2025年房地产市场整体量稳价跌，以价换量寻求新平衡。克而瑞监测数据显示，2025年全国30个重点城市新增住房成交面积约3.26亿平方米，同比降7%。
从绝对量来看，与2022年基本相当，为行业调整以来四年中间水平，这也意味着居民住房有效需求基本稳定。
🔍 核心矛盾：成交量创新高，房价却跌回三年前
克而瑞最新数据显示，2025年全国30城二手房成交面积达2.14亿平方米，创2021年行业调整以来新高，其中一线城市以价换量效果显著——上海全年成交25.4万套，相当于每97位居民就有1人完成交易；但与此同时，30城二手房成交均价较2021年高点回撤约39%，热门小区房价跌幅中位数达26.07%，上海内环一套120㎡房源三年间贬值超300万元，“割肉离场”成为不少业主的无奈选择。
市场分化加剧：核心城市与非核心区域呈现“冰火两重天”。南京、成都、杭州等强二线城市凭借产业人口流入支撑，二手房成交规模达新房的2-3倍，300万以内刚需房源占比超60%；而部分三四线城市郊区房价较峰值腰斩，环一线区域甚至出现“膝盖斩”，百城二手房挂牌量突破254万套，“降价抢跑”成常态。
📉 “量稳价跌”背后的底层逻辑
政策托底效应：2025年中央定调“持续推动楼市止跌回稳”，各地首付比例降至3成、房贷利率进入“3时代”，叠加二手房“带押过户”等便利措施，释放了积压的刚需和置换需求。上海、深圳等城市成交量同比增长4%-7%，印证了政策对市场流动性的提振作用。
价格博弈白热化：新房与二手房价差持续拉大，次新房源大量挂牌分流刚需客群。以杭州东方郡为例，2025年成交均价4.3万元/㎡，较2021年高点（7万+/㎡）近乎腰斩，降价9000元/㎡后，单月成交21套创小区17年纪录，“以价换量”成为破局关键。
预期重构：从“买涨不买跌”到“逢低抄底”，购房者心态转变推动市场出清。数据显示，愿意承受损失的房东占比达56%，而租金回报率超过2%的老破小房源率先企稳，部分投资者转向“以租养贷”模式。
🏘️ 2026年展望：分化中寻找新平衡
当前楼市正处于“预期探底与筑底企稳并行”的关键期：
2025年的楼市就像一面棱镜，折射出“政策托底”与“市场出清”的角力。对于购房者，当下是“淘笋”的窗口期，但需严守“核心地段+优质配套”原则；对于行业，从“规模扩张”转向“品质竞争”已是必然。2026年，随着存量房时代加速到来，二手房市场的“量价博弈”或将成为常态。
