2026年的房地产市场，已经开始进入“敲一敲、试一试”的阶段。
最近，央行密集释放信号，一揽子政策接连落地。在多项措施中，最让地产圈情绪明显波动的，是一项针对商业地产的调整——商业用房购房贷款最低首付比例，统一降至30%。
这意味着，在住宅市场长期被严格调控之后，曾经被边缘化的商业地产，终于被政策重新“点名”。可以说，这是近十年来，调控的聚光灯第一次真正照向商办这一长期被忽视的领域。
问题也随之而来：为什么是现在？
答案并不复杂。因为商业地产已经冷到了极限，再不托一把，很多项目就真的要“烂在原地”了。
从数据看，压力已经非常直观。商业地产主要包括街铺、购物中心、商住两用项目和写字楼。当前，全国重点城市购物中心的平均空置率已超过14%，部分三线城市甚至突破20%，远高于公认的安全区间。一线城市写字楼的空置率同样持续攀升，部分新一线城市的写字楼空置率已经站上30%。
成交端更不乐观。商业地产的平均去化周期普遍超过30个月，有的城市甚至需要五年以上才能消化完存量。相比之下，住宅市场的库存周期虽然也不轻松，但大多仍集中在两年左右，已经足以让开发商承压。
那么，曾经风光无限的商业地产，为何会走到今天？
根本原因只有一个：供给严重失衡，而且惯性仍在延续。
到2025年，全国3万平方米以上的大型商业综合体数量已超过6700个。以一线城市为例，商业设施的密度远高于国际同类城市，但消费能力和产业结构并未同步匹配。即便如此，过去一年，全国仍不断有新的大型商业项目开业。
很多地方并非不清楚“建得太多”，但现实是，很难停下来。
一方面，商业项目是地方财政的重要抓手。在住宅相关税收尚未全面铺开的背景下，商业体运营所带来的税收，成为地方政府稳定而可预期的收入来源。住宅开发往往被要求配建商业，这既能抬高土地出让价格，也为未来留下持续的税源。
另一方面，对开发商而言，商业地产本身就是一种工具。为了获取利润更高的住宅用地，往往需要搭配商业或办公项目。即便后期运营不佳，商业资产仍可用于抵押融资，帮助开发商维持资金周转。
于是，是否真正有需求，反而成了次要问题。
此外，商业地标也逐渐演变为地方形象和招商能力的象征。在招商压力之下，“先盖楼、再找企业”成了不少城市的通行逻辑。结果是，商业办公用地比例持续抬升，远超实际产业所能承载的规模。
现实却是，真正能支撑高端写字楼需求的，只有少数核心行业和少数城市。大量城市规划了总部基地、商务新区，但本地产业结构并未同步升级，供需错配迅速放大。
最终的结果，是租金下行、空置攀升、资产价值持续被压缩。商场越建越大，却缺乏真正的消费活力；写字楼越盖越新，却难以填满。
当商业资产卖不动，一些项目开始“变形”——商业用地被包装成商住产品，试图借住宅市场的需求完成变现。
在上一轮调控之前，这类产品曾短暂繁荣。但随着严格政策落地，商住项目的流动性被迅速锁死，成交量断崖式下滑，库存压力集中暴露。
随后几年，为了清库存，开发商手段尽出：降价、打包销售，甚至“买住宅送公寓”。看似促销，实则是对商业资产定价体系的一次次妥协。
相比之下，住宅市场虽然同样承压，但始终能获得阶段性的政策呵护；商业地产却长期处于“无人问津”的状态。
直到今年，政策表态发生了明显变化。对于市场预期、金融属性和一次性发力的强调，让不少从业者意识到：这一次，调控思路确实不同了。
首付比例下调，释放的是一个明确的信号——商业地产不再被完全排除在金融支持之外。
这项调整，至少在短期内，降低了入场门槛，放大了资金杠杆，也为部分存量资产提供了重新流动的可能。
最先受影响的，往往是总价较低、对首付敏感的产品类型，例如小面积商住公寓、写字楼分割单元以及核心区域的小型商铺。
但需要清醒的是，这并不意味着商业地产将迎来全面反转。
首付降低，并不等于成本下降。商业贷款利率依然明显高于住宅，贷款年限更短，税费和持有成本更高，现金流压力长期存在。
更重要的是，商业地产的核心逻辑从未改变——价值依然取决于位置、人流和产业，而不是政策本身。
在消费趋缓、实体经营承压的大环境下，商铺和写字楼的出租稳定性远不如过去，流动性问题依旧突出。一旦市场继续走弱，商业资产的价格波动往往比住宅更为剧烈。
因此，政策松动更像是“提供选择”，而非“保证收益”。是否值得入场，最终仍要回到项目本身，而不是对政策的过度解读。
放眼整个房地产市场，2026年大概率仍将处在调整周期之中。库存高企、去化缓慢、需求分化的格局短期难以逆转。
换一种更克制的说法：这一年的房地产，仍在下行过程中寻找底部。
