买二手房,最真诚的建议

这几年，很多城市二手房的成交量超过了新房，很多人认为二手房比新房要安全。

其实二手房的坑一点不比新房少，新房几年开发商资金监管起来了，该暴雷的已经暴雷了，烂尾可能性少了，最多是交付减配。但是二手房可不同，稍有不慎就是个无底大坑，房子都住进去。

为此，我整理了15条买二手房的建议，都是实战经验，给准备买二手房朋友做参考，直接上干货；

1、房屋产权一定要查清楚，一定要亲眼看到房产证，看房产证和房东身份证是否一致，看产权人有几个，如果是多个产权人，是否全都同意卖房。比如最简单的，夫妻两口子共有一个房产证，但是后来离婚了，这样子房子在卖的时候，就要搞清楚了是否两人都同意出售。否则你交了定金，有人不同意卖，定金就很难拿回来了。

2、查档，这一步很重要，正规的中介一般会帮你查的，如果不放心，可以自到不动产中心拉产调，查验房子是否有抵押、查封、设立居住权的情况。

3、看定金或者首付是付给谁，不管是定金还是首付都要给房东，但是现在有部分中介是把房费打给中介或者直接打给房东，这样子是存在一定风险的，万一房子存在问题过户不了，我们就吃亏了。所以，现建议要把钱打到打到“资金监管账户”内，然后再给到房东。

4、谁来承担税费，二手房交易都是有税费的，比如个人所得税、增值税还有中介费，这三个是大头，这些大头的税费一般是由买家出，但是谈价格的时候也可以和原房主谈，要么是压房价，要么是让卖家承担契税都是可谈的，没有什么必须谁来负担的说法。

5、土地性质是否清晰，房屋状态是否正常。常见的土地性质有两种：出让和划拨；出让性质土地上的房屋也就是正常的商品房，而划拨也就是我们常说的拆迁回迁房之类的。此外看房产证标注是正常住宅还是居住公寓，如果是居住公寓，那可能日照不达标国家要求。

6、如果房子有租客，要搞清楚什么时间到期，必要时候要有书面证据。“买卖不破租赁”，万一房东把房子出租了十来年，同时还要卖给你，那你买了房子也住不进去，损失的只有你自己。

7、学位是否使用，户口是否迁出。如果家里有要上学的孩子，一定要问清楚房子的学位使用情况，有些房子占用学位，一次使用6年，6年内是无法再用来上学的。此外原房主在这个房子下的户口要全部迁走，迁走的时间要在合同或者定金协议内约定好，且有违约金。

8、房屋内家具、家电情况，在付定金或者意向金之前，一定要问清楚交付的时候是否包含屋内的家具、家电、装修等等，把房子的情况全拍下来，只要是和房东约定好留下来的东西都要拍照留证，以免房东后期用差的东西把这些换走，最好是一边录音录像一边和房东确定物品的去留。

9、检查屋内情况，如果是毛坯房主要是看外墙是否有渗水情况，下水道是否通顺；如果是装修好的就要查看每一个下水管是否通畅、是否有返水、冷热水情况、楼上以及自家是否有渗水漏水情况、门窗是否正常、开关插座灯具等是否完好。

10、多次分时段看房，在看中了一套房子后建议多次分时段的去房子现场看看，比如早上、中午、下午、晚上分别看看房子采光情况、小区入住率、是否吵闹等，也可以在下大雨后去看房子外墙是否渗水，尤其是顶楼的更要注意。

11、看各项费用是否结清，包括水电气网、物业费、车位费，很多人不在意这些，交付之后发现原房东拖欠了几千块的费用，需要自己补交，吃亏都没地方说理。

12、还有一点很重要，谈价格一定要和房东谈，现在吃差价的中介还大把存在，我就听说有中介一次性吃了近100万的差价。为此，我们这里二手房都是房东、客户、中介面对面谈，避免了吃差价的情况。

写在最后：

新房有新房的风险，二手房有二手房的风险，无论新房二手房，都要做好防范措施，如果有条件，一定要白纸黑字写清楚，这样才能更大程度的避免掉坑。