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预算100万,南京哪些二手房值得买?

2026-02-09 06:45:00

预算100万,南京哪些二手房值得买?

公开数据显示：过去一年南京卖了近9万套二手房，成交总价中位数为117万，为十年来的最低水平。

这意味着，这两年南京的二手房成交，仍以刚需为绝对主力，总价100来万的房子很抢手。

这不，眼下很多网友真诚发问：预算100万左右，南京能买到哪些不错的二手房？

先说结论。楼市洗牌，南京房价回归理性，100万左右的上车选项还真不少。但大家要打破信息差，抓住行情福利，目光不要局限于远郊。主城带优质学区；守着商场+地铁口；房龄还算新、品质也不错的次新房，不妨列入清单。

基于中介平台近半年来的成交数据，我们分板块、区域整理了总价100万上下的二手房。

鼓楼、秦淮、玄武等主城区，能淘到一些宝藏学区房；选择面较广的，则以江宁和江北为主力。

诚然，百万上下的总价预算，难免受地段、房龄、面积等的限制。但筛选的过程本质上是做取舍，面面俱到很难，精准满足某一两种需求就容易多了。

比如有娃的家长，瞄准主城学区房；

比如有点积蓄的年轻人，钟情近商场、地铁带来的便利；

比如上班族，就近工作单位，挑选房龄相对新、品质说得过去的次新小区……

接下来，逐个解析。

先看主城学区房。

放在几年前，南京家长们很难想象，过去动辄几百万的学区房，现在部分降到100万出头。

比如鼓楼草场门大街的华保新寓，在宝船小学+宁海中学分校的施教区范围内。

6年前，小区50多平的小户型总价得280多万，如今104万左右就能买到。

玄武区的天山路，是中央路小学+科利华中学的双学区房。

小区约20㎡的非主流户型，98万就能拿下。放在2020年，同款户型得138万。

秦淮区的王府园小区，慧园街小学这一小学配置不算出众，但初中学区为秦淮区公办NO.1——钟英中学。

5年前，小区不到38㎡的小户型卖到了300万，单价逼近8万；如今总价不到124万就能买到。

如果说以上学区房多以单学区出彩，适当提高预算也能够得上顶配。

比如拉萨路小学+二十九中施教区范围内的永庆村小区，现在179万能买到约35㎡小户型。

要知道，早在2019年，相似户型卖出了单价超11万的“天价”。

当然，优质学区的属性被放大的同时，大家也要看到这类二手房的缺陷，如房龄老、面积小、谈不上居住品质等。

还有一个客观情况，最近官方披露了2025年全国新生儿出生人数，全年为792万人，较2024年减少162万人。

新生儿数量的减少，会直接导致未来几年小学入学人数下降，对应学区房的需求也将明显减弱。届时，不排除学区房的价格，会进一步回归到居住价值。

接着看守着商场和地铁，在配套上具备优势的次新小区。

这类小区多靠近地铁站，周边有大型商场，日常通勤或消费十分方便。得益于房价回落，一些地段还不错的小区上榜。

鼓楼滨江，兼容70年产权住宅和65年酒店式公寓的深业滨江半岛，成交了一套不到63㎡的小户型，总价101万。

除了一线瞰江、小区自带商业，已通车的地铁5号线在周边设有南京西站站，深业滨江半岛的配套浓度越来越高。

雨花，无论是铁心桥的万科金色城品，还是小行的名城世家花园，都距离市中心、河西够近，周边有地铁、有商场，现在五、六十平的小户型，100万左右就能拿下。

江宁，也有一些能打的代表。

比如上秦淮的翠屏诚园，就在3号线秣周东路站地铁口，过马路即达江宁砂之船，未来科技城、风迅科技创业大厦等产业集群也在周边，宜居宜业。

小区二期交付不过7年时间，高峰时次新房成交单价高达4.1万。如今成交单价多在1.2-1.4万/㎡不等，总价100万上下就能买到85㎡两房（部分为三房）。

还有一个特殊的小区，百家湖一带秦淮河畔的胜利家园。

这是2019年左右建成的安置房，部分户型能无遮挡欣赏秦淮河景，步行即达百家湖中小学、同曦假日百货、胜太路地铁站，地段和配套都无可挑剔。

目前，小区70㎡出头的两房总价100万上下。而“邻居”商品房小区金辉金陵铭著，上车门槛得306万起（最小91㎡）。

栖霞，百万总价能买到的老破小倒是不少。房龄相对新，离商场和地铁都不远的，有燕子矶的乐居雅花园、尧化门的盈嘉香榴湾等选择。

至于地域性较强，兼容工作圈和生活圈的次新房选项，锐评君也选取了一些案例。

江心洲一带，总价百万，能上车被大家誉为南京最牛安置房的洲岛和园、洲岛家园。这两个小区都位于配套相对成熟的岛南，且都由仁恒代建，房龄新、品质高。

江宁九龙湖有不少产业园，总价百万，可以买到保利中央公园67㎡小户型。生活在这里，景枫、金鹰、砂之船、地铁3号线/5号线、同仁医院等配套一应俱全。

江核的产业和配套兑现度越来越高，由于楼市格局内卷到极致，总价百万能买到保利西江月、正荣润锦城、长江时代等次新小区的小户型。

房地产行情无差别火热时，在南京，总价百万几乎无法触及主城核心区。

但现在，二手房市场长期处于从价格博弈转向流动性争夺的状态，买房人“捡漏”好房子的概率提升了不少。

一方面，选择面变广，且不再局限于远郊板块、居住体验相对差的安置房等。只要明确核心需求排序，比如地段、通勤、学区、环境、品质等，就不难抉择。

另一方面，相对低位的公积金、商业贷款利率，叠加低总价，实打实降低了月供压力，对年轻人格外友好。

甚至，房价的回落，将租售比拉高不少。

研智库调研数据显示：2025年上半年，重点50城平均租金回报率为2.08%，基本跑赢R2级理财平均收益率。

锐评君选取了部分南京总价百万二手房，进行租金回报率测算（房价、租金数据来源于中介平台，仅供参考）：

翠屏诚园，85㎡两房总价103万，月租金3300元，租金回报率约3.84%；

保利西江月，87㎡户型总价102万，月租金2200元，租金回报率约2.6%；

万科金色城品，68㎡两房总价103.6万，月租金3300元，租金回报率约3.82%；

深业滨江半岛，63㎡户型总价101万，月租金3300元，租金回报率约3.92%……

从数据来看，以上房源的租金回报率要明显高于50城平均水平。在租金下降有限的情况下，大幅下调的房价拉高了租售比，引发房价是否筑底的行业讨论。

当然，对于自住买房人而言，关注租售比变化，更能全面把握市场节奏。但购房选择的根基，在于居住幸福感的提升。

锐评君建议：购房前不妨多考察多比较，锁定目标小区后，分时段去感受社区环境、目标房源采光等细节，并提前与卖家约定好税费分担情况。

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