房地产市场供求关系的重大变化，正推动行业从“高杠杆、高周转”模式向注重品质与服务的新模式转型。

2026年1月1日，《求是》杂志发表特约评论员文章《改善和稳定房地产市场预期》，系统阐述当前房地产市场的形势与政策方向。文章指出，我国房地产市场正在经历深度调整，必须通过有力政策举措稳定市场预期。

这一权威发声发生在2025年底中央经济工作会议强调“着力稳定房地产市场”之后，为行业转型提供了明确路径指引。

01 市场深度调整与发展模式转变

近年来，我国房地产市场供求关系发生重大变化，部分城市出现局部供过于求，导致房地产销售和价格较大幅度回落。房地产作为具有显著金融资产属性的行业，其波动对实体经济需求端、资产负债表资产端和金融机构负债端均产生较大影响。

从深层次看，这种调整源于城镇化进程的阶段转换。随着城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从大规模增量扩张转向存量提质增效，房地产业发展条件发生根本变化。

住房总量已从短缺转为基本平衡，居民需求从“有没有”转向“好不好”，房地产企业的“高负债、高杠杆、高周转”模式难以为继。

传统房地产发展模式已经走到尽头。从家庭住房拥有率、房价收入比等指标观察，抑或从房地产相关贷款占银行贷款比重、房地产业相关收入占地方财政收入比重等事实分析，行业转型已成必然趋势。

02 房地产在国民经济中仍具重要地位

尽管市场出现调整，但房地产在国民经济中仍占有举足轻重的地位。2024年，我国房地产业和建筑业增加值占国内生产总值的比重合计达13%，直接带动就业人口超7000万人。

房地产产业链条长、关联度高，涉及钢铁、水泥、家电、家具等几十个上下游行业，对投资、消费、就业等关键经济指标均有显著影响。从国际经验看，美国、英国、德国、日本等发达国家，房地产业增加值占国内生产总值的比重平均都在10%以上，仍是经济稳定的重要支撑。

相比发达国家，中国房地产发展仍有较大潜力。有关研究机构推算，我国城乡每年新建住宅规模应在1000万-1490万套之间。同时，2024年我国常住人口城镇化率为67%，而户籍人口城镇化率不足50%，新市民刚性住房需求有待持续释放。

03 房地产市场潜力与空间

中国房地产转型发展空间依然十分广阔。总量方面，考虑公摊面积后，我国城镇人均住房使用面积约为35平方米，与日本、德国、法国、英国等相比仍有一定差距。

结构方面改善需求显著。我国城镇人均住房建筑面积在30平方米以下的家庭户占比接近40%，约7%的城镇家庭人均住宅建筑面积不足20平方米。家庭结构小型化催生细分市场需求，“人才红利”正引领需求升级。

品质方面的需求同样巨大。目前城镇范围积累了约350亿平方米住房存量，按照每年房屋折旧率2%估算，每年可创造出约7亿平方米的更新替代需求。随着大量住宅进入“老龄化”阶段，老旧小区改造将创造持续需求。

政策支持已初见成效。2025年以来，我国新房和二手房交易总量基本稳定，房价降幅持续收窄。到2025年10月，狭义库存规模较2025年1-2月的高点下降4285万平方米，短期去库存压力显著减轻。

04 稳定市场预期的三大举措

政策力度：一次性给足，避免添油战术

文章强调，政策预期上，政策力度要符合市场预期，要一次性给足，不能采取添油战术，导致市场与政策陷入博弈状态。这一表述打破了以往政策出台的渐进式逻辑，彰显顶层设计稳定市场的决心。

政策协调上，需要强化政策一致性评估，以更好满足居民刚性需求和多样化改善性住房需求为目标，取消相关限制性措施，确保新老政策相互配合，确保房地产政策与其他宏观政策取向一致。

政策储备方面，应做好风险防范和应对预案。目前房地产企业债务仍然较高，不排除个别企业仍有破产重组的可能，需要未雨绸缪，有效做好应对。

供给管理：严控增量、盘活存量

供给端需要严控增量、盘活存量，鼓励收购存量商品房主要用于保障性住房等合理用途，同时有序推动“好房子”建设。

中央经济工作会议明确提出“因城施策控增量、去库存、优供给”，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房。这打破了保障房和商品房的界限，实现“去库存”与“补保障”的双赢。

要彻底改变房地产开发方式，支持房企从以新房销售为主向更多持有物业、提供高品质多样化居住服务转型。完善商品房开发、融资、销售等基础制度，深化住房公积金制度改革，推动新旧模式平稳转换。

信息与舆论引导：形成理性市场预期

住房是普通家庭最大、最重要的资产，住房价格直接关系群众利益，备受关注。除价格外，对房地产投资、法拍房数量、房企倒闭等关键指标和事件也要加强监测，对敏感性指标的发布要做好专。

需要统筹发挥各级主流媒体、传统媒体和新媒体作用，加强对房地产市场的政策解读和舆情分析，引导人们从整体上客观看待房地产发展趋势。同时，对通过自媒体等散布的不实信息及时管控，推动社会形成理性市场预期。

随着“控增量、去库存、优供给”政策的落地，房地产市场将逐步实现供求平衡。政策制定者需要保持战略定力，推动房地产从“开发销售”向“产品—服务—运营”一体化转型，让房地产行业在中国式现代化建设中继续发挥重要作用。

未来房地产发展将更加注重品质提升和服务改善，建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”成为新时代的追求。