【民商诉讼】二手房中介业务指南:避开这些坑,佣金收得更安心

在二手房交易市场中，中介既是桥梁，也是风险的“首当其中者”。从“跳单”到费用纠纷，从产权瑕疵到资金安全，每一个环节都可能埋着法律与经营的双重风险。

如何既做好服务，又守住底线？本文结合真实案例与裁判规则，为你梳理出一份风险防控与权益维护实操指南，助你明明白白接单、安安心心收费。

【信息核查：你的责任边界在哪里？】

1. 产权瑕疵必须主动查。

案例警示：沈先生购房后才发现房屋被查封，法院认定中介未履行核查义务，需承担连带赔偿责任。

裁判支持：房屋查封情况属于重要交易信息，中介应审慎核查并如实告知。

实操建议：

（1）签约前主动查询《不动产登记簿》，并留存查询记录；

（2）要求卖方书面确认房屋是否存在抵押、查封、居住权等权利瑕疵；

（3）合同中可约定：如因产权瑕疵导致交易失败，中介已尽核查义务的，不承担责任。

2. “凶宅”披露：问过即可免责。

裁判明确：房屋主体结构内发生的非正常死亡事件，中介应主动询问卖方并告知买方。若卖方故意隐瞒，中介已尽询问义务的，不承担责任。

实操建议：

（2）主体结构外的事件一般无需主动告知，避免过度承诺。

【费用与资金：收得明白，才收得稳妥】

3. 税费只说税种，不说死金额。

案例提醒：施先生因税费远超预期状告中介，法院认定中介有义务告知税种，但无需对具体金额的准确性负责。

实操建议：

（1）提供书面税费估算表，并注明“仅供参考，以税务部门核定为准”.

（2）重点解释税种、计算逻辑与政策变量，不口头承诺具体数字；

（3）复杂案件（如继承、售后公房）建议客户咨询税务专业人士。

4. 收费项目透明化，拒绝“拆分收费”。

案例教训：中介因拆分收费被处罚并退款。

实操建议：

（1）用“基础服务包”模式，列明所含服务（带看、签约协助等）与总费用；

（2）增值服务（如代书合同）须客户书面同意后方可收费；

（3）所有费用均在合同中明确，避免事后争议。

5. 资金只进监管账户，绝不碰客户房款。

案例教训：客户将钱转至中介个人账户后被挪用，法院认定不属于公司责任，但客户损失仍影响信誉。

实操建议：

（1）所有房款必须进入指定的资金监管账户，并在合同中写明账户信息。

（2）禁止员工以任何理由要求客户向个人账户转账。

（3）内部定期培训，强化资金安全纪律。

【“跳单”防范：服务留痕，维权有据】

6. “跳单”认定有法可依。

裁判规则：客户利用你提供的交易机会或媒介服务，绕开你直接或通过他方成交，即构成“跳单”，应支付佣金。

实操建议：

（1）在居间协议中明确约定“跳单”情形及违约责任；

（2）服务全程留痕：带看确认书、磋商记录、房源信息发送记录等；

（3）发现嫌疑及时发函警示，必要时果断起诉。

【其他高频争议点：规则清晰才能免责】

7. 居间成功标准要写清。

案例启示：仅签约未网签，交易失败后佣金比例可能被法院调减。

实操建议：

（1）明确“居间成功”以完成网签或过户为准。

（2）可设置阶段服务补偿机制，如因客户原因未成，酌情收取成本补偿。

（3）因中介过错导致失败的，应主动退款并协商弥补。

8. 房源数据别乱用。

裁判明确：房源实勘图、VR、公布的房源价格等数据受法律保护，盗用或者虚假发布其他中介的房屋价格可能构成侵权或不正当竞争。

实操建议：

（1）建立自有房源拍摄体系，注重原创。

（2）发现同行盗用，及时存证并维权。

（3）内部加强合规培训，杜绝“搬运”行为。

（4）坚守职业底线，合规竞争。

9. 新房渠道服务同样受保护。

裁判支持：为开发商推荐客户并促成交易，你与购房人之间仍是中介合同关系，有权收取佣金。

实操建议：

（1）明确签订中介服务协议，列明服务内容与佣金条款；

（2）保留带看、推荐、沟通记录，证明已履行服务。

【合规是生命线，证据是护身符】

中介（经纪）行业本质是服务与信任。合同规范、流程清晰、全程留痕，不仅是防范风险的法律武器，更是赢得客户信任的职业表现。在每一个环节中做到主动核查、书面确认、透明收费、资金监管、服务留痕，你不仅能避开大多数纠纷，也能在争议发生时站稳脚跟、依法维权。