曾经的中国首富,万达大佬王健林与他的地产黄金时代,正式落幕!

商业的尽头，从来不是星辰大海，而是会计报表和银行催收单。当一个白发苍苍的老人，背影里透着一丝无法挺直的疲惫，还在为几百亿的窟窿辗转腾挪时，你就知道，一个时代的大幕，正在以一种不体面的方式缓缓落下。

这位老人，叫王健林。他最近的操作，骚得让人有点看不懂，又有点心酸。故事从一个叫烟台的沿海城市开始。万达在那儿有个核心商圈的项目，十四万平，一年两千多万客流，是少数还能稳定下金蛋的老母鸡。一年多前，因为缺钱，老王忍痛把它卖了。结果到了2025年的冬天，万达突然又把它买了回来。这操作叫“逆向交易”，听着就玄乎，好像时间倒流，破镜重圆。然而，爱情电影只演到重逢，现实的剧本往往是重逢之后发现对方欠了一屁股债。这次回购的温情，只持续了二十四小时。第二天，这只刚回窝的母鸡，就被火速送到了苏州一家公司手里。这叫什么？这叫资产的“一日游”，或者说，财务技巧的“行为艺术”。外人看着热闹，觉得老王是不是疯了，买回来玩儿呢？其实里面的门道，比马里亚纳海沟还深。有分析师说，这是为了优化资产结构，规避风险。还有人猜，这是为了万达商管上市，做的账面“技术性调整”。说白了，就是把一件衣服脱下来，在空中甩个花，再给另一个人穿上，好让围观的审计和监管老师们，看到你想让他们看到的样子。这套操作的核心逻辑，不是为了真的拥有，而是为了证明“我还能买得起”。就像一个落魄贵族，当着债主的面，用最后的积蓄去拍卖会举一下牌，哪怕拍下的东西转手就得卖掉，也要维持那瞬间的体面。烟台这个项目，就是老王手里为数不多的“体面”。年租金一亿二，净收益率超过6%，沿街商铺出租率焊死在100%。

在万达已经卖掉的八十多个商业广场里，这绝对是尖子生。之前一次性打包卖给太盟那四十八个，总价两百多亿，听着吓人，但那更像是清仓大甩卖，把良莠不齐的货一起打包，图个省事。而这次对烟台项目的“一日游”，恰恰说明，对于真正的优质资产，老王心里滴着血，舍不得，但又没办法。这种舍不得，源于一个更残酷的现实：卖资产的速度，跟不上债务累积的速度。就在搞烟台项目“行为艺术”的同一时间，法院的强制执行通知单，像雪花一样飞向万达。甘肃的法院要执行他十七个亿，上海的法院要执行十二个亿。你在这边玩财技，法院在那边算利息。风险数据显示，大连万达集团身上的“被执行”标签已经贴了十好几条，总金额突破八十一亿。八十亿的股权冻结，直接锁到2028年。这是什么概念？就是你一边在ICU里靠呼吸机续命，一边盘算着怎么把隔壁床的营养液换个包装卖出高价。你的身体已经不受控制，但你的大脑还在疯狂计算。面对这种局面，任何企业家都会喊出一个时髦的词：转型。万达的转型，叫“轻资产”。这个词特别有灵性，翻译过来就是：以前我开金矿，现在我卖铲子。以前我建商场收租，现在我帮别人管商场，收点管理费。数据也支持这个故事。两年前，轻资产项目占比四成五，现在干到了六成二，管理费收入也涨了两成。听起来很美，对吧？但你得想，为什么转型？因为“重资产”玩不动了。地越来越贵，债越来越多，商场建起来，可能赚的钱还不够还银行利息。

所以，你看七十岁的老王，亲自带队跑去新疆考察文旅项目，探讨人生与远方。你再看万达的酒店板块，用芝加哥的物业，换了个叫《海底小纵队》的亲子IP的股权。一个搞房地产的，开始关心巴克队长和呱唧了。这不叫跨界，这叫求生。当你的主航道被冰山堵死，你只能开着小舢板，去任何可能存在暖流的地方碰碰运气。更骚的操作是，万达拉着京东、腾讯这些互联网巨头，搞了好几个合伙平台，总出资四百多亿。市场说，这可能是“以股抵债”，顺便还能蹭点人家的物流和技术资源。这就像你欠了朋友一堆钱，还不上了，干脆拉着他合伙开了个烧烤摊，你出技术（毕竟你烤了半辈子），他出现金，顺便帮你吆喝。债主变股东，矛盾变合力，商业的魔幻就在于此。但所有的财技和转型，都绕不开一个终极问题：现金流。截至2024年三季度末，万达商管账上现金一百五十一亿，但一年内要还的短期负债是四百三十九亿。这个缺口，大到可以用玄学来弥补。总负债近三千亿，有息负债一千三百多亿，一年利息支出就一百三十亿。而公司一年利润才二十亿。这是一个悲伤的数学题：你一年累死累活赚的钱，连还债的利息零头都不够。盈利能力，被债务成本按在地上摩擦。在这种背景下，赎回烟台项目那样的优质资产，就成了一种奢望。能赎回来，秀一下肌肉，已经是极限。因为那个项目自己能打，连续八年盈利，租金收缴率95%以上。但对于那些半死不活的项目，老王可能连看一眼的力气都没有了。

专家预测，未来万达只会挑那些回报率稳定在5%以上的核心项目搞点操作，全面反攻？别做梦了。比企业困境更具宿命感的，是家族的传承。老王的个人财富，一年蒸发了八百多亿，排名从前十直接掉到五十开外。钱，正在以一种具体又抽象的方式离他而去。而另一边，他的儿子，似乎对这场拯救家族帝国的史诗级战役毫无兴趣。当爹在为几百亿焦头烂额时，儿子在自己的投资版图里玩得风生水起，投了九十多家公司，从海外高科技到国内送外卖，什么都沾一点，就是不沾老爹的房地产。老王自己也坦白：“跟他谈过几次，他没兴趣接我的班，觉得管十几万人太累。”这句话背后，是两代人价值观的断裂。老一辈觉得“人定胜天”，靠着胆识和杠杆撬动地球。新一代看着父辈被杠杆反噬，觉得“小而美”也挺好，搞点投资，活得轻松，不香吗？谁对谁错？没有对错，只有选择。更要命的是，不仅儿子不想接班，连培养的“准接班人”也跑路了。年初，干了二十五年的总裁辞职，这是两年内走的第三个核心高管。老王亲手搭建的“铁三角”，彻底散伙。这比债务危机还可怕。钱没了可以再借，再卖，再腾挪。人心散了，队伍就真没法带了。资本市场用脚投票，预示着万大力挽狂澜的路，还很长。明年年初，又有两笔合计七亿美元的债券到期，新一轮的考验，已经上了膛。那个曾经说出“先定个小目标，挣它一个亿”的男人，如今依旧在战斗。从新疆的戈壁，到《海底小纵队》的动画世界，七十岁的他还在为万达这艘巨轮寻找新的航道。只是，他手里的牌，已经不多了。商业世界里，没有永远的传奇，只有永恒的周期。王健林的挣扎与坚守，不过是地产黄金时代落幕时，一个最真实、最残酷，也最生动的注脚。他的故事告诉我们，起高楼、宴宾客，然后眼看楼塌了，这从来不是某个人的剧本，而是一切与杠杆和人性有关的故事的共同结局。