1月19日，中国国家统计局公布的数据显示，2025年全年中国出生人口为792万人，这一数字比2024年的954万下降了约17%（减少了162万），创下自1949年新中国成立以来的最低纪录。2025年死亡人口为1131万人，导致全国人口比上年末减少339万人，总人口降至约14.05亿。这是中国人口连续第四年出现负增长。中国人口结构的变化已不再是预测，而是眼前的现实。购房的主力军（25-35岁人群）规模缩减，刚需萎缩，每年新增家庭/结婚/生育带来的购房需求断崖式下降，随着接班潮，很多年轻人名下已有数套长辈留下的房产。城市化率是衡量一个国家或一个地区城镇化水平的重要指标。美国约83%，加拿大约82%，日本约90%，韩国约81.5%，英国约84%，澳大利亚约86%。2025年中国平均城镇化率是约为67%，但是一线城市深圳是100%，上海约89.5%，北京约88%，广州约87.2%。也就是说这些地方你要继续依靠人口增量来消化库存已经非常困难了，二十年的高速城镇化已经到达了顶峰，城镇住宅存量 ≈ 370-380亿㎡（约3.7-4.2亿套）——这是中国进入“存量时代”的底层体量，已远超刚性需求。虽然说现在没有全面开征，但是按照发达国家惯例是势在必行的，这是一个必然的过程，地方政府从卖地获得收入转移到征税获得收入，房产税一直是悬在投资者头上的一把剑，持有成本从过去的“几乎为0”变成“年化2-5%+”（物业+维修+税费+机会成本），未来房产税一旦扩围（即使税率0.5-1%），对投机性/多套持有者的打击会更大，加速“抛弱留强”， 如果房价每年的涨幅低于贷款利率+持有成本（约5%-7%），持有房产就是在持续“失血”。在租金回报率依然偏低的背景下，很多房子已经变成了典型的负现金流资产。中国房产的底层逻辑已彻底变了——人口天花板+城镇化减速+持有成本刚性上升，让绝大多数房产从“资产”降级为“高成本消费品”。
一定要重新审视你的资产。如果‘砖头’占据了你财富的80%以上，那么你面对的不是机会，而是巨大的结构性风险。资产的定义正在被重写，一定要避免成为最后一批‘守墓人’。
