近日，商业地产融资领域迎来关键性政策调整——中国人民银行办公厅、国家金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，明确经营性物业贷款额度原则上不得超过承贷物业评估价值的70%，较此前普遍执行的50%额度上限大幅提升，同时配套放宽资金用途与延长贷款期限，为商业地产市场注入强心剂。

政策核心变化：不止是额度提升

此次政策调整并非单一维度的额度放宽，而是形成了“额度+用途+期限”的组合支持体系，精准破解商业地产存量盘活难题：

• 贷款额度扩容：此前金融机构对经营性物业贷款的额度控制较为严格，原则上不超过物业评估价值的50%。新规将上限统一提升至70%，直接增加房企可贷资金规模，以一套评估价值1000万元的经营性物业为例，可贷额度从最高600万元提升至700万元，流动性支持力度显著增强。

• 资金用途放宽：打破此前经营性物业贷款仅能用于物业建造、升级改造的限制，明确2024年底前，规范经营、前景良好的房企可将贷款用于偿还集团及自身存量房地产领域贷款和公开市场债券，为房企债务置换、缓解流动性压力提供新路径。

• 期限灵活适配：新规明确贷款期限一般不超过10年，最长可达15年，且到期日需早于物业产权证到期日至少5年，与商业地产长期持有、稳定收益的属性相匹配，有效拉长房企债务周期，降低短期偿债压力。

政策背后：精准破解商业地产痛点

此次额度调整并非偶然，而是针对当前商业地产市场的核心矛盾精准发力。近年来，商业地产面临库存高企、去化周期长、存量资产盘活难等问题，截至2025年11月末，全国办公楼待售面积超5200万平方米，商业营业用房待售面积达1.4亿平方米，合计近2亿平方米的存量亟待消化。

此前较低的贷款额度上限，导致房企持有经营性物业的变现能力不足，资金沉淀严重，叠加债务到期压力，部分企业陷入流动性困境。而额度提升至70%后，一方面能激活房企存量物业的融资功能，提高资金使用效率；另一方面可带动投资者入场意愿，为商办市场去库存提供金融支撑，形成“盘活存量—缓解压力—激活交易”的良性循环。

多方影响：房企、投资者、市场的三重机遇

对房企：缓解债务压力，优化资产结构

对于持有优质经营性物业（如核心商圈写字楼、成熟购物中心、连锁酒店）的房企而言，政策红利最为直接。不仅可通过提高贷款额度获得更多可支配资金，还能借助贷款置换高成本存量债务，延长债务周期，化解流动性风险。同时，资金用途的放宽让房企有更多精力投入物业升级改造，提升资产运营效率，为后续通过CMBS、REITs等工具进一步盘活资产奠定基础。

对投资者：降低杠杆门槛，拓宽配置空间

此次政策调整也间接降低了商业地产投资者的准入门槛。更高的贷款额度意味着更低的自有资金占用，对于有实际经营需求或长期投资规划的投资者（如购买商铺自营、投资长租公寓），资金压力显著减轻。尤其是在热点城市，地段优越、租售比稳定的小户型商办产品，有望吸引更多投资者关注，进一步激活二手商办市场交易。

对市场：激活存量活力，强化政策协同

结合近期商业用房贷款最低首付比例下调至30%的政策，此次额度调整形成政策组合拳，传递出监管层支持商业地产平稳发展的明确信号。预计后续更多城市将跟进落实，通过优化商办限购政策、支持存量物业改建租赁住房等举措，进一步提升市场活跃度。长期来看，政策将推动商业地产从“增量开发”向“存量运营”转型，促进城市空间合理利用与经济活力提升。

注意事项：理性把握政策红利

需注意的是，此次政策为全国性指导框架，中国人民银行、国家金融监督管理总局各省级派出机构将按照“因城施策”原则，自主确定辖区内城市的具体执行标准。同时，贷款额度提升并不意味着全面放松，金融机构仍会对房企资质、物业运营状况、还款能力等进行严格审核，优质物业与规范经营的企业将更易享受政策红利。

对于投资者而言，需理性评估商办项目的区位价值、运营前景与租金回报，避免盲目跟风，结合自身资金状况与风险承受能力做出决策。

结语

商业地产贷款额度从50%提升至70%，是盘活存量资产、稳定房地产市场的重要举措，既为房企提供了流动性支持，也为市场注入了新的活力。在政策协同发力的背景下，商业地产市场有望逐步走出存量困境，迈向高质量发展新阶段。后续政策落地效果与城市差异化执行细节，值得行业持续关注。

信息来源：中国经济网《经营性物业贷款新规出台 进一步盘活房企优质存量资产》、环球网《商业用房贷款迎重磅利好，首付比例降至30%》、网易《刚刚，利好来了!两部门联合发布》。