史上最难的一年?泰国房地产多项指标跌到10–20年新低

根据本地多位行业人士和研究机构的判断，2025年，泰国房地产整体市场规模预计将下降至约8600亿泰铢。

这个数字，直接刷新了过去近10年的最低纪录。

不夸张地说，这是很多从业者这些年第一次同时看到这么多指标，一起往下掉。

先看交易端。

2025年，全国房地产产权过户数量预计只剩30万套出头，而在正常年份，这个数字通常接近40万套。

这也意味着，过户量创下近10年来的新低。

再看供给端，情况更极端。

全国范围内的新项目推出数量，预计只剩约4万套，而在高峰时期，这个数字曾经超过10万套。

也就是说，新项目开盘数量跌到了近20年来的最低水平。

有意思的是，这一点反而不全是坏消息。

项目不开了，说明开发商终于不再硬撑、不再盲目冲量，开始主动踩刹车，给已经严重过剩的供应端降温。

从长期看，这一步，其实是必要的。

但短期的压力，依然实在。

在市场持续低迷、库存高企的情况下，开发商最头疼的已经不是卖不卖得快，而是现金流还能不能扛得住。

因为在2026年，将有一波不小的债券到期潮，房地产行业需要偿还的长期债券规模，合计高达约1443亿泰铢，其中超过400亿泰铢属于高风险债券。

这不是吓唬人，而是一颗正在倒计时的疑似炸弹。

也正是在这样的背景下，行业利润开始明显缩水。

多家上市房地产公司的营收，预计将下滑10%到40%不等，部分公司甚至可能从盈利直接转为亏损。

但如果你是买房的人，或者是准备做长期投资的人，这个阶段反而值得认真看一眼。

2025到2026年，可能是过去20年里，对自住买家和长期投资者最友好的窗口期。

原因很简单：价格压得低，租金回报率反而比经济好的时候更高。

不过，黎叔一直强调，泰国这个市场，并不适合短线炒房，想靠“快进快出”赚差价，基本没戏。

从研究机构的判断来看，2026年，泰国房地产还没到底。

不论是需求端的销售、过户，还是供给端的新项目数量，都还有继续承压的空间。

以曼谷及周边地区为例，这一市场占全国房地产约70%到75%的份额，2026年的过户量预计还会再下降3%到5%。

相比之下，2025年跌幅接近15%，虽然会放缓，但依然在下行区间。

供应端方面，曼谷及周边地区2025年的新开盘单位大约在3.6万套，远低于历史平均每年8万到9万套的水平；

2026年预计也只是小幅回升至3.6万到3.8万套，谈不上真正复苏。

更现实的问题是贷款。

多个开发商反映，贷款被拒比例明显上升，尤其是中低收入人群。根据行业调查，2025年部分住宅项目的平均拒贷率，已经达到40%到50%。

好消息是，在利率逐步下行、银行风险偏好略有回暖的情况下，2026年拒贷率有望比2025年略微改善，但核心问题并没消失：能顺利拿到贷款的人，依然集中在中高收入群体。

从银行体系来看，2026年住宅贷款整体规模预计将同比下降约0.5%，这是连续第二年出现负增长。

换句话说，不是银行不想放贷，而是能安全放出去的钱，越来越挑人。

至于大家关心的坏账问题，目前住宅贷款的不良率大约在3.8%到3.95%之间。

表面看似“稳定”，但这并不意味着风险解除，而是因为有重组、展期等措施在托底。

一旦经济恢复不及预期，坏账仍然存在上行压力。

那接下来，路在哪里？

很多开发商已经给出了答案：不再追求规模，而是保现金流、做小项目、找细分市场。

与其做大而全，不如明确卖给谁，分期开发，慢慢走。

政策层面，也存在一些潜在变量，比如LTV政策的延续、过户与抵押登记费用的减免，以及未来海外需求是否随旅游复苏而回暖。

尤其是外籍买家中，过去占比曾高达50%到60%的中国客户，在2025年已经下降到约30%，如果这一部分需求回流，市场结构也会随之改变。

说到底，现在的泰国房地产，并不是“要崩”，而是在经历一轮彻底的挤泡沫和再平衡。

对开发商来说，这是硬仗；

对买家来说，这是需要耐心和判断力的阶段；

而对整个行业来说，这是一次必须经历的深度调整。

喜欢我的文章或视频记得点赞和“在看”，关注并星标“泰国黎叔说”，这样你就不会错过任何一次的信息分享。

干货类：