构建地产新质业态,提升城市宜住内涵

按语：前段时间，笔者想写一篇关乎市场与消费的文章；复经几番浅尝辄止地辗转反侧后，终无从落笔……复观房地产行业中的投资与消费，是为带拉国民经济增长中的两个重要环节。今终成行文，概述中国房地产之业态现状；拙论多不求甚解，自当抛砖引玉；惟借君之灼见，以补缺憾矣。

前言：一业兴而百业旺，一业衰而百业退，此或为中国房地产现状的真实写照。今观业界之击鼓传花，已然没有了多少闪转腾挪的动能，即使得鼓声不响、花亦无飞；而明面上的楼市衰退，又如同隔山打牛，冲击着社会经济的震动与下行……在全球政治经济格局深度调整、国内经济转型升级的关键时期，消费已成为带拉经济增长的核心引擎。然在当前，国内消费市场面临增速放缓、信心不足、结构失衡等多重困境；加之人口老龄化与负增长的到来、以及传统消费观念的制约等因素相互交织，共同构成了错综复杂的挑战局面……如何提高国民收入和消费能力、提升消费理念和消费水平、提振消费信心和消费潜能，突破当前之困局，现已成为推动国民经济高质量发展之关键所在；而构建起内循环经济体系、培育并发展新质生产力，将会是破局的重要方向……

     有人问山里的放羊小孩：放羊为了什么？小孩回答曰：攒钱娶媳妇生孩子。人再问：生孩子做什么？小孩又答曰：放羊；如此周而复始，形成闭环……此亦能说明：“循环放羊论”之生生不息、代代相传的理念，早就进入到国人之内心深处；并演变成一种固化体制，深刻地影响着人们……故对于土地和房屋这两个不动产而言，民众的需求是无限热衷和矢志不渝的。人们在有了一定的经济基础之后，无论如何也要把住房给操弄好……如果手里有较为宽裕的现金，一为买房、一为创业；相信大多数民众会用来买房——必须是安居在前、创业在后……既又使得国人主动创业的积极性普遍较低，创新不足、乏善可陈；深刻地影响到人们的消费行为和价值取向，更趋向保守式的稳定；此对于社会经济的发展活力、消费的迭代与升级等，会产生迟滞效应。正是这种理念的影响与支配，不仅限制了个人的发展，还使得整个社会的消费结构单调，尤不利于消费市场的多元化发展……       

     经典经济学关于经济增长的三个重要因素为：投资、消费和出口；从支出法核算角度上来看，此中的增量，为投资、消费、净出口需求之和。中国经济在过去三十年间的突飞猛进，主要依靠此“三驾马车”所带动拉起；即又是一个以房地产为主导，其它经济体系与之高度关联的进程……但就现在看来：房地产的过度开发，以致市场投资乏力；自新冠疫情后，国内消费市场依然低迷、地产板块犹在徘徊不前；国际形势变幻莫测，影响外贸增长的不可控风险加大：中国与美欧等西方国家之间，以如“产能过剩”之类的贸易摩擦与争端，在磕绊中升级；加上国际间区域性武装冲突不断等，一并拖累到出口……上述之“三驾马车”，均在不同程度上出现问题，将直接影响到国民就业、收入的提升、及消费的增长。人们普遍感受到今时之创业难、生意难、投资难……总之行业多在内卷、实体比较难做；并于今后的一段时间里，经济下行之态势，恐将有所延续……

     然在近年来，国人每在论及经济增长放缓时，多会归咎于同一原因：新冠疫情至2022年底放开管控之前，曾被认定为主要事由；原来人们把影响经济增长的所有不利因素，都归拢装进“疫情影响论”这个大筐子里；但这个说辞，确实有些牵强附会——既便没有为时三年的疫情，在当前国内外经济形势复杂多变的大环境影响下，增幅亦会收窄……以观国内经济发展之现状，制约增长与上行的因素，或还在积聚与叠加；并由量变到质变，终致形成今时诸多困难并存、亟待解决之局面……怎样才能破题成功呢？我们应该回顾过去三十年间，社会经济发展的心路历程，复盘并总结出相关的历史经验与教训。若能重新来过，相信大家都知晓该怎么应对、明了当如何作为：以像今之出现的人口负增长，如果彼时的计划生育，提前十年放开；可能现在的人口红利期，即会顺应延长；如果针对房地产所存在的问题，提前十年进行布局、并展开调控，可能业已渡过难关——此虽不会疗愈现在，但愿能引以为鉴，例症将来……

     前文所叙及到的安居乐业，意为人们在有了安全稳定的居所之后，才能够高兴快乐地进行生产劳作、立志创业……纵观中国上下五千年的社会发展历史，归结到底是一部农耕文明史。所谓农耕，相对于同时期仍处在狩猎、游牧阶段的民族而言，“衣、食、住、行”中的衣与食，在吃饱穿暖的功效上，差别似乎不大；但就住的方面，即有着本质上的区别——首先你得置办好一间属于自己的固定住所，然后方能在这片土地上安身立命、并繁衍生息……唐代的人们，对于同时期的诗人白居易，可以通过“长安米贵”，来换算得出“居大不易”之定论。从这个典故中，大家或能看出：其时那地之各种“不易”，应该一并包括住房之“不易”吧！从古时起，房屋就成为了人们的不二之刚需；虽经历沧海桑田之时代变迁，但这个理念，早已深入民心、且历久弥坚……       

     新中国成立后、至上世纪改革开放初期的八十年代，国人的住房条件，比较解放前得到明显的改善。并于九十年代中后期，福利性分房制度，完成了历史使命；房屋商品化与货币化的住房制度改革于城镇开始实行，中国房地产就此登上历史舞台——用钱就可以买得到的商品房，使得大多数城镇居民住上了设施完善、功能齐备的房屋……由于房地产自身具备的高投资与高回报、低周期与低准入等特性，所以才能够后来居上，乃至于做大做强；并在较长的一个时期内，从中央到地方，都把它当作重要的支柱产业，进而大力推动与扶持；同时基于对国民经济增长、社会发展的贡献颇大，又被人们广泛地认可为时代之新宠；风光无限堪独秀，前景广阔皆看好……

     房地产除了关乎到价值经济学方面的属性以外，还被赋予到重要的社会与政治经济学之属性，具体表现为：国家对于政府公务人员、及企事业单位工作人员的保障性住房公积金制度，并在户籍管理上与城镇住房挂钩关联、及因此而派生出来的户籍地专属性红利政策：城镇居民可以购买户籍所在地区的经济适用房、租赁政府周转之公房，孩子在划定的学区内上学……等等的这些，即会从根本上影响到每一位城镇居民。另外房地产所附带的金融属性表现为：在购房时可以通过银行申请按揭贷款、拿到产权证后可以做抵押贷款等。并且在较长的一个时期内，房价只要保持稳涨不跌，就又被赋予保值与增值的重大投资功能：如果在前期合适的时间里购置了房产，其价值就会一直在提升；而与之相对应且未被再度交易属于该房产的名义财富，亦会持续增长。商品房在具备了上述之多项功能与属性以后，就能够集万千宠爱的身价高起、让人们趋之若鹜地顶礼膜拜；就可以一路狂飙的跟捧炒作、一起全民狂嗨的皆大欢喜……

     彼时中国房地产之所以热烈火爆，既有上述的功能与属性使然，又得说道一下国民之普众性情：房产作为安居乐业的定心丸，这个历史理念，始终占据着人们心中的重要位置。另外就是：前期国内持币民众创业与投资理财的渠道较窄，除了房产就是股票、除了股票还是房产。前些年股市的过度消耗与去泡沫化，一众散户大多深陷其中而被套牢，今已没有再度投资之冲动；后来发现尚能在高价位持续运行的，好像也只有房地产了。国人享受改革开放带来的红利，变得相对有钱以后；包括国家在内、各个层面的市场经济主体；都在想方设法地引导民众怎样花钱、如何消费，以增强巿场活力、加快经济循环……在一段时间里，诸如衣、食、行相关、个人体验及健康等类型的消费市场，纷然兴起；而压轴之重头戏，楼市繁荣之旷世盛景，为其时众星捧月般的实至名归……

     当年有一种在社会上传导、并流行开来的普世论调为：有钱不买房，就是耍流氓！买房就是买稳定，买不来上当与亏损；买房就是买安心，能保增值如黄金。无论是刚需、非刚需、还是炒房的人们，对此亦有着出奇一致的共识：买房定当是先下手为强、后下手遭殃；加上地方政府的各类鼓励性政策与措施不断出台，另兼房地产开发商的营销策略与宣传造势，更有银行与资本巿场提供金融杠杆之推波助澜。中国老百姓的价值取向与消费观念，是非常容易通过号召和动员而激发出来的，继而引导并带动着人们进行实质性的投资与消费（以如前些年间的全民炒股、全民抢购、全民旅游等）；既有如上之原因，大家便群奋激昂、争先恐后地加入到购房大军之中……地方政府和房地产商，哪里还能看到这种开盘即被抢光、并且房价仍在日趋上涨的形势大好；早已是按捺不住内心之欢喜，纷纷站台背书，表示要更多更快地建设房屋，期以造福民众、回报社会各界之深情厚爱……

     从房改伊始到现在，短短二、三十年的时间里；中国的商品房从无到有、从有到多，一路上顺风顺水地高歌猛进，其产销量堪比天人所为也！确也在这个时期内，带动着相关产业的发展，推动了国家的城市化进程，可谓功不可没矣！以按中国房地产企业超强的投资与开发能力、承建商“基建狂魔”的建设效率，大家可以盘算一下：在此期间，究竟建成了多少房屋呢？库存房与空置房有多少呢？城镇化率的合理上限又是多少呢？这些直到如今，仍是一笔糊涂账，大概没人能、也不愿意去搞清楚弄明白吧！恰如皇帝的新装，一旦被说开点破，谁也不大好过……以至于包括权威的、学术的、民间的各种统计算式，亦没人会用到实事求是之方法，得出让民众信服、且较为详尽的数据和结论——反正大家都是这般如此：一路上闭着眼睛、摸石头过河而来，并且还赚得盆满钵满。又有谁会去在意，哪天曲终人散、盛筵难再呢？       

     但这种浑然无知的蛮干，是相当危险的；亦有着多重不确定因素，在包藏积累；指不定什么时候，就会暴露出来……房地产于国民经济和资产中的占比，尤显过大且不协调；从而造成其他类别的实体经济，逐渐归拢到房地产、或与之关联的行业中来；进而使得大量的国民财富，被固定在房产之上、不能够进行有效地流通；继而影响到其它类别的实体经济发展，致使国民经济资源配置失调、及相应的债务风险增加……而同时期的高房价、高杠杆，高炒作里面，当会有定量泡沫之存在——类比当年的股市：从泡沫形成、到后来的存量挤出，这中间又拴紧套牢住多少人、使得多少人的财富灰飞烟灭！现若不及时为房地产筑起防护墙，如任由越过临界点、至危机爆发，将会导致一场房产泡沫破灭的灾难！房价开始进入下行通道时，原来投资楼市的囤积者与炒房客，如果恐慌性地抛售房产、变现离岸；势必会引起连锁反应、进一步加剧房价下跌，后果将是不堪设想的崩盘！既与当前所倡导的稳定房价有害无益、且对自家房产的保增值丝毫无补。所以现在人们的普世理念应该修正为：长期持有莫抛房，就是在帮国家忙！

     笔者的老家为自然村落，人口700多、住户120余。现在的统计数据显示：30余户人家在地级市及以上的城市买房居住、30余户在县城买房居住、30余户在乡镇买房居住，剩下的30余户，在本土乡湾居住、多从事生产劳作……照此统计算式，本村住户实际上的城镇化率，达到75%左右。然而事实并非如此，户籍在本村的有100余户——这样一来，比照户籍数据计算得岀的城镇化率，仅为可怜的17%左右……根据官方统计数据显示：2024年中国常住人口城镇化率为67%，2023年户籍人口城镇化率为48.3%，二者相差18.7% 。比照老家户籍城镇化率的数据，二者相差31.3%；此仅以笔者的老家作统计测算，并没有做出更为广泛深入之调研，未免有些以点概面、断章取义的成份在里面。不过笔者仍坚持认为：如果加上同期的小产权房，现时中国实际上的常住人口城镇化率，已至或超过70%，达到一个较为高位的水平……中国城镇化率的上限是多少呢？笔者之观点认为：此应该不会超过80%。

     为什么城镇化率，不可能达到更高的比例呢？原因在于：中国地广人多，社会经济的发展，存在着区域性不平衡，以各省（直辖市、自治区）为单位统筹实施；所以需要将存量的人口，在相对固定的区域内协同分工……中华民族的伟大复兴，从来都离不开自身的粮食安全，并以此为基础、长期稳定的自给自足；在几十亿亩的土地上，肯定得留下一定数量的农村人口，来进行农业生产与农产品加工……农业、农村与农民，谓之“三农”，在投资、基建、消费等方面，发展前景甚为广阔；国家从战略层面上，一直都在倾心关注、努力作为，以使其成为新一轮发展之驱动引擎……此举非但不会让农民洗脚离田、走出农村，而是要更进一步地做大做强农业、加快乡村振兴进程。我们有理由相信：留守乡村的农民，必然会安居乐业，最终实现城乡无差别的共同富裕……   

     现阶段的中国房地产，无论是从总体数量、还是区域分布上来看，或已出现较多之过剩。包括街镇和城市在内，现在我们来说说非刚需的两类人群：一类是从农村洗脚进城打拼的农民，早先他们在农村老家都自建有住房，后来就慢慢地扩展到当地的街镇、县城、乃至其他城市。另一类为原城镇居民，从房改初期到现在，在房地产发展的各个时间段里，大都会有带着那个时期烙印的房子：如在初期条件相对简陋的房改老房、中期有打着政策擦边球而集资兴建的单位变相福利房，或者还有较为便宜、但手续证照缺失的小产权房，再到如今高上美观的小区房产……另外还有：在之前的各种“村中村”改造与城市建设中，凭借着地缘性区位优势和享受政策性红利，免费分到多套住房的城镇居民，该类群体亦有着相当数量之存在……如此细算下来：一个非刚需之家庭，现在则普遍拥有两到三套年代不同、户型不一、价值不等的房产；以像这样的事例，大家应该是多有见闻的。 

     说到小产权房，人们对此并不陌生：中国的土地制度，存在着城乡二元化差异；即使得农村集体土地与国有土地，在流转和收益上的差距较大；因而部分村集体或村民，为获取经济利益，违规将集体土地，用作商品房开发……2000年后的十余年间，在乡镇街道、县区周边、及城乡结合部，小产权房呈现出多点开花、野蛮生长之态势。由于土地性质模糊，无法获得国有土地使用证和产权证；因规避了土地出让金等成本，使其价格低廉；但交易多会受限，不被允许在市场上流通……这种“法外之地”的权属模式，客观上解决了部分群体的住房问题；又因法规风险与规划混乱，成为城镇化进程中的顽疾。经过多年迅猛发展，小产权房有着庞大之存量，亦满足了很多家庭的住房需求。自然资源部2025年第一季度数据显示：全国小产权房之存量，已超2100万套‌，在国内存量房中的占比，高达24%……这种畸形的繁荣，折射出现阶段土地财政、户籍壁垒、住房保障的三重结构性矛盾。由于小产权房存在着先天性违规，国家不予认可；拟使其通过清理、整顿与改造，蜕变为合法化的路径，至今不得机会、难以形成……       

     网络上有段搞笑视频：一人从锅里舀出一勺汤来品尝咸淡，感觉有些淡了，于是就开始往汤锅里加盐。不过在放盐之后，他仍然在原来盛汤的勺里尝试——这个肯定还是淡了，故此又继续往汤锅里加盐……饭店里一位厨师炒出来的菜，总要比别人做的咸一些；在接到顾客的多次反映后，却又百思不得其解；后来当他准备放盐时，厨师长拦手接过炒勺、并翻了过来——该厨师恍然大悟：炒勺里面的盐放得刚好，但其背面亦粘附着一层盐粒……治大国如烹小鲜：中国城镇化进程的拐点至或未至，可谓众说纷纭、莫衷一是。笔者认为：前所提及的各种统计之本身，存在着数据偏差与失真的问题；以户籍人口为依据统计岀来的房产拥有率和城镇化率，忽略了相当数量的非户籍人口之房产拥有率、及存量较多的小产权房拥有率。非户籍人口买房——同上之品汤：淡了只管往锅里加盐、仍却在品尝着舀起的原汤；实际上锅里的东西，早就咸得无法入口了。至于同时期的小产权房，就是容易被忽略的炒勺背面——另含上这里隐存的盐分，已然超过标准、咸得有模有样……  

     既便如此，仍却有着让人拍案惊奇的事情发生：非刚需人群中的不少人，直到近几年，好像还有着买房置业之冲动——既是安居才能乐业，那么多居岂不伟业？在不同时期内，首套房的刚性需求肯定会有，但已不会再如同从前那般争相购房；而非刚需的多套购房者，其在不同区域内的首套购房，复又会被当地统计归结为“刚需”。只要国家一对房地产展开调控，刚需论就会披挂上阵，用作为挡箭之神牌……以观今时，还剩下多少刚需人群呢？而在这类人群当中，又有多少能买得起、或承受得住，现时仍然较高的房价呢？！如果经济条件允许、或能由着性子来的话，大多数非刚需民众，至少还可以规划、并罗列出以下五套住房：即为改善的、学区的、康养的、旅居的、老家的；另外如还有可能的话，再囤上几套房收租躺平，更兼具锦上添花之美……可以毫不夸张地说：这几乎是每一位非刚需国人之住房梦，亦是因为前期各方的共同作用、努力推动之结果……

     关于过度透支的问题，其与上文论及到的过度消耗，乃为因果关系：房地产在过度消耗之同时，又在提前透支着市场；指向的就是：现在的房企及与之相关联的各方，所背负的天量债务、以及与影随行的暴雷违约……大家知道：民众购房于金融方面的需求，主要是通过银行贷款；实际上房地产企业在进行开发建设时，与前者相比起来，更是有过之而无不及的大巫见小巫：通常情况下，房企在拍到土地时，即可加大杠杆——用该地块为抵押向银行贷款，以冲抵此前竞买土地之款项；有些甚至在拍下土地时，仅只缴纳了前面的保证金，余下全都依靠银行所贷之款项填补……至于在开发建设期间所需要的资金，则更不在话下：其可以通过股票增发、基金债券、商业承兑等众多金融工具的运作，在国内外的资本与资金市场上搞到钱……另外现阶段仍在实行的商品房预售制度，其本质作用就是：以让开发商能够提前拿到老百姓的购房款，来进行的一种隐性集资建房……

    房地产发展到今天，凡身入其中者，大都背负着定量之债务——购房民众负债、开发商负债、地方政府所属的城投公司负债，据悉还有不少银行亦在负债……近年以来，涉及到多家知名房企债务违约，相继爆出惊天大雷；停工烂尾楼增多、现房去库存周期加长，按揭房断供等屡见不鲜，亦牵痛着上至各级政府、中关银投资本、下联买房百姓等诸多方面的神经……一众主管部门和银行，立志为国分忧、为企纾困、为民解难；在刺激消费、提振市场的操作上，多有举措在推行：以如放开限购、降低首付比例和房贷利率、延长还贷期限等，甚至鼓动应届大学毕业生入市买房；多地甚至还出台了最低限价措施，通过行政手段进行干预，以促使房价止跌回升……如此这般下来，市场反应却比较冷淡、效果看似不大明显。现时的人们，购房观念日趋理性，此番是要寄期望于：房价下调至能力承受范围之内的合理区间……

     说到城投公司，乃是近二十年来兴起的新生事物；为地方政府所属、主导设立并进行运营管理，包括产业项目的投融资开发、基础及特定设施的建设等，集众多功能业务于一体、地方国有平台公司的总体称谓；并在房地产的各个环节上，均有参与、成绩斐然；亦担负着地方建设之重任，经营城市发展、引领走向未来……而现在的城投公司，今多数背负着巨额之债务。如何化解并防范潜在的风险，已是让很多地方政府头痛不已、棘手难决之现实问题。很多民众对此亦不甚了解——为什么这投那投的，怎么就欠了那么多钱呢？今观各地涌现出来的政府所属类地产，比较时兴的像奥体中心、会展中心、生态环境体系之类的等等……多是经过潜心规划、大量烧钱、耗时费力而建设起来的标志性建筑，待到十天半月类如某大型运动会、某大型会展等的昙花一现后，基本上就处在长时间的闲置状态；另还需搭上一笔，数目可观的维护费用；经账单盘点，其收益多为负值……类如此等模式下展开的大力作为，或是各地城投公司，虽拥有像土地资源、开发经营、债券融资等垄断性的特权，仍却背负着巨额债务的原因之所在吧！

    各生产厂家一见这架势，便纷起扩大产能、增加生产。但局面很快就反转了：产能过剩，工厂生产出来的自行车，开始大量积压。于是刺激和优惠的政策，紧跟着就出台了。在八十年代中后期的几年时间里，出现了一个营销新名词：赊销——就是先把东西拿走使用，以后再给钱……以如现在的房贷、车贷、消费贷等什么的，都应该叫它一声大爷吧！曾经高上气盛的供销社，彼时也放下了身段，安排员工走乡串户地推销自行车——很是让那些庄户人家受宠若惊，但实际上的效果，似乎并不大好；既便是赊销，此时的老百姓好像也不怎么上心；原因很简单：大家都有车子了。究其根源在于：随着国民消费需求层次的提升与递进，人们抛弃了自行车这个曾经风光一时的宠儿，开始打算购买像摩托车、电视机、录像机和电冰箱等类的家用电器。上世纪九十年代，国民消费需求的主流产品和市场，实际上在更早的八十年代初中期里，就已经开始孕育、逐渐形成并发展起来……