郑州的购房群体中，大多数人是偏爱新房，有新房情结的，二手房的关注度不高。
▼郑州新房二手房成交数据（2016年1月-2017年11月）
注：数据来源于郑州房管局
所以，近两年，郑州新房成交套数都是高于二手房的，且二者的差距在今年进一步拉开。显然，郑州目前的楼市还是新房市场。
具体到同一片区，二手房和新房的价格到底是怎样的？是否出现传说中的一、二手房倒挂现象？
我们选取了5个典型片区，来进行对比。
5个典型片区
我们选取的5个片区，分布在郑州东西南北，4个区域在三环周边，均有二手房、新房同时在出售。
分别是北三环江山路、管南南三环、中原西三环秦岭路、东区高铁片区、高新区万科城附近片区。
▼片区主要新房+二手房
▼片区二手房VS新房价格对比
1.片区内，昌建誉峰因为房龄新外加自带思达外国语小学学位价格最高，高于区域二手房均价20%-28%，这个溢价还算是正常，相反，文化路一小、省实验片区80%以上的学区溢价已无性价比可言，可谓天价。
2. 区域二手房均价与新房售价相比，几乎持平，有一二手房倒挂现象，部分尾盘价格要明显低于周边二手房房价。
3. 按照周边二手房价格，谦祥兴隆城可以考虑，中海锦城带装修，剧透价格15700起，也可以考虑。
▼片区内主要新房+二手房
▼片区在售新房VS二手房价格对比
1.该片区新房价格为三环价格洼地，14000左右。附近二手房价格参差不齐，但普遍比新房价格要高，出现明显的一二手房倒挂现象，价格在14000-16000，最高有2500元的价差。
2.该片区建议考虑新房，不仅仅因为房价。该区域为管城向外扩延区域，教育资源一般，尤其是初中。但这些新建小区一般都配建小学、初中，就近入学，且大多引进名校，起步好。
3.但该片区的正商华钻，因为地理位置的原因，二手房价格在13000-14000，且配置小学、初中并且初中加入回民中学教育集团，可以考虑。
▼片区主要新房+二手房
▼片区在售新房VS二手房价格
该区域位于高新区四环外，周围项目主要为万科城。新房为万科城5期，价格13500元，带装修。
二手房我们集中看的是一期紫兰苑。尽管新房位置稍偏，在一期直线距离2公里之外，出现二手房倒挂现象，二手房高层14000-15000，差价在500元-1500元/㎡。
▼片区主要新房+二手房情况
▼片区二手房VS新房价格对比
1.该片区主力新房海马公园两房是23000-24000，三房是25000-26000。一二手有稍许倒挂现象，海马公园自己的二手房大户型已经卖到了26000-27000，小户型23000-24000。其他二手房价格在23000-27000不等。
2.区域新房少，海马公园对比其他二手房的具体成交价，并没有明显的一二手倒挂现象。
3.在该片区买房，建议还是首选海马公园的新房，性价比更高。
▼片区主要新房+二手房情况
▼片区在售新房VS二手房价格对比
1.该片区目前二手房主要在15000-16000之间，偏远一些的锦艺商圈二手房价格在20000左右。如果对比周围价格，并没有出现明显一二手倒挂现象，对比锦艺商圈二手房，则出现差价在3000元左右的一二手倒挂现象，但锦艺国际华都、盛润锦绣城是中原老城区二手房的顶峰。
2.从这两个价格考虑，如果郑地璞园价格在15500左右，且是精装修，那么它完全有性价比的。关注西区的购房者可以着重观察一下。
3.锦艺商圈的次新房价格有些偏贵，主要周边锦艺城商圈拉动。
通过这5大片区一二手房价格对比，我们大致可以看出。
目前的郑州楼市市场上，大部分区域一二手房成交价格基本持平，相差不大，甚至出现了一二手房倒挂现象，在某些区域，二手房的价格要高出新房价格的8%-10%左右。
当一二手价格出现倒挂
拿这5大片区来举例，我们来看一张图。
在这些片区，确实出现了一二手房价格倒挂现象。
为什么？两个原因。
第一个原因是新盘的限价政策。
第二个原因则是二手房市场是一个自由的市场，二手房在去年10月份疯狂上涨之后，报价并没有下浮太多，成交价在报价上下浮1000元左右，还要看二手房业主的心态，业主可以自由喊价、可以捂房不卖。
所以，就造成了部分区域一二手房价格倒挂现象，有些区域，二手房比一手房的售价要多出3000元。
但是，这些挂高价的二手房，真得能卖掉吗？
再给大家看一张图。
注：数据来源于郑州房管局
依据官方数据来看，在2016年，二手房平均每月成交套数6703套，后半年月成交套数超过7000套，来到2017年，整年月平均套数5374套，下滑超过20%。
管城南曾经一个占据郑州二手房销量前十的小区，其中一套二手房因为报价问题，已经挂牌超过半年，看房人也不如去年一波又一波。
一二手价格倒挂，是否还能购买二手房？
当价格倒挂后，是否还能购买二手房？
有人说，购买二手房可以省去两年的房租，因为新房一般而言都有两年的建设时间。
除去其他繁杂的费用，包括装修费用，买新房、买二手房最大的差别就是入住时间。如果购房者是租房居住的，那就来看看这个差价与两年房租的价差到底是多少？
我们来对比一下二者的差价，拿5片区最高的二手房和一手房差价3000元/平来看。如果买90平米的房子，价差在27万元，如果买120平米的房子，价差在36万元。那两年租房房租是多少钱。
▼郑州两年房租费用
注：该房租费用为区域均价，仅供参考。
然后你会一目了然这两者之间的差价！
所以：
➤目前市场情形下建议购买新房
因为在目前，郑州新房市场限价情况下，郑州的不少新房价格确实是持平于甚至低于周边二手房价格，而且不少新房还自带装修，产品理念、户型设计、园林景观更优质。这是个机会，对于有自住需求的购房者而言，可以按照需求选择购买。
➤郑州依然是新房市场，高价二手房可抛弃
购房是为了满足居住的需求，二手房带装修不用等待两年的时间，这些自然是二手房不同于新房的卖点，这是新房不具备的，能满足一部分需要急于入住的购房者。
二手房不是不能买。目前的市场情况下，可以购买二手房，但要注意高价二手房有风险，可以抛弃，而低于周边二手房均价，又没有产品硬伤的二手房是个洼地，可以入手自住。
北京是存量房市场，所以整个楼市价格由二手房来主导。但回到郑州，仍旧是新房的市场，郑州新房与二手房的价格，某些区域的挂牌价偏高，出现倒挂现象，未来也不排除有回落的可能，买的时候请注意砍价。
➤溢价过高的学区房，无入手性价比
不少购房者买城区的二手房是为了上学。但在目前郑州这个已然部分区域出现一二手倒挂的城市，省实验片区动辄学区溢价超过80%的老破旧学区房，依靠的是目前单校划片的政策，一旦学区政策出现变动，超过80%的学区溢价是否还有价值？显然已经没有入手的性价比。
但并不是说带有学区的二手房不能买。如果真有上学和居住的需求，可以考虑学区溢价越低越好的次新房学区房。（注：次新房是指年代较新的二手房或空置房，一般是指竣工后，房龄在5年之内。）
➤老破小请及早置换优质房源
不要寄希望于购买老破小的拆迁补偿。没有电梯、没有暖气、没有天然气、甚至没有厕所的老破小还是要及早置换优质房源。
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