2026年伊始，南京二手房市场打破此前沉寂态势，以成交量飙升、房东预期扭转的火爆场景开启新局。贝壳平台数据显示，1月11日单日成交达309套，创下2025年1月以来新高；1月5日-11日一周成交1053套，环比上涨14.3%，看房人数超2.2万，各项核心指标同步攀升，市场暖意显著。这波热潮的背后，是政策红利释放、需求理性回归与市场结构优化共同作用的结果。
政策组合拳精准发力，激活市场流通性
此次市场回暖的核心驱动力，源于全国性新政与地方配套政策的密集落地。2026年1月1日起，个人出售不满2年住房的增值税率从5.3%降至3%，以200万房源为例，税费可节省超3.6万元，大幅降低交易成本。同时，换房个税退税政策延续至2027年底，存量房贷利率同步下调，公积金首套5年以上利率降至2.6%，商贷首套最低可达3.05%，月供压力的减轻直接提振了刚需与改善群体的入市意愿。
南京本地人才新政的加码更是精准赋能。针对不同学历人才发放3万-15万元购房房票，公积金贷款额度最高提至200万/户，叠加租房补贴等福利，有效吸引了青年人才与高层次群体扎根置业。中央层面，《求是》杂志发文明确“政策要一次性给足”，中央经济工作会议强调“稳定房地产市场”，一系列信号重塑了市场信心，让观望已久的购房者加快了决策节奏。
市场供需格局重塑，核心板块表现突出
政策红利下，南京二手房市场供需两端同步发生变化。供给端，房东预期显著扭转，2025年11月至2026年1月两个月内，全市二手房挂牌量减少6181套，部分房东选择下架房源惜售，甚至出现单套房源涨价超百万的情况，江心洲、玄武等板块均有房源挂牌价上调70万-135万元。优质房源更呈现“多组客户竞价”的热闹场景，供需平衡关系逐步改善。
需求端则呈现“刚需打底、改善领衔”的特征。成交价格集中在150万-400万主力区间，热点学区房表现尤为亮眼，2026年首周成交突破130套，环比涨幅超20%。区域分化态势明显，主城核心板块与高能级板块率先回暖：能仁里板块4月成交均价环比上涨6000元/㎡，涨幅达24.29%；河西中、河西南等头部板块房价坚挺，河西南多套大平层成交单价突破5万/㎡，中华门、长江路等兼具地段与教育资源的板块，成为成交热点区域。江北新区高新板块凭借产业聚集、人口导入的优势，实现成交均价两连涨，成为刚需市场的“黑马”。
结构分化成主旋律，品质房源更具抗跌性
值得注意的是，此次火爆并非普涨行情，而是市场回归居住本质后的结构性回暖。从户型来看，60-90㎡刚需小户型与120-140㎡改善户型成为成交主力，江宁区60-90㎡户型占全市成交的39.1%，河西板块100-140㎡品质次新房流通性突出。从板块来看，具备优质教育资源、成熟配套与产业支撑的区域表现更抗跌，鼓楼区学区房、秦淮区瑞金路板块小户型凭借“低门槛+强配套”优势持续畅销，而远郊板块则仍以去化为主。
数据显示，南京42个主流板块中，24个板块成交均价环比上涨，能仁里、长江路等板块涨幅领跑，核心地段的高品质住宅展现出穿越周期的能力。城中豪宅中航金城1号、雨花仁恒玉兰山庄等项目，近期成交单价均刷新2025年以来纪录，印证了“核心资产”的保值属性。这种分化趋势表明，市场已告别盲目跟风，购房者更注重房源的实际居住价值与流通潜力。
热潮可持续性：政策效应与需求释放的博弈
对于这波开年热潮的可持续性，市场普遍持谨慎乐观态度。当前成交量的攀升，既是政策红利集中释放的短期效应，也是前期积压需求的理性释放。业内预测，春节后至五一前后，若有进一步政策加持，市场热度有望延续，“小阳春”行情值得期待。但长期来看，市场仍将维持“核心坚挺、边缘调整”的分化格局，房源的地段、品质、配套仍是决定流通性的关键因素。
对于购房者而言，当前政策窗口期提供了较好的置业时机，但需避免盲目跟风，优先选择配套成熟、户型合理的优质房源；房东则应理性看待市场回暖，过度涨价可能错失成交良机。随着二手房市场流通性的提升，也将进一步带动新房市场的置换链条，推动南京楼市形成“以二手带新房”的良性循环。
南京二手房市场的开年火爆，本质上是政策托底与市场规律共同作用的结果。在“房住不炒”的总基调下，市场正逐步回归理性，结构性机会取代普涨行情成为主旋律。未来，随着政策效应的持续发酵与需求的有序释放，南京二手房市场有望实现更平稳、更可持续的发展。
