我爱喝咖啡，前几日和朋友小聚，他开口就是当下最纠结的灵魂拷问“现在到底该买新房还是二手房？手里那套老破小，是卖掉置换还是留着出租？”

不止他一个人困惑。当下楼市，“该不该买”“买新还是买旧”，成了刚需和改善族的心头大事。

而2025年青岛楼市的一组核心数据，或许已经给出了答案——我们熟悉的购房逻辑，正在悄然反转。

格局定型：二手房满足基本居住，新房负责改善

放在几年前，新房成交量压着二手房打，肯定是买新不买旧。但如今，国家对房地产市场的定位愈发清晰：二手房承载基础居住需求，新房聚焦品质改善。这一模式在发达国家早已成熟，普通人靠二手房实现“住有所居”，若追求“住有优居”，则需为更高品质支付溢价。

从市场数据来看，中国正加速迈向这一格局：

发达国家（美、英、法等）：二手房成交占比长期稳定在70%-90%，是市场绝对主力；

中国市场：正从增量转向存量，全国二手房成交占比从2021年低位快速攀升至近50%，一线及重点二线城市已率先实现二手房成交超新房，远期预计占比将达七成左右。

青岛的变化更为迅猛。据统计，2025年青岛新房住宅成交约4.4万套，而二手房成交达6.1万套，二手住宅成交套数远超新房。对比2021年的数据（新房15.1万套、二手房6.6万套），新房成交量的跌幅堪称显著。

本来以为，形成这样的市场格局需要10-20年，可现实是，经济承压下的市场变化远比预期迅猛。

现有市场下，开发商拿地热情减退，政府选择主动释放优质核心地块；而购房者持币观望情绪浓厚，只有真正优质的产品才能打动市场。倒逼之下，开发商开始全力“卷产品”——从户型得房率、社区会所配套，到立面材料、公区装修，青岛楼市正式迈入“好房子、好品质”的时代。

价格与面积段分化：新房改善化，二手刚需化

市场格局的变化，直接体现在成交结构的分化上。据统计，2025年青岛新房成交中，120-150㎡面积段占比近70%，妥妥的改善为主导。与之匹配的是价格门槛，这类品质新房总价基本从250万起步，瞄准的是追求居住质感的改善群体。

二手房则聚焦刚需市场，成交集中在80-200万区间。意味着两个市场面向不同客群，竞争度极低。

值得注意的是，2025年新房成交量的超跌有一定偶然性，但即便后续新房市场恢复平稳，大概率也只能与二手房成交量持平。那种新房成交量远超二手房的时代，早已一去不返，二手房主导市场的趋势将不可逆转。

购房策略：新房抓机会，二手避坑

很多人担心二手房会失去流通性，但国家已经定调：房子既要保障居住属性，也不能忽视金融属性，而金融属性的核心前提就是流通性。不过，二手房市场的分化会持续加剧，并非所有二手房都值得入手。

其中，房龄超限的，没有独立卫生间、厨房不具备基本居住条件的“老破小”，面临严重流通性危机，价格跌幅显著。而房龄10年以内、配套完善的次新房，反而具备较强抗跌性，成为刚需首选。

结合青岛“以旧换新”“多子女家庭购房补贴”等政策利好：有改善能力的群体，抓紧上车优质新房。当前开发商全力提升产品力，且核心地块供应充足，是入手品质新房的窗口期。随着优质地块稀缺性凸显，新房门槛或将进一步提高，逐渐与普通人越来越远。

选择二手房，优先考虑房龄近的、近地铁、成熟配套的次新房；对于房龄过老、存在明显户型缺陷的房源，要么果断放弃，要么抓紧处理掉，避免陷入流通困境。

结语

从2018年4.7:1的新房主导，到2025年0.6:1的二手房反超，楼市仅用几年时间完成了从增量到存量的转型。未来，“新房讲品质，二手保刚需”将成为主流逻辑。

不管是新房还是二手房，住的好才是核心。我们的关注也应该从楼盘价格的涨跌回归到居住品质。

买房量力而行，多给装修留点预算。一个好的设计，一个舒服的沙发，一套漂亮的四件套这些才是住的好的具象化。