人民法院案例库二手房买卖纠纷裁判要旨

01、指导性案例001号：上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案

【入库编号】：2011-18-2-123-001

【裁判要旨】：

房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。

【案例文号】：（2009）沪二中民二（民）终字第1508号

02、参考案例：《民法典》中“跳单”规定的要件分析及实务审查要点——上海某物业顾问有限公司诉周某某居间合同纠纷案

【入库编号】：2023-07-2-123-002

【裁判要旨】：

二手房买卖中，委托人（买方或卖方）在与中介人建立中介合同关系后，利用该中介人提供的交易机会或媒介服务，通过其他中介人或者直接与交易方订立房屋买卖合同，应向该中介人承担违约责任。在认定是否构成“跳单”的审查中，应充分考虑中介合同履行的信息不对称的特点，从衡平各方利益的角度，综合作出判断。

【案例文号】：（2021）沪02民终342号

03、参考案例：房屋出卖人权利瑕疵担保责任的认定——贾某诉张某等房屋买卖合同纠纷案

【入库编号】：2023-07-2-091-011

【裁判要旨】：

Ⅰ、出卖人权利瑕疵担保责任的认定问题。

向买受人交付具有完整、清洁权利的标的物，保证第三人对标的物不享有任何权利，是出卖人应向买受人负担的法定义务，也是诚信原则和买卖合同法律性质的内在要求。附着于房屋之上的第三人承租权，将对房屋买受人的所有权构成限制，在买受人未知情且同意的情况下，出卖人将附有第三人承租权的房屋交付买受人，违背了前述法定义务，应当承担相应的权利瑕疵担保责任。对于权利瑕疵的判断，应采用“可能性”标准而非现实性标准，即不要求第三人针对标的物实际行使了权利，或第三人行使权利的行为对买受人造成了实际妨碍；只要第三人具有就标的物行使权利的可能性，且此种“可能性”对买受人取得标的物完整权利构成潜在的障碍或风险，即可认定构成权利瑕疵。

Ⅱ、买受人中止付款权利的行使问题。

《中华人民共和国合同法》第152条规定买受人有中止付款的权利，该权利具有抗辩权属性，可以对抗出卖人的价款请求权，在标的物权利瑕疵被清除之前，推迟付款义务的履行而不构成违约。该条款同时规定，买受人中止付款时，需要就标的物权利瑕疵提供“确切证据”予以证明。据此，对于中止付款权行使的有关基础要件事实，包括标的物权利瑕疵的存在、付款义务的履行情况、相关通知义务的履行情况等，应由买受人承担举证责任。针对标的物权利瑕疵的证明，应与前述“可能性”标准相衔接，原则上，买受人有充分证据证明标的物上存在第三人享有的权利，即可认定完成了举证责任。但根据“举轻以明重”原则，若买受人能够证明第三人就标的物实际主张或行使相关权利，或证明第三人行使权利的行为对买受人所有权的行使造成实际的限制或干扰，则更能证实标的物存在权利瑕疵。

Ⅲ、权利瑕疵清除的时间确定问题。

以第三人对标的物享有承租权作为权利瑕疵的，出卖人与第三人租赁合同关系的解除，可以作为权利瑕疵清除的重要依据。买受人以通知方式解除与第三人之间的租赁合同关系，但第三人提出异议，买受人又提起诉讼请求法院确认合同解除效力的，应以法院终审裁判的生效时间，作为认定权利瑕疵是否清除的时间依据。出卖人与第三人之间租赁合同解除时间的认定，效力范围应仅限于租赁合同主体，不影响标的物权利瑕疵清除时间的认定及买受人中止付款权利的行使。

【案例文号】：（2016）沪02民终9503号

04、参考案例：债务人向连带债权的债权人之一为全部给付其总债务即归消灭——王某某诉王某、刘某某房屋买卖合同纠纷案

【入库编号】：2023-07-2-091-004

【裁判要旨】：

《民法典》第五百二十一条第三款规定，连带债权的规则参照适用连带债务的规则。在连带债务中，债权人不必分别请求每一位债务人履行债务，而是可以任意选择债务人，并请求其履行全部债务；同理，在连带债权中，债务人亦有选择权，可以任意选择债权人，并向其履行全部债务。关于债务人向连带债权中之一人清偿的法律效力，根据《民法典》第五百二十条第一款的规定，部分连带债务人履行的，其他债务人对债权人的债务在相应范围内消灭；同理，部分连带债权人受领债务人履行的，其他债权人对债务人的债权在相应范围内亦消灭。债务人向连带债权的债权人之一为全部给付其总债务即归消灭。未实际受领债权的其他连带债权人不得再行向债务人主张权利，仅能向其他受领债权的连带债权人主张返还。

【案例文号】：（2021）吉0106民初1800号

05、参考案例：一房多卖各行为中如何认定非法占有目的——贾某合同诈骗案

【入库编号】：2024-03-1-167-002

【裁判要旨】：

对于“一房多卖”型案件，应当综合事件起因、行为人履行能力、交易情况等情节，综合认定行为人主观上是否具非法占有目的。行为人故意隐瞒房屋已经出售的事实，仍与多人签订房屋买卖合同，骗取他人购房款的，可以认定其具有非法占有目的。对于第一次出售房屋行为，要结合其是否采用欺骗手段、是否提前预谋一房多卖、实际履行能力等，审慎认定非法占有目的。

【案例文号】：（2021）鲁16刑终143号

06、参考案例：合同一方以对方未告知房屋承重墙拆除情况等足以影响交易等重要信息为由请求解除房屋买卖合同的处理规则——卞某贝诉李某林房屋买卖合同纠纷案

【入库编号】：2024-07-2-091-002

【裁判要旨】：

房屋拆除承重墙对安全性及房屋布局都有影响，属于在房屋出售时应当披露的重要信息。恢复承重墙后房屋布局发生变化，对购房人决定是否购买该房屋产生重大影响，购房人有权解除房屋买卖合同。

【案例文号】：（2023）沪0113民初25225号

07、参考案例：房屋出卖人单方变更购房款支付方式导致抵押权不能涤除买受人拒绝支付余款不构成违约——顾某某诉王某房屋买卖合同纠纷案

【入库编号】：2023-07-2-091-009

【裁判要旨】：

Ⅰ、关于房屋出卖人单方变更购房款支付方式导致抵押权不能涤除的违约责任认定。房屋买卖合同约定了抵押权涤除，出卖人单方变更履行方式，且未提供担保措施担保其能够在取得购房款后及时涤除抵押权的，买受人有权拒绝付款，其拒绝付款的行为不构成违约。

Ⅱ、关于房屋买卖合同履行期间出卖人为房屋设定新抵押且不能涤除的违约责任认定。房屋买卖合同履行期间，出卖人为房屋设定了新的抵押，且于抵押到期后明确表示不予涤除，造成合同无法继续履行的，构成根本违约，应承担相应违约责任。因此导致合同解除的，买受人有权向出卖人主张房屋差价损失等违约损失赔偿。

【案例文号】：（2020）苏02民终5243号

08、参考案例：隐瞒房屋被司法查封不能办理过户的事实骗取他人购房款数额较大的，构成合同诈骗罪——郭某合同诈骗案

【入库编号】：2023-03-1-167-011

【裁判要旨】：

被告人在签订、履行房屋买卖合同过程中，隐瞒房屋被司法查封不能办理过户的事实，骗取他人购房款且数额较大，用于归还借款等个人支出，既无履约条件，又无退款能力和行为，且更换手机号码后潜逃外地，应认定具有非法占有目的，其行为构成合同诈骗罪。

【案例文号】：（2022）京02刑终351号

09、参考案例：房屋买卖合同外籍买受人在境外死亡构成不可抗力时的合同责任认定——上海某某房地产有限公司诉杨某某等房屋买卖合同纠纷案

【入库编号】：2023-10-2-091-001

【裁判要旨】：

不可抗力是指合同签订后，非因合同当事人的过失或疏忽，而是基于发生了合同双方都无法预见、无法避免、无法控制和无法克服的意外事件（如战争、车祸等）或自然灾害（如地震、火灾、水灾等），以致当事人不能依约履行或不能如期履行合同，发生意外事件或遭受自然灾害的一方可以免除履行义务的责任或推迟履行职责。本案中，买受人因车祸死亡这一事件对于房屋买卖合同的双方当事人而言都是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因此，双方因不可抗力在法律规定的范围内可部分或者全部免责。但同时，当事人亦应当采取措施，避免损失扩大，否则将对扩大的损失自行承担责任。

【案例文号】：（2012）沪二中民二（民）终字第1430号

10、参考案例：经承租人同意而取得公房居住权的同住人因另获适宜住房保障而不再享有原居住权——钱某某诉钱某、金某某房屋买卖合同纠纷案

【入库编号】：2023-10-2-091-002

【裁判要旨】：

在审理涉及公房居住权民事案件中，应注意区分居住权不同主体的权利来源以及是否已另有住房保障两个方面的问题。

其一，注意区分公房居住权取得的两种情况。一是在公房被初始分配时，作为受配人而迁入；二是经过承租人的同意，为帮助解决其居住问题而迁入。在这两种情况下，公房同住人虽然都获得居住权，但其权利来源截然不同。因受配而迁入户籍的同住人，其权利来源于国家给予的住房福利待遇。而经承租人同意而迁入户籍的同住人，其权利来源于承租人对其居住保障的单方承诺。这一承诺通常为默示，表现为同意其迁入户籍，并允许其居住于该公房。一旦承租人以行动默示作出承诺，承租人即受此约束，即不得随意要求同住人迁移户籍或搬出房屋。

其二，来源于承租人同意而取得的居住权主体，因有他处住所其原居住权相应消灭。对因承租人同意而迁入户籍的同住人而言，其权利来源于承租人的承诺。该承诺具有明确的目的性，即解决同住人的居住问题；而该目的性也就隐含了其条件性，即同住人除此房屋之外并无其他适合的住所。因此，一旦同住人已经以其他方式获得了居住保障，解决了其居住问题，则承租人之承诺的条件和目的都已消失，其义务即应告解除。否则将有悖于承租人同意其迁入户籍来保障其居住的初衷。故对因承租人同意而迁入户籍的同住人而言，其对公房的居住权因其另行获得适宜的住所而消灭。

【案例文号】：（2013）沪二中民二（民）终字第2075号

11、参考案例：债务人配偶与他人恶意串通转移夫妻共同财产逃避债务的行为应属无效——刘某诉程甲等确认合同无效纠纷案

【入库编号】：2024-07-2-076-001

【裁判要旨】：

对非债务人与相对人签订的房屋买卖合同是否属于恶意串通损害债权人合法权益的认定，需综合债务人与合同当事人之间的特殊身份关系、成交价款及支付情况、转让时间、债务人对标的房屋是否享有权利、是否减损债权人的责任财产等方面进行实质判断。如当事人的房屋交易虽符合房屋买卖的形式特征，但实质减损了债务人的责任财产并致使他人债权有不能清偿风险，且债务人不能提供充足有效的履行担保，应认定为属于恶意串通的逃债行为，转让行为无效。

【案例文号】：（2022）京01民终8867号

12、参考案例：共有产权保障住房买卖合同纠纷可以按照不动产纠纷确定管辖——上海嘉某置业有限公司诉陈某祥、陈某俊房屋买卖合同纠纷案

【入库编号】：2024-01-2-091-002

【裁判要旨】：

政策性房屋买卖合同纠纷应按照不动产纠纷确定管辖，由不动产所在地人民法院专属管辖。共有产权保障住房买卖合同约定了政府住房保障实施机构为共有产权保障住房的管理人，对共有产权保障住房享有回购、收回等权利的，表明该类合同担负一定的房地产宏观调控功能，属于政策性房屋买卖合同，发生纠纷应由不动产所在地人民法院专属管辖。

【案例文号】：（2021）沪0107民初25146号

13、参考案例：中介人提供的交易信息不属于独家享有的，委托人通过其他中介人订立合同的不构成“跳单”——青岛某房产经纪有限公司诉由某中介合同纠纷案

【入库编号】：2024-08-2-123-002

【裁判要旨】：

禁止“跳单”是民法典的新增规定，是对诚信核心价值观的弘扬，有利于维护房地产交易市场的健康发展。在中介服务合同中没有明确约定禁止委托人与其他中介服务提供者进行交易且多个中介服务机构对同一房屋提供中介服务的情况下，购房者作为委托人，对比多家机构的服务后选择质优价廉的中介服务机构提供服务的行为不构成跳单。

【案例文号】：（2022）鲁02民终4730号

14、参考案例：合同无效后相关利益损失的认定——阎某诉刘某房屋买卖合同纠纷案

【入库编号】：2024-08-2-091-002

【裁判要旨】：

农村房屋买卖协议因违反法律禁止性规定而属无效协议，协议无效后双方负互返还义务，但是买方的信赖利益损失应当根据涉案房屋的区位、买卖当时及目前周边的房地产价格等因素予以酌情认定，并由卖方根据过错程度负责赔偿。

【案例文号】：（2021）晋0403民初1190号

15、参考案例：主张合同关系成立的一方当事人对合同订立的事实承担举证责任——唐某诉程某房屋买卖合同纠纷案

【入库编号】：2023-16-2-091-001

【裁判要旨】：

当事人之间对于合同是否订立产生争议，一方主张合同未订立，一方主张合同依法成立时，应当由主张合同依法成立的一方承担举证责任，正确运用关于合同成立的举证规则，合理分配举证责任，从而做到对当事人实体权利的保护。

【案例文号】：（2012）民抗字第00055号

16、参考案例：房屋确权诉讼中涉案房屋已被法院在先查封的，应告知当事人通过执行异议解决——吕某某诉刘某、杨某房屋买卖合同纠纷案

【入库编号】：2024-07-2-091-001

【裁判要旨】：

人民法院在审理确权诉讼时，发现需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，可以参照《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》（法发〔2018〕9号）第8条的规定，依法裁定驳回起诉，并告知当事人可以通过执行异议之诉主张权利。

【案例文号】：（2023）冀02民终7205号

17、参考案例：购买校舍改建小产权房的房屋买卖合同无效——吕某诉王某房屋买卖合同纠纷案

【入库编号】：2023-07-2-091-008

【裁判要旨】：

Ⅰ、合同性质的认定应当从合同形式要件和实质要件两方面加以认定，综合合同内容、双方当事人真实意思表示加以判断。双方签订的合同内容载明了房屋位置，约定了价款、支付时间、支付方式、交付事宜、违约责任等具体条款，符合房屋买卖合同的基本特征的，应认定双方之间签署的合同属于房屋买卖合同。

Ⅱ、买卖双方就具有社会公共教育资源属性的校舍改建房屋签订房屋买卖合同，因合同改变了社会公共教育事业的划拨建设用地用途，侵害了社会公共教育资源，损害了社会公共利益，违背公序良俗，应属无效。因合同无效产生的各种损失，双方自负责任。

【案例文号】：（2020）京0119民初3092号

18、参考案例：在具备《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定全部条件的情况下，当事人请求停止对其购买案涉房屋的执行的，应予支持——李某某诉某信托公司、某地产公司等案外人执行异议之诉案

【入库编号】：2023-07-2-471-001

【裁判要旨】：

购房人与被执行人签订购房《意向书》的时间如果早于案涉房屋的查封时间，且《意向书》约定了房屋的具体房号、面积，购房款的交付方式及交付时间，具备了房屋买卖合同的主要条款，应视为双方在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。购房人在法院查封之前，已实际入住案涉房屋的，属于合法占有该不动产。购房人依据《意向书》的约定，已经将案涉购房款全部支付完毕，虽未对案涉房屋未办理过户登记手续，但现有证据不能证明购房人存在过错的，购房人对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

【案例文号】：（2021）最高法民终63号

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