最近这两年，越来越多的客户选择在杭州买二手房。也就是我们常说的，杭州即将或已经进入到存量时代。上面这张图，很好的印证了该观点：“2024年二手房成交量首次超过新房达到8万套，2025年新房、二手房的反向剪刀差继续扩大，二手房成交量超新房的二倍。”因此，今天和大家讲讲，真实中介二手房的交易规则，以及给买卖双方几点忠告，全文干货，供参考。随着二手逐步成为市场主力，作为买卖双方，需要对二手交易规则做到心中有数。因为相比新房，二手交易过程更复杂。除了达到各自预期的价格外，流程实现完美闭合也至关重要。以下就是十三结合日常实操经验，专门梳理出的“二手交易规则”——第①步 一套房子从房源挂牌开始，就预示着刚进入交易市场。第②步 买方看房、议价，双方议价成功，签订定金合作，房子进入真正交易流程。第③步 网签、过户、缴税、放贷，交房，从买方手上逐步流转至卖方手上，才算完成整个交易。注意点① 首付款一定要进监管户，不可直接支付给卖家；注意点③ 买卖双方涉及交易税费，双方需提前确认。
其中，买方主要涉及契税，契税的支付点数跟房屋的建筑面积以及购房套数有关。
而，卖方涉及税费：个人所得税和增值税，主要与不动产年限和是否唯一相关。
对于刚交付的新房，涉及两项大税，加起来金额不小。因此，在买卖阶段需双方提前做好沟通。
第一：如果想要房子卖得快，一定要给房子梳妆打扮，俗称“化妆”。
所有购房人都是外貌协会。如果房子收拾得清清爽爽，将会大大增加看房者的好感度。如果房子图片展示都是杂乱无序，很多客户甚至看都不想看。
第二：切记看房一定要方便，这样带看才会多，加快房子成交概率。
建议最好设置为临时密码。如果需要去非同小区门店拿钥匙或看房需要预约，会极大降低经纪人带看意愿，从而导致成交遥遥无期。
第一：选择正规的中介平台（如贝壳、我爱）
像伍仟哥这种野路子，大几百万的交易，非正规、野路子的小中介，很难做到完全的流程正规。俗话说“不怕一万，就怕万一”。万一出现问题，得不偿失。
第二：切记不要同时找太多中介
原因是，有些客户找多个中介带看同一套房子，最后是会给房东造成“这套房子非常热门”的错觉。大概率导致谈判价格的时候根本不松口，谈崩案例比比皆是。
因此，二手房同样存在很多的“坑”，隐藏在深处的弯弯绕绕也很多。
最后，想要和大家分析下，二手房超过新房成为楼市成交主力，主要基于以下几点原因——① 新房供应急剧缩量
下行市场，非核心区域房企拿地意愿下降，核心区域的土地供应本身稀缺。故，导致新房整体供应急剧下降，客户只能转向存量房。
② 核心区新房总价提升，二手低门槛入住同区域，性价比高
在杭州一手房市场趋于改善化以及限价放开多方力量驱使下，杭州核心区如东新、申花、城东新城、钱江世纪城、市北等板块新盘价格持续上涨，总价800万为常态化现象。
（当前板块新房价格梯队图）
在这种情况下，杭州核心区300-500万甚至更低总价段的新房市场基本处于断供状态， 客户基本上只能转向二手房市场。
（当前板块二手房成交量图）
相较于新房市场动辄大户型、高总价，尤其是10年左右房龄的二手房虽然在配套和产品品质上不如新项目，但给客户提供了丰富的户型面积和总价梯队，可以让客户买到既定预算下的房子。
随着市场的下行，急售的房东往往愿意根据行情实时、灵活调整挂牌价格，这使得购房者能够以远低于同区域新房价格购入二手房。
③二手房“实景呈现”的直观吸引力
当市场不确定性增加，购房者变得更加谨慎和务实，新房由于是期房，面临着交付品质、工期延迟甚至交付风险、学区等“不确定性”。
而二手房是“看得见、摸得着”的实景现房，园林、房屋质量、学区配套都已兑现，大大降低了购房风险。
因此，杭州未来市场进入存量房时代是大势所趋，买房是掏空六个口袋的大事，不仅需要关注市场变化，也需要清晰的了解规则流程，这样可以让你避免踩坑。
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