央行“定向降息”来了！

中国人民银行新闻发言人、副行长邹澜15日在国新办新闻发布会上表示，下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点。各类再贷款一年期利率从目前的1.5%下调到1.25%，其他期限档次利率同步调整。

业内人士分析，相较于全面降息，结构性货币政策工具降息能将信贷资源更精准地导入政策鼓励的薄弱环节和重点领域。结构性货币政策工具利率下调，将直接降低银行从央行获取再贷款资金的成本，激励银行以更低的利率向小微企业、科技创新、绿色转型等重点领域发放贷款，降低实体经济综合融资成本。

中信证券研究团队认为，考虑到当前的金融市场环境，中国央行以结构性“降息”和对全面降息的积极表态，兼顾了稳定市场预期和避免推升金融泡沫的目标。

本轮结构性“降息”计划于1月19日落地。市场将继续关注，全面降准降息还有多远。

以下是思睿地产周报，和我们一起密切关注市场的每一个重要变化，在行业大洗牌的过程中找到财富保值增值的新方向。

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政策动态

一、宏观政策

住建部、财政部、税务总局：联合发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》

1月14日，住房城乡建设部、财政部、税务总局为继续支持居民改善住房条件，联合发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》。《公告》明确自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。主要内容如下：

一、自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。其中，新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

二、本公告所称现住房转让金额为该房屋转让的市场成交价格。新购住房为新房的，购房金额为纳税人在住房城乡建设部门网签备案的购房合同中注明的成交价格；新购住房为二手房的，购房金额为房屋的成交价格。

三、享受本公告规定优惠政策的纳税人须同时满足以下条件：

1.纳税人出售和重新购买的住房应在同一城市范围内。同一城市范围是指同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖全部行政区划范围。

2.出售自有住房的纳税人与新购住房之间须直接相关，应为新购住房产权人或产权人之一。

财政部、税务总局：延续实施公共租赁住房税收优惠政策

1月16日，财政部、税务总局发布关于延续实施公共租赁住房税收优惠政策的公告，核心如下： 

一、对公租房建设期间用地及公租房建成后占地，免征城镇土地使用税。

二、对公租房经营管理单位免征建设、管理公租房涉及的印花税。

三、对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、印花税；对公租房租赁双方免征签订租赁协议涉及的印花税。

四、对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。

五、企事业单位、社会团体以及其他组织捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，对其公益性捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除，超过年度利润总额12%的部分，准予结转以后三年内在计算应纳税所得额时扣除。

个人捐赠住房作为公租房，符合税收法律法规规定的，对其公益性捐赠支出未超过其申报的应纳税所得额30%的部分，准予从其应纳税所得额中扣除。

六、对符合地方政府规定条件的城镇住房保障家庭从地方政府领取的住房租赁补贴，免征个人所得税。

七、对公租房免征房产税。对经营公租房所取得的租金收入，免征增值税。

二、专项政策

央行：2026年降准降息仍有空间

2026年1月15日，中国人民银行（下称“央行”）宣布，自1月19日起，下调再贷款、再贴现利率0.25个百分点。下调后，3个月、6个月和1年期支农支小再贷款利率分别为0.95%、1.15%和1.25%，再贴现利率为1.5%，抵押补充贷款利率为1.75%，专项结构性货币政策工具利率为1.25%。

同日，央行新闻发言人、副行长邹澜出席国新办新闻发布会，并宣布两方面政策措施。

一方面是下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点，提高银行重点领域信贷投放的积极性。另一方面是完善科技创新、民营企业、绿色转型等领域的结构性工具并加大支持力度，进一步助力经济结构转型优化。

央行：将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%

1月15日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，介绍货币金融政策支持实体经济高质量发展成效，并答记者问。发布会上，中国人民银行新闻发言人、副行长邹澜表示，将会同金融监管总局，将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%。

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市场动态

一、房地产市场

杉杉集团上海总部大楼，降价4.5亿再次拍卖

2026年1月13日，君康金融广场在阿里拍卖二次上拍，起拍价18.1亿元；保证金18,100万元，评估价32.03亿元（该资产2026年1月8日上拍，起拍价22.6亿元流拍）。项目占地面积为2,2281.00平方米，建筑面积104,092.20平方米，其中地上部分建筑面积合计58,215.25平方米，地下部分建筑面积合计45,876.95平方米。君康金融广场是位于上海浦东后滩CBD的甲级写字楼群，由5栋花瓣形独栋建筑组成，总建筑面积约10.54万平方米，毗邻黄浦江，地铁7号线后滩站直达。该项目原为杉杉集团总部所在地，后因债务问题多次易主，目前处于司法拍卖状态。

KKR：完成25亿美元亚洲私募信贷基金募资

1月15日，全球投资公司KKR宣布完成25亿美元亚洲私募信贷基金募资，将重点投资于亚太地区的非公开市场优质信贷资产。据悉，本次募资包含18亿美元的KKR亚洲信贷机遇基金二期（KKR Asia Credit Opportunities Fund II，以下简称“ACOF II”或“二期基金”），以及7亿美元的专注于同类投资机会的独立管理机构账户。

景瑞控股被香港法院裁定清盘

据香港司法机构网站显示，香港特别行政区高等法院于1月15日颁布清盘裁决，裁定景瑞控股清盘。判决书显示，中国中信金融资产国际控股有限公司（呈请人）于2024年10月8日提交针对景瑞控股的清盘呈请，以该公司无力偿债为由申请清盘令。呈请人称该公司拖欠其近1.6亿美元债务。

景瑞控股是1993年创立于上海的老牌房地产企业，2013年在香港上市（股票代码：1862.HK），主营业务涵盖住宅开发、公寓、办公等资产管理。目前公司深陷债务危机，2024年因未偿还约1.08亿美元贷款被中信金融提出清盘呈请，聆讯已多次延期至2025年8月26日。其境内子公司景瑞地产存续的18.5亿元债券已全部展期，近三年累计亏损超90亿元，短期债务占比高达82.8%，销售持续下滑，2024年合约销售额仅20.77亿元。

天风证券：签约上海北外滩金茂中心超1万㎡办公

近日，天风证券签约上海北外滩金茂中心T1栋超10000平米办公面积，原办公场地位于虹口东大名路678号国客中心6号楼。目前北外滩金茂中心招商不到一年出租率超70%，成功引入上海市律师协会、大家人寿上海分公司、北明软件、创氪际、金茂上海、圆通国际、乐玩幻境、律创工坊等优质企业，涵盖法律、金融、科技、TMT、航运等多个领域。北外滩金茂中心位于虹口区东长治路919号（提篮桥地铁站4号口对面），与浦西第一高楼上海北外滩中心（480米）及北外滩来福士、友邦金融中心为邻，总建筑面积约10.98万平米，由两栋T1、T2双塔约5.86万㎡高端5A甲级写字楼、商业裙房及地下商业街围合组成。

华兴资本：3.08亿收购个人消费不良资产包

2025年12月31日，华兴资本发布公告称，已以3.08亿元收购奇富科技旗下两笔个人消费不良资产包，合计未偿本金达74.29亿元。按此计算，折扣率仅为4.15%，相当于仅以0.4折成交。第一个资产包来自福州奇富融资担保公司，未偿本金66.77亿元，平均逾期854天，其中20%债务已逾期1–2年；第二个资产包来自福州奇富网络小额贷款有限公司，涉及本金7.52亿元，平均逾期439天，近四成债务逾期1–2年，且全部为无抵押个人贷款。华兴在公告中明确表示，此举旨在“扩大自营投资范围、多元化收入来源”。

# 上市公司4.56亿元拍得上海建国西路花园洋房 #

1月12日，位于上海市徐汇区建国西路319号衡复风貌区一栋近三千平花园洋房以4.56亿元的底价法拍成交，竞得者为上市公司方大炭素旗下子公司。该栋洋房总高4层，建筑面积2997.83平方米，另有1000平方米的花园，成交单价约为15.22万元/平方米。土地性质为办公用地，使用期限至2064年1月27日。

# 中指院：上海房地产市场2025年数据报告 #

新房市场-成交面积：100㎡以下刚需结构下滑明显，110-140㎡刚改结构提升明显。

2025年，100㎡以下刚需类产品成交占比达29.7%，同比下降8.9个百分点； 而110-140㎡刚需改善型户型占比达23.9%，同比增长8.8个百分点，是增量主要集中区域。 

新房市场-成交价格：800万以下成交占比下降，800-2000万成交占比增长，2000万以上项目成交向顶豪转化明显。

800万以下成交房源占据市场59.6%的比重，是市场主力成交区间，年同比下降8.1个百分点；800-2000万成交房源占市场32.3%比重，是市场次主力成交区间；2000-5000万豪宅项目同比 下降约2.3%；5000万以上项目占比同比增长1.1个百分点。

二手房市场：12月二手房以价换量特征持续，市场去库存特征明显。二手住宅成交价格持续下降，销量有所增长。2025年全年，二手住宅成交222,206套，同比上涨4.14%，12月网签均价为35,707元/㎡，环比下跌1.32%，同比下跌17.43%。挂牌存量环比有所下降。12月二手房市场去库存表现明显，截至12月底，挂牌存量为279,375套，环比减少7.92%。