浙金中心300亿滞销地产困局:5%首批兑付之后,真正的考验才刚刚开始
2026年1月的寒冬里，浙江一批投资者终于等到了一丝暖意。1月8日，多位购买了浙金中心祥源系产品的投资者收到了来自“帮扶祥源控股集团工作组”的转账，首批预清退比例确定为投资本金的5%——有人收到5万元，有人收到10万余元，这是自2025年11月底兑付危机爆发以来，投资者们第一次拿到实实在在的回款。但这份暖意很快被更深的焦虑包裹。对于投入了数百万元身家的投资者而言，5%的回款只是杯水车薪；而对于整个事件的核心症结——300亿滞销地产项目的变现难题，这仅仅是揭开了冰山一角。这场涉及逾200款产品、百亿元规模的兑付危机，本质上是地产行业下行周期中，地方金交所与房企“借新还旧”模式崩塌的典型样本。300亿滞销资产究竟能支撑多少兑付比例？这场漫长的兑付之路又将面临哪些挑战？
一、从“低风险”到全面爆雷：一场早有预兆的危机
投资者们最初的信任，源于两个层面的“背书”：一是发行平台浙金中心的官方背景，二是融资方祥源控股的上市公司光环。成立于2013年的浙金中心，是经浙江省政府批复设立的综合性金融资产交易平台，初期股东包含浙江省金控集团、杭州市金投等国资背景企业，即便后来股权变更为民企控股，其“地方金交所”的身份仍让不少投资者视为安全壁垒。而祥源控股作为拥有祥源文旅、交建股份、海昌海洋公园三家上市公司的企业集团，实控人俞发祥曾以145亿元身家登上胡润百富榜，这样的资质让年化4%-5%的产品显得“性价比极高”。但这份“安全感”在2025年10月开始出现裂痕。当时浙金中心平台上的部分祥源系产品已出现延期兑付，11月28日，平台提现功能彻底失效，部分产品交易记录甚至莫名消失，危机全面爆发。据投资者自发整理的信息，涉及的逾200款产品到期日集中在2025年12月至2026年4月，这意味着短期内将面临集中兑付压力。直到12月5日，祥源控股执行总裁沈保山与投资者沟通时，才揭开了危机的核心：公司总资产约600亿元，看似可覆盖400亿元总负债，但地产行业下行导致300亿元货值滞销，叠加浙金中心交易资质被取消切断了“借新还旧”通道，最终引发流动性枯竭。更令人震惊的是，这些“低风险”产品的底层资产，全是祥源系多地地产项目的应收账款，通过“保理公司受让+金交所挂牌”的模式完成融资，本质上是祥源控股的自我融资闭环，且实际融资成本高达8%-9%，早已形成利差亏损。二、300亿滞销资产真相：停工的项目与难破的变现困局
300亿滞销货值，是这场兑付危机的“压舱石”，也是最大的难题。记者实地探访祥源控股多地项目后发现，这些资产的变现能力远比账面数字更悲观。在合肥，被誉为“高新区第一高楼”的祥源中心2023年9月就已封顶，两年过去外立面仍未完工，工地未见施工迹象，留守人员一句“有钱就盖一点，没钱就不盖”道出了窘境。该项目当年溢价193.51%竞得，如今不仅成为烂尾风险项目，其开发商安徽新祥源已被列为被执行人。阜阳的情况同样糟糕。祥源文旅城的观光小火车项目早已停工，现场只剩锈迹斑斑的桥梁和桥墩，这个计划总投资5亿元的项目被市民批评“华而不实”；阜南县祥源城陶源里项目也存在施工停滞问题。这些分布在浙江、安徽、湖南等地的地产项目，涵盖住宅、商业、文旅等多种类型，如今都面临销售停滞、资金回笼困难的局面。即便没有停工的项目，在当前地产市场环境下变现也绝非易事。2026年开年实施的个人住房增值税新政，虽降低了交易成本、利好刚需和置换需求，但政策效应的释放需要时间。更关键的是，祥源系的滞销资产中，不少是商业综合体、写字楼等非住宅类物业，这类资产在近几年的市场中流动性极差。有行业数据显示，近三年办公、商业综合体的不良资产几乎没有退出路径，仅城市副中心的工业土地尚有国企平台接手。除了市场环境，资产处置还面临司法冻结的制约。目前相关部门已冻结祥源文旅6.12亿股、交建股份2.9亿股股份，以及1165套房产、90处土地和478个车位，同时冻结119个涉案账户，涉及资金约8937万元。这些冻结措施虽能保全资产，但也延长了处置周期，增加了变现难度——股权冻结导致上市公司资产无法快速变现，房产土地冻结则限制了项目转让或续建的可能。三、兑付比例预判：乐观与悲观之间的博弈
首批5%的预清退，让部分投资者看到了希望，但这并不代表最终的兑付比例。要判断300亿滞销资产能支撑多少兑付，需要从资产实际价值、处置成本、负债优先级等多个维度综合考量。从资产端看，祥源控股宣称的600亿总资产存在明显水分。地产项目的估值具有极强的时效性，在行业下行期，300亿滞销货值的实际可变现价值可能大幅缩水。参考同类不良资产处置案例，住宅类资产变现折价通常在30%-50%，商业和文旅类资产折价可能高达50%-70%。若按保守估算，300亿滞销资产实际可变现金额可能仅为120亿-180亿元。再加上被冻结的股权、账户资金等，祥源系可用于兑付的总资产大概率在200亿-250亿元之间。从负债端看，400亿总负债并非全部是浙金中心的投资者债务。企业负债还包括银行贷款、供应商欠款、员工薪酬等，这些债务在处置时可能具有优先受偿权。据投资者统计，浙金中心平台的待兑付规模约为200亿元，在总负债中占比50%。若可变现资产按200亿元计算，扣除各类处置成本（税费、中介费用、法律费用等，通常占变现金额的10%-15%）后，可用于兑付投资者的资金约为170亿-180亿元，理论兑付比例可能在85%-90%。但这是最理想的情况，现实中还存在诸多变量。首先，资产处置周期可能长达3-5年，期间市场波动可能进一步侵蚀资产价值；其次，实控人俞发祥及浙金中心董事长丁建林已被采取刑事强制措施，若案件涉及资产转移、违规操作等问题，可能导致部分资产无法追回；最后，地产行业纾困政策的效果存在不确定性，若市场持续低迷，资产变现折价可能进一步扩大。综合来看，乐观场景下最终兑付比例可能在60%-80%，但需要3年以上时间；中性场景下兑付比例约为40%-60%，处置周期2-3年；悲观场景下，若部分资产存在产权瑕疵或无法变现，兑付比例可能跌破40%。对于投资者而言，5%的首批回款只是漫长等待的开始，短期内很难拿到大额回款。四、启示：地方金交所风险与地产融资模式的反思
浙金中心的兑付危机，并非个例，而是地方金交所与房企违规融资模式崩塌的缩影。过去几年，不少房企通过“金交所+保理”的模式，将地产项目应收账款包装成“低风险”金融产品，本质上是规避监管的变相融资，这种“借新还旧”的模式在行业上行期尚可维系，一旦市场下行就会立刻崩塌。对于投资者而言，此次事件再次敲响警钟：切勿迷信“地方金交所”的官方背景，更要警惕“低风险、稳收益”的地产相关理财产品。在选择投资产品时，必须穿透底层资产，了解融资方的真实负债情况，避免被上市公司光环或高收益承诺迷惑。对于监管部门而言，需要进一步规范地方金交所的业务范围，严厉打击违规融资行为，切断房企“影子融资”的通道。同时，在处置此类风险事件时，应加快资产处置进度，建立透明的信息披露机制，保障投资者的知情权。目前，绍兴市帮扶工作组已进驻祥源控股，平台系统也已恢复运行，这些积极信号让事件处置有了明确方向。但300亿滞销地产资产的变现之路，注定充满坎坷。对于投资者来说，理性维权、耐心等待是当下的最优选择；而对于整个行业而言，浙金中心的教训的将成为规范地产融资、防范金融风险的重要案例。
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