《贝壳找房深夜惊雷！内部海报泄露，多名高管被重罚》

写到房地产行业巨头系统推动房价下降以加速交易。这么多年了，房地产起了又落，却在不断的“惊雷”。这个事挺有意思，做一点分析。

这篇文章所“爆”的“惊雷”，是二手房经纪（二手房买卖）业务的机制，过去一直这么运作，水深（房价攀升）时没感觉。类似海啸，深海时看不出，到岸边搁浅了、寿终正寝时才显现为惊涛骇浪。

首先说下二手房买卖的2个交易机制带来的影响：

【单边代理】：一般国外实行的是单边代理机制，一个经纪人（交易人）只能代表（签约）一个交易者，要么你代表买方利益-尽量压低房价，要么你代表卖方利益-尽量抬高房价。这里只有两个重要利益方，买方和卖方。

【双边代理】：大陆是从香港房产交易市场（中原地产）继承来的双边代理，一个交易人员同时签约买方与卖方，居中协调。这就出来三个重要利益方：买方-买低价、卖方-卖高价、居间人-尽快成交拿佣金，

居间人因为有更全面的信息，成为三方中最有决策权的人。本意居间人要保障买方、卖方两边利益，通过了解市场趋势做出最公允的判断。这对居间人的要求很高，古代一般是乡绅级别的人才能做居间人、保人、媒人。

居间人赚取的是交易房价的提成，在开始这是个小钱，而大陆进入房地产井喷时代后，房价暴涨，一单几十天的房产交易，提成成为了几十万、甚至百万级别。在巨大的金钱刺激下，交易员变为利用信息差、制造虚假信息来加速交易，不惜损害任何交易一方甚至双方的利益。

双边代理机制+大陆的房价黄金时代造成了市场不惜一切促进成交的风气。这个风气至今没有改变，但依据外界环境变化有不同的呈现：

1，个人经纪（交易）时代：

早期信息掌握在个人手里，你够勤奋、够凶猛，敢于在关键时刻杀价或抬价，甚至自己吃下（房子），就会赚的盘满钵满。

2，平台经纪（交易）时代+房产红利时代：

互联网促进了信息更广泛的收集与分发，本质上房产交易是供需信息最大化（跨时空）交换产生价值。互联网极大地促进了这点，小中介消亡，大的互联网信息中介崛起，最终跑出了链家及之后的贝壳大平台。

在规模垄断后，房产供需信息就垄断了，此时结合二手房的一个特质：“没有固定房价，一房一议”，产生了一个可怕的事：定价权可由平台操纵了。

做个思想实验：

*定价：一个二手房房主想卖500完，本来没有什么固定报价

*市场：整个市场一直在涨，10万，20万，30万

*基本信息垄断：这个房子质地、房主心态信息集中掌握在一个平台下

*营销包装：1-外观，对这个房子简装改改外观。2-故事性：扑风捉影一个故事（如房主孩子考上名牌大学、出国、做生意成功、家庭幸福、风水好。这个房主总有点好事）

*垄断性发布：安排自己平台的全体经纪人向自己的客户+100万发布这个“重大好房”（好故事），组织轰炸式看房，交易谈判。

此时买家会发现市场疯狂了，房子变为600万了，几十个买家在同场看房谈判，交易员告诉你再等就要涨到700万了，此时你手头也有1000万，你守得住么？。。。700万轻松卖出，平台赚的高昂佣金。市场继续疯狂，过了半年，新买家发现房价变为800万了，也开心满满。

其实这不是思想实验，就是在过去十年发生过的。有时候合谋提价做的太明显（企业内部开会发文）也被政府禁止。但是市场红利还在时，经纪公司只是顺势而为，提的少点，口头传达就很难被监管到。

3，国家管控时代+房产退潮

近5年房价持续下跌，市场上涨红利不在了。但是平台信息垄断，促进成交盈利的机制没有变，是市场和客户发生了巨大的变化： 

【市场-变了】：房产不再有增值属性，个人投资房产冷淡，只剩下“斤斤计较”的自住买家。

【交易条件-形变神不变】：促进交易变为尽快压低房价。虽然价格涨落相反，但核心机制没变，就是促进成交是企业唯一导向，无论是涨价（压缩买家利益）还是降价（压缩卖家利益）在所不惜。

【平台机制-无变化】：市场不好，盈利能力下降，企业为了自救，自然会调整KPI、加大激励机制。对可控房源进行压价促进成交。

【国家监管-加强了】：国家监管机制越来越强，要求稳定房价，软着陆，不能快速下跌。企业系统推动二手房价降价的行为在监管机构看来，过去对市场或社会稳定干扰较小，而现在就很敏感了，必须制止。

引发的问题与思考：

国家的管控稳定了市场与社会稳定是好的。

但二手房交易市场的内在运作机制没有变化，依旧是双边代理机制，居间人完全决定交易节奏，这很难靠外部监管来保持行业伦理。需要从下面四个方面改善行业：

1，交易机制改为单边代理机制：

每个交易人只能代表一方利益，杜绝依靠信息差来主导交易决策。

2，交易资金第三方监管：

需要一个不参与交易分配的第三方作为房产交易资金的监管方，专款专用。杜绝交易人、交易公司动用客户资金谋利的可能性。（这里还有很多“惊雷”故事）

3，房产经纪人（交易者）行业自律组织建设与黑名单机制：

现在市场上有过多的、不胜任的经纪人，影响了职业化经纪人的发展。经纪人（交易者）作为高价值资产的受托人，跟律师一样，除了专业技术知识外，经验外，还需要很高的信用价值。

专业技术可以依靠从业考试，

经验需要行业协会的支持和证明，

而经纪人的信用价值需要行业协会牵头，做出黑白名单的机制，一次侵害客户的行为将逐出市场，让良币驱逐劣币。

4，利润控制（经纪公司转型）：

二手房交易市场，主体是民生行业，买房主体是为了居住。这不应成为一个赚取巨大利润，经纪人或经纪公司发大财的行业。

在第1，2，3步确立后，二手房交易应是经纪人主导的行业，赚取合理的有限度的交易利润，依靠交易周边的增值服务变得富足。经纪公司服务经纪人或发展为专业公司（如信息平台）。