二手房是不是机会?金水区二手房成交均价大盘点!

曾经我们盘点过《老东区各个小区二手房市场行情》，很多粉丝都在后台喊，说说金水区二手房呗！

好吧，既然大家都这么说了，那我就勉为其难的盘点一下吧！

你可别觉得我矫情，实在是金水区的二手房市场情况太复杂，具体体现三个方面：

1、小区多，据说有1700多个小区。

2、家属院多，占二手房市场份额7成左右。

3、次新小区都已经十年以上了，置换高潮已过，出房率低。

因此，我把区域重点放在金水老城区，并以花园路为界限，分为金水老城东区和金水老城西区。

本文盘点的是金水老城东区（所以关注花园路以西的朋友们不要着急，还会有下一篇）。花园路以东，中州大道以西，北三环以南，金水路以北。

这个片区主要有三类小区：

第一类：10年左右次新房品质小区（这个区域基本没有09年之后的新盘）

第二类：99-08年之间开发商的商品房小区，也是郑州最早一批商品房小区。

第三类：1998年之前的房改房（老旧家属院）

在对这个片区二手房进行基本调研之后，我们约访了一位在这个片区有着十年二手房从业经历业内老炮A（内容有个人偏好，仅供参考）。对于这个片区的各个小区，他如数家珍，小区几栋楼？多少户？什么户型？价位？等等，他总结这个片区的二手房整体情况如下：

1、片区双气是基本标配，没有是减分；

2、片区内除省实验小学、农科路小学，其它学区都一般，所以能上省实验小学是加分项，但能上的小区极少；

3、片区内的小区人车不分流的居多，所以人车分流或者机动车管理的好的是加分项；

4、片区内小区绿化普遍初级，很多小区根本称不上有绿化，因此绿化好是加分项；

5、片区内小区物业管理层次不齐，省级家属院物管较之普通小区整体较好；

6、这个片区丰产路以南区域（详见后图）是河南老的行政中心，包含众多省级单位和家属院，整体生活舒适度很高，配套齐全，生活便利，生活成本低，人文风气对比其它区域是比较明显的，但是房源少，房龄老，面积大，单价高，首付门槛高，因为产权和年限问题，多要求付全款；

7、这个片区东明路也东，农业路以南片区（详见后图）聚集一批郑州最早的一批商品房小区，因为处在粗放式开发的初级阶段，多层居多，这些小区规划在今天看来和外立面一样多老旧不堪，没有绿化或者绿化较小不成体系，物业管理懒散，居住舒适度普遍偏低，居住人群杂、乱，以租户居多，但某些小区某些房源也不乏一些亮点，比如得房率高、赠送面积大等，这类小区出房率低，大户型没有小户型市场接受度高，单价相对均价低，户型多样，门槛儿相对低；

8、这个片区农业路以北以及农业路南未来路以东（详见后图）多是08年之后的商品房小区，这些小区相对较早的一批商品房小区而言，高层为主，有成体系的绿化，有相对成体系的物业管理，有品牌意识，但规划还是有阶段性的局限比如人车不分流等，因为多有十年房龄，这些小区整体介于旧和新之间，面临各种老化问题，居住舒适度一般；户型多样，均价跨度大，可以淘到性价比不错的房子，但因为置换高潮已过，出房率低，价格坚挺；

9、文中提到“性价比中”，是价格相对房子不高不低，没有虚高；“性价比一般”，代表价格相对价值有点虚，可接受范围；

这类小区主要集中在农业路以北，（未来路以东也有几个代表小区）开发时间多为08年之后。

这类小区有两大特点：

1、新（相比另外两类，这类小区就是新房了）

2、少，非常少，不仅小区少，出房率也非低。

列举小区如下：

恒升府第，除了几栋高层是双气之外，其它的都是单气，绿化一般、物业一般，外立面整体还可以，非学区，均价15000元/㎡，性价比中；

鑫苑名家，名盘、绿化物业不错（虽有破败，但相对其它还是能看出鑫苑物业的风采）人车不分流，园区内有私立的实验小学和幼儿园，均价18000元/㎡，性价比中；

鑫苑名家都市家园，和鑫苑名家一个级别；

正弘旗，物业、绿化都不错，学区一般，丰产路小学和六十中，房源以大户型为主（140㎡），小房子不多，单价16000元/㎡，性价比高（但总价高）；

阳光新城，小区整体环境和舒适度高，物业、绿化均良好，外立面新，人车分流，学区一般，多层均价25000元/㎡，面加大，价格相对金水区偏高，性价比不高。高层均价18000元/㎡，价格相对还可以；

君悦城，2010年的房子，相对区域内是比较新的盘，之前因为物业管理公司的原因，在二手房市场表现很差，但是去年换过物业公司之后，小区整体环境有很大的改变，绿化一般，刚需紧凑户型为主，均价18000元/㎡，性价比中；

名门国际，双气、物业不错，绿化一般，紧凑小面积为主，均价18000元/㎡，性价比中；

非常国际，双气、物业一般，三期整体素质高于一期和二期，其中三期18000元/㎡，一期、二期均价16000，性价比一般；

非常soho，整体一般，16000元/平方米，价格合适；

嘉辰时代公寓，70年公寓，整体形象不多，物业管理很不错，均价18000元/㎡，性价比高；

绿洲云鼎，新、双气，绿化、物业均一般，均价17000-18000，性价比一般；

金成时代广场，里面有几栋高层住宅，位置好，自住少，人员构成乱，均价16000元/㎡，性价比一般；

天伦星钻，整体一般，位置好，房源新，均价17000-18000元/㎡；

好莱坞，单气，标间，14000元/㎡，一般；

广汇PAMA，位置好，户型不错有大阳台，绿化非常好，人车分流，算是金水区中高档小区，均价20000元/㎡，出房率高；

山顶御鑫城，10年左右的房子，双气，物业管理、绿化一般，整体而言中下水平，均价16000-17000元/㎡；

主要分布东明路以东未来路以西；

这个区域的房子比08年以后的房子会整体便宜2000元/㎡，作为郑州较早期的商品房小区，整体规划和户型都有很多局限性，物业管理初级，绿化可以说基本没有，以单气为主，再加上超过10年，整体设备、外立面都已明显破败，这个区域房子均价是15000元/㎡，性价比一般，部分小区不推荐。

中亨都市花园，这个小区有商品房也有单位团购房，户型不错，部分多层，物业管理相对规范，均价17000元/㎡，性价比中；

锦江国际花园，05年的房子，整体都很一般，均价12000元/㎡；

东文雅小区，有安置房和经济适用房，均价14000-15000元/㎡，喜欢的可以买；

未来花园，05年的房子，位置好，办公居多，物业绿化一般，户型一般，均价15000元/㎡，性价比中；

花园新村，多层，学区（农科路和47中）均价14000元/㎡，如果有上学需求可以关注；

金水花园，氛围东区和西区，相比较东区好一点，建业物业，绿化一般，停车是个问题，周边有私立小学建业小哈弗，东区均价18000元/㎡，西区均价15000-18000元/㎡；

明鸿新城，港资，但整体中低档，均价13000元/㎡，性价比一般；

海星花园，中下，均价13000元/平方米，性价比一般；

中银小区，中档，15000-16000元/平方米，性价比一般；

都市华庭，小区只有两栋楼，没有绿化没有院子，一般中下，均价13000-14000元/㎡；

恒熙花园，移动公司家属院，房子一般，但物业管理不错，均价20000元/㎡；

天裕小区，广电局家属院，房子一般，但管理的不错，均价20000元/㎡；

金成东苑和金成中苑，98年的房子，小区的特点是大三房带双卫，在同时期的小区里面这是一个有点，均价14000-15000元/㎡，性价比一般；

北邦花园，02年的房子，多层带电梯，这在同时期的多层里面也是一大优势；

宜家美景，02年的房子，目前大户型均价15000元/㎡，小户型均价13000元/㎡；

安泰嘉园（公安厅家属院）以公安厅单位人居多，整体环境一般，均价16000-17000元/㎡；

万隆花园，均价15000-16000，单气，性价比不高；

第三类小区主要分布在姚寨路以东，农业路以南，金水路以北，花园路以东；

这个区域最大的特点是这个区域可以说是河南省老的行政中心，遍布了98年之前的房改房（家属院）。

比如省政府、省事务管理局、省发改委、省财政厅、国税局、河南日报社等等家属院，均价在20000元/㎡。

这类小区的房源特点是，出房率特别低，几年都不出一套，但是里面的绿化很不错，就像小公园，就是喧嚣都市里的一片净土，物业管理普遍比较好，小区人员纯粹，一般外人很难随意进出小区，小区配置比较好，比如温泉入户。

再一个特点是户型大，单价贵，多要求全款，它的主要受众还是机关单位的员工，对于没有特殊需要的一般客户，没必要购买，除非你就是有钱想在老城区买一个安静的房子，也行。

另外除了省政府家属院可以上省实验小区，这类小区的学区也一般。

最后，采访结束，我问A，为什么你的评价中物业一般，绿化一般，房子已经破败的小区，你在说性价比的时候还是说“中”呢？没有觉得价格虚高吗？不值吗？

A说，如果这些价格放在去年，我也觉得房价贵，但经过去年疯涨之后，特别是经过3、4月份之后，房价已经被夯实了，因为这些小区二手房出房率极低，所以基本上卖出的那一套就是小区最便宜的了，未来再出的房源肯定不会比上一套便宜，所以我性价比中的意思就是这个价格在整个价格体系里面是合理的，至于贵不贵，是市场说了算。

在这个区域08年之后的小区基本上都10年以上了，该置换的早就置换过了，出房率非常低，只占总成家比例的30％，另外70％是98年之前的房改房（家属院），但房改房家属院出房率也极低，特别是机关事业单位，卖房意愿很小，但基数大，因此在整个片区的成交比例也大。

另外这个区域新盘极少，10年内的新房都是稀缺的，所以老破旧不是特别大的问题，因为一定这样一个客群是首选在这个区域置业的。