01 结构转型
2026年房地产市场迎来结构调整关键期，商务部专家张建平最新分析指出，房地产市场正处于重要转折点。这个市场年轻且尚不成熟，但已经进入调整的深水区。
市场压力下，房地产行业的“单打独斗”时代正在过去。上饶市国发集团探索“靠大联强”合作新模式，与中建十七局等企业组成联合体，在2025年上半年中标总额达25.95亿元。
房地产合作开发不是新概念，但在结构调整期具有了新的战略意义。开发商需审慎考虑自身在土地、资金、开发经营专长、经验和社会关系等方面的实力或优势，从分散风险的角度出发，对多种开发合作方式进行选择。
02 模式解构
房地产项目合作开发模式多样，根据合作主体的不同诉求和资源禀赋，主要可分为七种基本模式。这些模式各具特点，适用于不同的商业场景和风险偏好。
模式一：法人型合作开发
合作方共同组建具有独立法人资格的项目公司，各方以土地使用权、资金等方式出资，由项目公司作为独立主体负责项目开发、运营及对外签约。
模式二：非法人型合作开发
各方不组建项目公司，仅通过合同约定合作关系，通常是按照出资比例享有权利、承担义务。这种模式灵活性高，但对外责任界定复杂。
模式三：合资开发
双方或多方按约定比例共同出资，共同经营，共担风险，共享收益。这在实践中常表现为股权合作形式，通过持股比例确定权益分配。
模式四：委托开发
一方提供土地或资金，委托具有专业开发能力的另一方进行开发管理。这种模式下，委托方通常不参与具体开发工作，而是支付开发费用和报酬。
模式五：合建联营
合作方通过协议约定共同投资、共同管理、共享利润、共担风险。这种模式强调各方共同参与，不同于委托开发中一方主导的模式。
模式六：“管委会+公司”模式
政府平台与市场化企业合作，如江西省贵溪经济技术开发区组建贵溪经开控股发展集团有限公司，通过机制协同实现资源配置优化。
模式七：“靠大联强”联合体
如路桥公司作为牵头单位，与中建十七局等组成联合体参与重大项目投标。这种模式常见于大型基础设施和综合开发项目。
03 合同要点
无论选择哪种合作模式，一份周密完善的合作协议都是项目成功的基石。合同谈判需要关注以下核心条款：
权责界定条款是合作开发的基石。合同应清晰界定各方的投资方式、金额和时间节点，特别是以土地使用权或技术出资时的评估标准。权责分工要明确，避免职责重叠或缺失。
决策机制条款决定了项目运行的效率。法人型合作需明确股东会、董事会的职权范围和表决机制；非法人型合作则需要建立有效的联合管理委员会决策制度。
利益分配条款是合作的核心关切。合同中需详细约定利润分配的时间、方式和条件，以及亏损承担的原则和顺序。特别注意约定项目现金流的管理和分配机制。
退出机制条款常常被忽视却至关重要。合同应预设合作方退出的条件、程序和补偿方式，包括股权转让的优先购买权、退出时的资产评估方法等。
知识产权条款在开发创新项目中尤为重要。根据《民法典》规定，合作开发完成的发明创造，申请专利的权利属于合作开发的当事人共有。合同应明确技术成果的归属和使用权限。
争议解决条款需要明确管辖法院或仲裁机构、适用法律以及解决程序。考虑到房地产项目的地域性特征，选择项目所在地法院管辖往往是务实的选择。
04 法律边界
在合作开发房地产项目中，责任承担问题是最易引发纠纷的法律风险点之一。最高人民法院尚未统一“合作方仅以自己的名义对外签订合同时，其他合作方是否应就此承担连带责任”的裁判标准。
实践中存在两种对立观点：一种坚持合同相对性原则，认为应由签约方单独承担责任；另一种则认为合作各方构成合伙关系，应共同对承包人承担责任。
法人型合作模式下，项目公司具有独立法人资格，通常由项目公司独立对外承担责任，合作方仅以出资额为限承担有限责任。
非法人型合作开发中，若以一方名义对外签约，司法实践中存在分歧。有观点认为合作开发合同中“共同投资、共享利润、共担风险”仅指内部关系，对外仍应按照各自独立经营处理。
风险防范的关键在于合同明确约定。合作协议应清晰界定各方对外签约的授权范围、责任承担方式，避免因约定不明导致扩大化的连带责任。
05 优化升级
在房地产结构调整关键期，合作开发的管理优化需要创新思路，提升项目整体效能。
建立精细化责任体系是管理优化的基础。可以参考路桥公司的经验，构建完善的经营责任制度，通过精细化目标分解，将任务落实到岗位和个人，增强全员责任意识。
项目管理数字化正在成为行业趋势。全面推广项目综合管理信息系统，借助数字化手段提升项目管理质效，将精细化管理与标准化数据融入项目全流程。
创新合作机制能够带来新的增长点。“管委会+公司”模式通过机制协同、资源整合，有效激活了资源配置效率。这种政企协同模式值得在特定类型项目中推广。
强化动态风险管理是关键。技术开发合同中，当事人可以在订立合同时约定风险责任的承担。房地产合作开发也应建立动态风险评估和应对机制，及时调整合作策略。
06 趋势前瞻
中国房地产市场虽然面临结构调整压力，但张建平指出，如果稳定房地产市场的相关政策能够落实到位，房地产未来依然能继续支持相关消费发展。
合作开发模式将更加多元化。从传统合资开发到“靠大联强”的联合体模式，从单一项目合作到全产业链战略联盟，合作层次不断深化。
专业化分工将更加明确。资金方、土地资源方、开发建设方、运营管理方的专业分工将更加清晰，各自发挥比较优势，提升合作效率。
风险管理将更加系统化。随着合作开发经验的积累和法律制度的完善，各方将建立更系统的风险评估、防范和应对机制，降低合作不确定性。
技术创新将推动合作升级。数字化工具的应用不仅提升项目管理效率，也将改变合作方之间的信息共享和协同方式，创造新的合作价值。
面对2026年初房地产市场的调整关键期，房企间的合作开发变得更加重要而复杂。上饶市国发集团通过与中建十七局等企业组成联合体，已经取得了显著成效。
随着未来“稳定房地产市场的相关政策能够落实到位”，市场依然有机会继续支持相关消费发展。结构优化中的中国房地产行业，或许正在孕育新的合作模式与发展机遇。
