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随着我国人口老龄化程度持续加深，养老地产作为承接“老有所养”需求的核心载体，正迎来政策扶持的密集窗口期。从中央预算内投资到地方专项补贴，多层次、多维度的政策性资金体系已逐步成型。本文，飙马特色商旅文梳理国家及各重点省市最新政策，拆解养老地产项目可以申请的政策性资金，助力开发商们精准对接政策红利。

国家层面的政策性资金为养老地产发展提供了基础性、导向性支持，覆盖项目建设、医养融合、居家社区配套、金融赋能等多个关键领域，资金来源主要包括中央预算内投资、中央专项彩票公益金、中央财政服务业发展专项资金等，支持方式以直接补助、贷款贴息、股权投资为主。

作为最直接的财政支持，中央预算内投资通过“积极应对人口老龄化工程和托育建设专项”下达，2025年重点支持四大领域，其中3类直接覆盖养老地产项目：

1、支持范围：一是公办养老服务能力提升项目，包括社区嵌入式养老服务设施（日间照料中心、老年食堂）、县级失能照护设施及农村区域性养老服务中心；二是普惠养老城企联动专项行动，重点支持连锁化、品牌化养老机构建设，以及培训疗养机构转型普惠养老项目；三是智慧养老设施配套，鼓励配置智能监测、康复辅助等设备。

2、补贴标准：实行差别化支持政策，按区域划分补贴比例：东部地区项目最高补贴核定总投资（不含土地费用）的40%，中部地区60%，西部地区80%；西藏、南疆四地州等特殊地区可全额支持。其中改建项目补贴比例减半；普惠养老项目按每张床位5万元定额补助，单个机构最高支持2000万元。

专项债券是养老地产项目的重要融资工具，分为地方政府专项债券和企业专项债券两类，2024-2025年政策持续优化，支持力度显著提升：

1、地方政府专项债券：2025年国务院办公厅《关于进一步培育新增长点繁荣文化和旅游消费的若干措施》明确，将符合条件的养老托育设施纳入地方政府专项债券支持范围。2024年全国新增专项债限额达9.9万亿元，文旅康养领域是重点投向，2024年申报量同比增长35%。

核心优势：一是资金使用灵活，可用于项目建设、配套设施完善等，且可作为项目资本金，比例上限提高至30%；二是期限匹配产业特性，最长可达30年，有效缓解长期投资压力。

企业专项债券：依据《养老产业专项债券发行指引》，营利性或非营利性养老项目均可发行，支持改造闲置公用设施为养老服务设施。政策放宽多项准入条件：募集资金占项目总投资比例从60%放宽至70%；城投类企业发债不受指标限制，资产负债率要求放宽至70%（主体评级AAA可放宽至75%）；允许发行10年期及以上长期债券，可使用不超过50%的募集资金偿还银行贷款和补充营运资金。

2025年最新推出的政策性金融工具，由中国人民银行设立，专门支持养老产业融资。截至2025年5月，全国首笔养老再贷款已落地，由工商银行北京市分行为通用技术集团健康养老产业有限公司发放，开启政策红利落地序幕。

1、政策核心：总额度5000亿元，年利率仅1.5%，期限1年，可展期2次，最长使用期限不超过3年；发放对象覆盖26家全国性金融机构及系统重要性城市商业银行，企业可直接向这些银行申请贷款。

2、支持范围：覆盖养老地产项目建设、运营全环节，包括养老服务设施建设、设备购置、人员培训等，只要符合养老产业定位的项目均可申请，无所有制限制，民营养老机构同等享受。

依据民政部政策要求，民政部本级及地方各级政府用于社会福利事业的彩票公益金，需将50%以上资金用于支持养老服务业，并随老年人口增加逐步提高比例。这部分资金重点支持民营养老机构，形式包括建设补贴、运营补贴、设施改造补贴等。

使用方向：一是养老机构运营补贴，对接收失能、半失能老年人的机构给予专项补贴；二是社区养老设施改造，支持老旧小区加装适老化设施、建设嵌入式养老服务点；三是养老服务人才培训，补贴机构开展护理员职业技能培训。

根据《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，政府通过购买服务的方式，支持社会力量运营养老机构、开展养老服务。对于养老地产项目而言，这是长期稳定的资金来源，尤其适合普惠性机构。

购买内容：包括机构养老服务、社区居家养老服务、老年康复护理服务等，政府按服务人数、服务质量支付费用。例如，部分地区对民营养老机构接收政府供养的特困老年人，按每人每月一定标准支付护理费和生活费。

由农业发展银行推出，2025年重点支持乡村振兴领域的养老项目，属于政策性金融工具的补充渠道，额度大、审批快。2025年10月，农发行娄底市分行已为当地椿熙里颐养建设项目投放1.3亿元，这是该省2025年首笔养老领域新型政策性金融工具资金。

支持范围：农村区域性养老服务中心、乡镇养老机构改扩建、乡村嵌入式养老设施建设等，项目需纳入省级民政部门重点项目库，具备明确的社会效益。

各省市结合本地老龄化情况和产业规划，在国家政策基础上推出差异化补贴政策，部分地区补贴力度大、申报门槛低，成为企业重要的资金补充。以下是2025年各地区最新政策亮点：

作为文旅康养产业重点省份，云南2025年专项债申报重点支持大滇西旅游环线、康养旅居示范区、民族文化体验基地等项目，养老地产项目可结合文旅元素申报，享受额外政策倾斜。

特色政策：一是收益要求灵活，允许通过门票、住宿、康疗服务等经营性收入覆盖债券本息，要求覆盖率≥1.1倍即可；二是资金拼盘支持，鼓励结合中央财政转移支付、PPP模式形成多元资金结构；三是申报绿色通道，纳入自治区重点项目库的项目可优先通过评审。

结合高原生态资源，西藏2025年重点支持高原生态康养、藏医药文化体验类养老项目，政策支持力度全国领先。

核心优势：一是中央预算内投资全额支持，无需地方配套资金；二是专项债申报简化流程，生态导向类项目可豁免部分环评手续；三是鼓励藏医药与养老融合，此类项目可额外申请民族特色产业补贴。

湖南省在国家补贴基础上，增设县域养老机构运营专项补贴，2025年最新政策规定：对县域内床位规模50张以上、接收失能老年人比例≥30%的养老机构，按每张床位每月200-500元发放运营补贴；对农村区域性养老服务中心，一次性给予10-30万元建设补贴。

2025年北京市推出养老服务数字化转型专项补贴，支持养老地产项目加装智能设备、建设智慧管理平台。补贴标准为设备购置费用的30%-50%，单个项目最高补贴500万元；同时，对连锁化养老机构的智慧化改造实行“打包审批”，提高申报效率。

广东省聚焦社会资本参与养老地产的痛点，推出以“用地政策松绑+税费减免+存量改造补贴”为核心的支持政策，降低项目前期投入门槛。

政策核心：用地保障方面，社会资本举办的非营利性养老机构可依法使用国有划拨土地或集体土地，营利性机构建设用地优先保障供应；资金与税费支持上，非营利性养老机构自用房产、土地免征房产税和城镇土地使用税，经认定的非营利组织符合条件的收入可免征企业所得税；对通过备案的存量改造养老项目，各地级市可按改造投资额的20%-30%给予专项补贴。同时，简化审批流程，取消300平方米以下或投资30万元以下养老设施的消防设计竣工验收备案手续。

结语：随着人口老龄化加剧，养老地产的政策支持力度只会持续加码，从中央的5000亿养老再贷款，到地方的运营补贴、专项债倾斜，养老地产政策性资金体系已逐步成型。对于行业从业者而言，关键在于精准把握政策导向，根据项目定位匹配最优资金渠道，用足政策红利。

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