最近，总觉得楼市讨论里充满了割裂感。你翻开各种买房群，满屏都是唱衰的声音：说房价还在跌，成交冷冷清清。可一旦有人说“感觉市场有点回暖”“挂牌价格有小幅波动”，马上有人跳出来泼凉水，要么说这是中介忽悠，要么嘲讽是套牢的人自我安慰。
但是，如果你真的放下手机，走出去看看，可能会完全不一样。
上午刚看中的普陀一个小户型，晚上中介就发消息说已成交；朋友圈里经纪人晒成交喜报的频率明显比之前多了，有的小区甚至一周内卖出三套。
你就会发现，“听来的冷清”和“看到的热闹”，真的不太一样。
数据能让人更冷静一点。到1月21日为止，上海二手房的成交量已经到1.41万套了。平时工作日每天成交六七百套（异动，后面分析），周末接近一千套（正常水平），如果这样算下来，整个1月可能能到2.3万套左右。而且这已经是连续第三个月成交突破2万套了。
在过去差不多十年里，春节前连续三个月这么高成交量的情况，只在2020年和今年出现过。2020年大家都记得，前一年市场还冷着，结果因为资金宽松和改善需求爆发，直接冲上高点。虽然今年没到当年的‘火爆’程度，但能保持这个成交量，说明这不是虚火，而是真有人在买。
再看价格，头部中介的内部数据比官方发布的更能反映市况。截至最近，这是自2025年3月以来，上海二手房成交价第一次止跌反弹。不过并不是所有地方都在涨，主要是黄浦、长宁的一些低总价小户型和高端改善房，青浦的一些外地人首套和本地改善盘，还有奉贤、金山这种靠本地置换撑起来的市场。
整体没出现全面上涨，但有结构性回暖——这种情况，在市场触底时很常见。
至于谁在买？拆开来看主要有三类：内环的一室户，通常是单身首次置业；内中环的小两房，多是刚结婚的年轻夫妻；外环的小三房，往往是养老或被限购在外环外买家用的。
这里有个重要的人群是被大家忽视了，是之前没有的客户群体占了相当的比例，构成了工作日数据异常高的重要组成，专家也不一定清楚。我是结合代缴社保的大哥给的信息分析出来的
这群人画像：多年混迹上海打拼或独自上海打拼，没有稳定的五险一金甚至做小生意压根不会交社保、或者有公积金但是额度不够需要夫妻一同承担的，2024年9月底政策打开外环外3年变1年社保后，这群人因为看到了上车上海的可能性（之前压根不敢想），于是从去年10月开始委托代缴机构缴纳社保或公积金只为一张上车上海的“车票”，掐指一算到今年11月开始陆续达标，可以外环外购置房产了，造成了一部分的增量。这群人相当大一部分是工作日闲、周末忙，一是造成了稳定增量二是造成了工作日显著增量。足以看出，上海对很多外地人的吸引力，未来也一直会有。
还有意思的是，这几个群体中，都混着一个很关键的角色——有闲钱、不自己住、奔着收益去的买家。他们很直接，就看房租能不能覆盖贷款，甚至还能有点剩。比如一套100万的内中环小户型，如果贷款85%，月供大概3600左右，租金稳定在3500-4000元之间，租金回报率有3%左右，比全市平均的2.37%高不少。再算上未来涨价的可能性，这综合收益率是2022年以来首次回到正数。
这背后的逻辑，就是楼市“回暖三角”：底层刚需托着，中间是看回报的资金型买家，上面还有不断释放的利好政策。
三者结合，才让去年11月份突然出现反转，从之前“金九银十”不温不火，到现在成交量一下子活跃起来。
有人会问，这种热度能持续多久？说白了，只要刚需还在+租金回报率有吸引力，政策还在加码，成交的活跃就不会一下子熄火。
当然风险还是有的，比如大家的负面预期短期内不会变，三月份的“小阳春”能不能延续还是未知数，还有一些限购政策的调整也可能带来影响。
所以，今年的楼市，没有绝对的涨跌，只有你自己做不做功课的区别。
与其每天在群里被各种情绪带着跑，不如多去看看真实的小区成交情况，算算租金和月供的账。因为市场的真相，不在键盘上，而是在一套套实际成交的房子里。
