龙华红山近期二手房成交数据

深圳楼市进入传统淡季，但龙华片区的二手房市场却走出了“淡季不淡”的行情。据最新成交数据显示，1月上半月深圳二手房成交占比达79.7%，其中龙华凭借成熟配套与政策红利，成为刚需与改善客群的核心置业板块。今天就为大家拆解龙华热门楼盘的真实成交数据，揭秘当下市场的置业逻辑。

先明确核心背景：2026年1月龙华执行宽松购房政策，深户家庭不限购，非深户仅需1年社保即可置业，二套房商贷利率与首套拉平至3.05%，换房还可享受个税退税优惠。政策红利持续释放，叠加春节前学位房置业窗口期，直接带动了龙华二手房的流通活跃度。

一、成交数据全景：刚需小户型主导，改善大户型补位

本次汇总的30+笔成交记录，覆盖龙华民治、红山、上塘等核心板块，涵盖龙光、莱蒙、金亨利等标杆楼盘，清晰呈现两大市场特征：88-89㎡刚需三房成成交主力，140㎡以上改善户型随政策放松逐步走量。以下按户型类型拆解核心数据：

1. 刚需梯队（45-95㎡）：单价5.2-12.4万/㎡，学位房占比高

刚需户型是本次成交的绝对主力，尤其45-89㎡区间，多为学位客群与首次置业者入手，成交集中在华业玫瑰四季、莱蒙水榭春天、星河传奇等配套成熟楼盘：

• 华业玫瑰四季：二期45㎡一居室成交活跃，单价约6.2-6.3万/㎡，总价270-281万，精准匹配预算有限的学位刚需；一期88-89㎡三房成交总价520-587万，单价6万/㎡左右，凭借南北通透户型与近地铁优势，成为刚需首选。

• 莱蒙水榭春天：1期、6期B区的89㎡三房表现亮眼，总价568-743万，单价6.4-8.3万/㎡。作为龙华成熟大盘，项目临近红山六九七九商业中心，2km内覆盖5个地铁站，配套完善度拉满。

• 其他刚需盘：星河传奇88-89㎡三房统一成交总价568万；金地上塘道63㎡两房317万（单价5.03万/㎡）、89㎡三房465万；龙光玖钻39㎡公寓118万（单价3.03万/㎡，40年产权，适合过渡需求）。

2. 改善梯队（95-265㎡）：总价720-2350万，核心板块溢价明显

改善型成交集中在金亨利、莱蒙水榭春天高端组团、卓越皇后道等楼盘，依托大户型、好物业与核心区位，单价普遍突破8万/㎡，部分标杆楼盘达10万+：

• 金亨利系列：瑜璟苑88-94㎡三房总价1040-1190万（单价11.8-12.7万/㎡），首府143㎡四房1550万，凭借高户型使用率、空中花园景观与优质物管，成为龙华改善标杆。

• 莱蒙水榭春天高端户型：2期118-141㎡四房总价788.8-790万，5期75㎡两房600万、147㎡四房1340万，大户型依托小区35%绿化率与完善商业配套，溢价能力突出。

• 顶改标杆：卓越皇后道265㎡大平层成交总价2350万（单价8.87万/㎡），汇龙湾116㎡三房928万，中航天逸174㎡四房1130万，面向高收入自住群体，注重居住舒适度与圈层属性。

二、2026年1月龙华置业核心逻辑

1. 政策红利下，换房成本降至新低

当前龙华执行的换房个税退税、二套利率持平首套政策，对改善客群友好度极高。若1年内完成“卖旧买新”，可全额或按比例退还个税，叠加3.05%的商贷利率，百万贷款月供可节省数百元，建议有换房计划的家庭抓住春节前窗口期。

2. 板块分化明显，刚需盯紧成熟配套盘

从成交数据可见，红山、上塘等成熟板块成交坚挺，而远郊新兴板块活跃度较低。刚需客群优先选择近地铁、带学区的楼盘（如华业玫瑰四季、莱蒙水榭春天），这类房源流通性强，抗风险能力高；改善客群可重点关注金亨利、中央原著等楼盘，凭借户型与物业优势，长期保值属性突出。

3. 学位房成刚需核心驱动力

1月龙华二手房成交中，学位客群占比显著提升，尤其是华业玫瑰四季二期45-51㎡小户型，多为家长为6月学位报名提前布局。这类房源总价低、适配学位需求，短期内成交热度或持续，但需注意核实学位占用情况与入学政策。

三、购房建议：理性上车，按需选择

1. 刚需置业：预算500-800万，优先考虑莱蒙水榭春天89㎡三房、华业玫瑰四季一期89㎡三房，兼顾居住舒适度与配套；预算300万以内，可关注龙光玖钻公寓或华业玫瑰四季二期45㎡一居室，适合过渡与学位需求。

2. 改善置业：预算1000-1500万，金亨利瑜璟苑94㎡三房、中航天逸174㎡四房是优选；预算2000万以上，卓越皇后道265㎡大平层可满足顶改需求，需注意这类房源税费成本（满2年免征增值税，满5年唯一免征个税）。

3. 风险提示：本次数据中部分房源为预估价格（如华业玫瑰四季二期86.79㎡预估525万），实际成交需以网签合同为准；入手前务必核实房源产权、学位占用、房屋质量等问题，避免踩坑。

整体来看，2026年1月龙华二手房市场刚需韧性足、改善需求释放，政策与配套双重加持下，核心板块楼盘仍具备较强吸引力。春节后随着推盘量增加，市场或迎来新一轮活跃度提升，建议置业者结合自身预算与需求，理性决策、择优上车。

注：本文成交数据来源于市场实测，仅供参考；购房政策以深圳官方最新通知为准。