降价甩卖。项目采用"卖一期盖一期"模式，销售滞缓直接导致资金链断裂风险。74层超高层住宅设计更引发市场抗性，购房者对居住安全及实用性的疑虑加剧去化难度。

4. 资产质量与流动性双重承压

截至2025年6月30日，绿景中国地产银行结余及现金约为19.62亿元，总借贷约为321.86亿元，资产负债比率为78.6%。公司流动比率为1.04，速动比率仅为0.13，显示出极低的短期偿债能力。公司存货较上期末增加3.25%，占公司总资产比重上升1.93个百分点，而货币资金较上期末减少41.14%，占公司总资产比重下降1.2个百分点。

二、债务危机的深层原因

1. 过度扩张与项目沉淀

绿景集团在过去十年进行了大规模扩张，进入零售、地产、金融、体育、影视等多个领域。2018年，绿景系通过子公司与恒大设立大型商业合资，注册资本200亿元，绿景拟出资98亿元，将大量资金锁定在与地产相关的项目上。2019年，公司以现金收购家乐福中国大部分股权，交易金额达48亿元，然而收购后家乐福中国持续亏损并计提商誉减值。

2. 白石洲项目资金沉淀

白石洲项目作为深圳规模最大的旧改项目，规划总投2200亿元，分四期开发，开发周期长达8-10年，仅第一期就需投入超900亿元资金。项目采用"卖一期盖一期"模式，但销售去化率低造成资金紧张，绿景不得不对外寻求合作。2022年，万科间接非全资附属公司向绿景中国地产全资控股的深圳市四达实业发展有限公司注资23亿元人民币，获得其8%的股权，并参与项目第三和第四期的利润分配，分配比例为20%。

3. 行业下行与市场分化

2025年的中国房地产市场已彻底告别"高杠杆、高增长"的狂飙时代。在政策调控、人口结构变化、经济转型等多重因素交织影响下，行业呈现出"稳中有变、冷热分化"的全新格局。一线城市二手房交易占比突破70%，但三四线城市库存高压未解，以价换量成常态。绿景的多个项目位于三四线城市，面临较大的去化压力。

三、资产重整的核心方案

1. 债务展期与重组

绿景中国地产采取积极的债务管理策略。截至2025年9月30日，公司已成功延长2项本金总额为9.65亿元的银行融资的到期日。银行也同意延迟15项本金总额为2.54亿元贷款的本金付款以及降低14项境内贷款利率。该回应已减轻绿景中国地产财务压力并改善流动资金状况。

在境外债务方面，公司已就其尝试推进重组与境外债权人订立3份支持函，而更多债权人正积极考虑签署支持协议。2025年3月，公司通过出售美国洛杉矶酒店物业回笼资金2,000万美元，用于偿还债务并改善财务状况。

2. 资产处置与变现

为缓解资金压力，绿景中国地产加速资产处置步伐。2024年，公司出售深圳虹湾购物中心回笼资金8.14亿元（亏损3.92亿元）。2025年二、三季度，境内物业出售总额约达3.17亿元，全部用于偿还以抵押该等物业作为抵押品的相关贷款。

公司正持续就出售特定物业物色买家，并及时收取出售其物业的相关销售所得款项。集团已继续积极进行营销工作，以就其现有发展项目以当前市价实现最新的预算销售及预售数量，其中包括进行线上媒体推广、邀请内容创作机构推广物业，并安排物业代理实地参观物业。

3. 项目合作与股权转让

为缓解白石洲项目的资金压力，绿景引入万科合作开发三、四期地块，由万科分取20%利润。根据协议，2025年9月30日以前，绿景必须回购万科所持股权，并保证不低于12%的年化收益率；否则，万科对白石洲第三和第四期项目的利润分配比例将从20%提高至40%。

4. 成本控制与运营优化

绿景中国地产采取适当措施控制成本，包括削减行政及财务成本。公司持续推进白石洲项目一期建设，整体施工进展顺利，预计于2026年1月交付；二期项目处于筹备阶段。在政府专户监管资金的保障下，住宅预计按期交付，公寓则计划于2026年7月竣工。

四、重整方案的创新之处

1. "留债留业"式重整

绿景的重整方案采用"出资人权益调整+破产重整信托"的组合模式，实现债权清偿与企业重生的双重目标。公司实控人黄康境等外部股东的权益将全部无偿让渡，股东权益几近清零。这一模式将债权转成信托份额，既引入增量资金，又保持资产整体运营，是当前国内罕见的大规模"留债留业"式重整。

2. 资产分类处置

重整方案将资产明确划分为两类，分别装入两家新设主体：新绿景集团有限公司持有绿景置业、绿景商业生活集团等核心资产；另一主体则持有非核心资产和不良资产。这种分类处置方式，既保留了有持续经营价值的资产，又为不良资产的处置提供了灵活性。

3. 政企协作保交付

作为深圳重点城市更新项目，绿景白石洲并未陷入"烂尾"困境。在政府专户监管资金的保障下，项目一期6栋建筑已全部封顶，外立面施工完成80%，园林景观同步推进。住宅预计2025年12月31日按期交付，公寓则计划于2026年7月竣工。香港高等法院也已将相关清盘呈请聆讯延期至2026年2月，为集团债务重组争取了更多时间。

五、重整面临的挑战与风险

1. 时间窗口紧迫

绿景系重整草案的表决期多次延期，从2025年10月17日延长至11月14日，再延长至12月14日，最终在12月29日获得通过。这一过程反映了债权人之间尚未达成一致，存在技术性和法律性不确定。若表决失败，有可能进入破产清算，债权人只能按清算价部分受偿。

2. 核心业务盈利能力不足

尽管绿景中国地产通过资产处置和债务重组实现了账面盈利，但核心业务盈利能力仍然不足。2025年上半年，公司扣除非经常性损益后实际亏损，显示出核心业务尚未真正恢复"造血"能力。公司销售毛利率为36%，虽较上年同期上升13个百分点，但销售净利率仍为负值。

3. 市场竞争激烈

绿景中国地产面临激烈的市场竞争。在线上，京东、拼多多等电商平台占据主导地位；在线下，国美、区域性家电连锁企业也在积极布局。白石洲项目虽然地理位置优越，但74层超高层住宅设计引发市场抗性，购房者对居住安全及实用性的疑虑加剧去化难度。

4. 债务压力仍然巨大

尽管通过债务重组和资产处置减轻了部分债务负担，但绿景中国地产的债务压力仍然巨大。截至2025年6月30日，公司总借贷约为321.86亿元，资产负债比率为78.6%。公司需要持续产生稳定的现金流来偿还债务，这对经营能力提出了极高要求。

六、重整前景展望

1. 短期：债务压力缓解

通过资产处置和债务重组，绿景中国地产的短期债务压力将得到缓解。2025年二、三季度境内物业出售总额约达3.17亿元，全部用于偿还对应贷款。公司已成功延长9.65亿元银行融资到期日，与15项贷款达成本金延期支付协议，并与境外债权人订立3份支持函。

2. 中期：业务聚焦与转型

绿景中国地产将聚焦核心业务，持续推进白石洲项目建设。项目一期预计于2026年1月交付，二期项目处于筹备阶段。公司将继续推进城市更新项目，巩固在粤港澳大湾区的市场地位。同时，公司将强化商业物业投资与经营，提升资产价值管理与运营效益。

3. 长期：能否真正重生

绿景中国地产能否真正重生，取决于三个关键因素：一是能否持续产生稳定的经营性现金流；二是能否在激烈的市场竞争中保持竞争力；三是能否妥善处理剩余的债务问题。如果这三个问题能够得到有效解决，绿景中国地产有望逐步走出困境，实现可持续发展。

绿景中国地产的资产重整案例，为其他面临类似困境的企业提供了重要借鉴。通过债务重组、资产处置、业务聚焦等多重举措，企业有望在危机中找到生机。但成功的关键在于能否在有限的时间内与债权人达成共识，以及能否在市场复苏乏力的背景下找到"活下去"的窗口期。