“没想到政策来得这么快！”深圳某连锁餐饮品牌创始人林哲盯着手机屏幕上的政策通知，手指在计算器上快速敲击。按照新规定，他计划购置的120平米商铺首付比例从50%降至30%，初始资金压力减少了近200万元。
2026年1月17日，中国人民银行与国家金融监督管理总局联合发文，将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例正式下调至30%。这一横跨金融与地产两大领域的重磅政策，距1月15日央行副行长邹澜在国新办发布会的预告仅隔两天便落地，其推进速度超出市场预期，也标志着我国商办地产市场迎来久违的政策“破冰”。
1、政策解读：从50%到30%，不止是数字下降
1. 政策核心：全国统一底线+因城施策弹性
此次政策明确了两大核心要点：一是全国层面将商办用房首付比例下限统一设定为30%，较此前多数城市执行的50%-60%标准大幅下调；二是赋予地方自主调整空间，央行各省级分行与金融监管总局派出机构可根据辖区实际情况，在全国底线基础上确定地方最低比例。
“这种‘全国统一+地方灵活’的框架，既体现了政策层面对商办市场结构性问题的精准把握，也为不同城市差异化调控预留了空间。”上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受采访时表示。数据显示，截至2025年11月末，全国办公楼待售面积达5234万平方米，商业营业用房待售面积更是高达14105万平方米，两项合计近2亿平方米的库存，成为制约房地产市场健康发展的重要瓶颈。
2. 政策背景：库存高企与需求抑制的双重倒逼
政策调整的背后，是商办地产市场长期存在的供需失衡。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，近年来商办市场呈现“三难”困境：在售库存去化周期长、在建项目开发难度大、二手物业价格跌幅明显，这不仅影响整体物业价值稳定，更加剧了房企资金链压力。
与此同时，高首付门槛成为需求释放的重要阻碍。此前50%以上的首付比例，意味着购置一套总价1000万的写字楼需一次性支付500万以上资金，这对中小商户和初创企业而言门槛过高。“很多有实际经营需求的企业，因为资金占用过大而放弃购置计划，只能选择租赁，这既增加了企业运营成本，也导致商办市场交易活跃度不足。”中指研究院相关负责人分析道。
3. 政策协同：8项金融新政中的关键一环
值得注意的是，商办首付比例下调并非孤立政策，而是央行1月15日推出的8项货币金融政策组合拳之一。此次政策组合还包括结构性降息、1万亿元民营企业再贷款、支农支小额度合并加码等措施，形成了对实体经济和房地产市场的全方位支持。
“商办首付比例调整与其他政策形成协同效应，既有助于引导资金流向实体经济相关的不动产领域，也能通过盘活商办存量改善房企现金流，进而稳定房地产市场。”央行副行长邹澜在政策发布会上强调。
2、市场影响：三类主体的机遇与挑战
1. 中小商户与初创企业：门槛降低，入市意愿提升
对于资金敏感型的中小商户和初创企业而言，首付比例下调带来的直接影响最为显著。以上海核心商圈一套总价800万元的商铺为例，按照此前50%的首付比例计算，需支付400万元首付款；政策调整后，首付降至240万元，资金压力减少160万元，降幅达40%。
“我们计划在2026年新开3家门店，之前因为首付压力一直犹豫是否购置商铺，现在政策调整后，资金压力大幅缓解，已经开始对接中介筛选房源。”北京某茶饮连锁品牌创始人王敏告诉36氪。严跃进预测，政策落地后，一线城市核心商圈、二三线城市成熟区域的小户型商办产品需求将率先释放，这类产品具有总价低、流动性强、租售比稳定等优势，契合中小商户的实际需求。
2. 房企：去库存提速，现金流改善可期
对于长期受商办库存困扰的房企而言，首付比例下调无疑是重大利好。数据显示，2025年全年，TOP100房企商办类产品销售金额同比下降12.3%，去化周期普遍超过36个月，部分企业商办库存占比甚至超过总库存的40%。
“商办库存高企一直是房企现金流的‘拖累项’，此次政策有望加速存量去化，尤其是那些位置优越、配套成熟的项目。”某上市房企副总裁向36氪透露，公司已针对政策调整制定专项推盘计划，对旗下15个城市的商办项目推出首付补贴、利率优惠等组合措施，预计2026年商办产品销售占比将提升至总销售额的25%。
不过，也有业内人士提醒，政策红利释放存在分化效应。“核心城市核心地段的商办项目将明显受益，但三四线城市非核心区域的项目，由于需求基础薄弱，即使首付比例下调，去化压力依然较大。”李宇嘉表示，房企需根据区域市场特征优化产品结构，避免盲目推盘。
3. 投资者：租赁市场成新赛道，REITs发展获助力
除了自用需求外，政策调整也将激活部分投资需求。近年来，随着租赁市场崛起，越来越多的投资者开始关注商办物业转租赁的投资机会，尤其是在一线城市，机构或个人投资商办并改造为长租公寓、酒店式公寓的案例逐渐增多。
深圳贝壳研究院数据显示，2025年深圳新房非住宅成交占比达31.4%，同比扩大3.8%；二手房非住宅成交占比17.5%，达到2012年以来次高值。“地段优越、租售比稳定的商办产品，正在成为投资者的新选择。”深圳贝壳研究院院长肖小平分析，首付比例下调后，投资回报率将进一步提升，有望吸引更多资金进入这一领域。
更重要的是，政策调整将间接助力REITs（不动产投资信托基金）市场发展。李宇嘉指出，首付比例下调有助于盘活存量商办物业，为REITs底层资产提供更多优质标的，同时也能提升物业估值，增强REITs产品的市场吸引力。截至2025年底，我国已发行商业地产类REITs产品23只，总规模超500亿元，随着存量物业盘活提速，这一市场规模有望进一步扩大。
3、行业变局：政策加码下的商办地产新趋势
1. 城市分化加剧，核心资产价值凸显
在“因城施策”原则下，不同城市商办市场将呈现更加明显的分化特征。一线城市及强二线城市由于商业活动活跃、人口流入稳定，商办需求基础扎实，政策红利释放将更为充分；而三四线城市由于消费能力有限、产业支撑不足，商办市场仍将面临较大的去库存压力。
“未来商办地产市场将呈现‘核心资产稀缺，非核心资产过剩’的格局。”严跃进表示，核心城市核心商圈的写字楼、商铺等资产，将凭借其稀缺性和高流动性成为市场焦点；而非核心区域的商办项目，若不进行产品升级或功能转型，去化难度将进一步加大。
2. 功能多元化转型，适配新消费需求
面对市场变化，商办物业功能多元化转型已成必然趋势。事实上，多地已率先探索商办物业功能优化，上海允许商务楼宇兼容商业酒店、研发创新、文化体育等功能；杭州出台政策允许存量商办项目临时改变房屋用途；武汉、南宁等城市则通过契税补贴、购房补贴等方式刺激商办需求。
“单纯的办公或商业功能已难以满足市场需求，未来商办项目将向‘办公+消费+休闲+居住’复合功能转型。”某商业地产咨询机构负责人表示，例如写字楼将增加共享办公、会议中心、健身配套等设施，商铺将融合体验式消费、线上线下联动等模式，以适配新消费趋势下的多元化需求。
3. 政策协同发力，更多支持措施在路上
市场普遍预期，商办首付比例下调只是开始，后续将有更多配套政策落地。中指研究院预测，未来政策将从三个维度进一步发力：一是优化商办限购政策，降低交易门槛；二是加大金融支持力度，推出贷款贴息、降低利率等措施；三是完善税收优惠，扩大房贷利息抵扣个人所得税额度等。
“商办市场的根本复苏，离不开消费与服务业的持续增长、就业市场的稳定以及企业扩张意愿的提升。”邹澜表示，央行将持续关注商办市场动态，根据市场变化适时调整政策，推动商办地产与实体经济协同发展。
4、深度思考：政策破冰后的长期命题
此次商办首付比例下调，无疑为沉寂已久的商办市场注入了强心剂，但要实现市场的持续健康发展，仍需解决一系列长期命题。
首先是供需结构优化问题。当前商办市场的核心矛盾并非总量不足，而是结构性过剩与优质供给短缺并存。部分城市在商办用地供应上缺乏统筹规划，导致非核心区域项目扎堆，而核心区域优质项目稀缺。未来需通过科学规划用地供应、引导房企优化产品结构等方式，缓解供需失衡。
其次是运营能力提升问题。对于投资者而言，商办物业的长期价值不仅取决于位置和价格，更取决于运营管理能力。当前不少商办项目存在运营粗放、配套不足、服务滞后等问题，影响了物业的出租率和租金水平。未来，专业的运营管理将成为商办物业价值提升的关键。
最后是风险防控问题。首付比例下调在激活市场的同时，也需防范潜在风险。李宇嘉提醒，虽然当前商办市场炒作风险已大幅下降，但仍需警惕部分城市出现非理性购房行为，银行需加强贷前审查和贷后管理，防范信贷风险。同时，地方政府在落实政策时需坚持“因城施策”，避免盲目跟风，确保市场稳定运行。
从50%到30%的首付比例调整，不仅是数字的变化，更是政策层面对商办地产市场的重新定位——从过去的严格管控到如今的精准支持，从抑制炒作到激活合理需求。在政策红利的推动下，近2亿平方米的商办库存去化有望提速，房企现金流将得到改善，中小商户和初创企业的经营成本将降低，商业地产行业也将迎来新一轮结构性调整。
但需要明确的是，政策只是催化剂，商办市场的长期复苏仍需依赖实体经济的持续向好、消费市场的稳步回升以及行业自身的转型升级。对于房企而言，需抓住政策机遇优化产品结构、提升运营能力；对于投资者而言，需聚焦核心资产、理性判断市场；对于政策制定者而言，需持续完善政策体系、防范市场风险。
随着更多配套政策的落地和市场机制的完善，商办地产有望摆脱长期以来的低迷状态，重新成为支撑房地产市场稳定发展和服务实体经济的重要力量。而这场始于首付比例调整的行业变革，也将为中国商业地产的高质量发展奠定坚实基础。
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