自2020年房地产调控持续收紧至2025年中期，15家由国务院国资委监管的核心地产央企累计减员已超过5万人（精确统计为51,103人）。这一现象具有三个鲜明特征：
• 力度空前：头部企业进行了“外科手术式”的精简。例如，行业龙头保利发展在2022年末至2024年末的两年内，员工总数从67,260人锐减至49,790人，净减少17,470人，相当于每四名员工中就有一人离开。招商蛇口也从2022年起持续减员，员工总数从58,037人逐步下降至2025年中的49,501人，累计减少8,536人。即便以往稳健的华润置地，也在2024年至2025年中期的约半年内净减员5,045人。
• 全员覆盖：无论企业经营状况如何，都未能幸免。例如，华侨城因四年累计亏损额巨大，员工规模从2021年末的24,526人降至2024年末的19,591人，减少4,935人。经营相对稳健的中国金茂，四年间员工人数也从12,825人降至8,384人，减员4,441人。
• 持续深化：本轮调整并非短期阵痛，而是跨越数年的系统性战略转型。例如，大悦城控股的员工总数从2021年末的10,186人，逐年降至2024年末的6,189人，三年累计缩减近4,000人。
裁员背后的战略转向
此次大规模减员并非简单的收缩规模，而是地产央企为适应行业新范式而进行的“换档”：
• 业务“瘦身健体”：企业主动剥离重资产业务，向轻资产运营模式转型。例如，中交地产选择聚焦物业服务等轻资产领域，同步优化项目开发等重资产岗位；华侨城则果断剥离部分亏损的旅游地产项目。
• 组织“去层级化”：为极致地“降本增效”，多家央企大刀阔斧地裁撤或合并区域公司，压缩管理层级。中国金茂在2025年初将原有的总部-区域-城市三级体系压缩为总部-地区两级管理；招商蛇口也于2025年6月取消五大区域公司，改为总部直管城市公司的二级体系。这使得区域公司的投资、人力、财务等职能岗位成为裁员重灾区。
• 岗位“价值重估”：在精简过程中，人才需求逻辑发生根本改变。企业重点保留能直接创造现金流的销售团队和保障项目交付的核心运营岗，而大幅压缩与过去高周转模式紧密绑定的投融资等岗位。
从业者的出路与转型
面对行业变局，地产从业者的选择主要分为两类：
• 坚守行业，主动转型：部分从业者通过系统学习新技能，在行业内部寻找新的机会。
• 跨界突围，转战新域：凭借在房地产行业积累的通用能力（如项目管理、沟通协调、流量运营等），不少人才成功流向新能源车企、互联网运营等其他行业。
地产行业深度调整
头部企业裁员情况统计与分析：
招商蛇口两年内人员缩减超8500人，万科累计优化人员1.3万人，碧桂园7年间员工规模降幅达86%——这些触目惊心的数字，折射出中国房地产行业从高速增长的黄金时代向提质转型的黑铁时代跨越的艰难历程。
2025年初，招商蛇口启动重大组织架构变革，撤销华东、华南等五大区域公司，改由集团总部直接统筹管理各城市公司。这一扁平化管理调整，不仅缩短了决策链条，也直接导致了大量人员的分流与离职。
事实上，自2025年1月起，保利发展、中海地产、招商蛇口、绿地控股、建发房产等多家国有背景头部房企，几乎同步推进组织架构优化工作，对部分区域板块及下属公司实施合并、裁撤等举措。
01 行业寒冬，裁员潮全面爆发
当前，房地产行业正经历一场深刻的系统性变革，这种行业震荡在人力资源领域表现得尤为突出。自2020年起，行业内人员优化趋势逐渐显现，2022年之后更是进入大规模爆发阶段。头部房企年均人员优化比例超过14%，部分企业单年度减员规模突破万人，四年内累计优化人员占比接近半数。
这种大规模的人员结构调整并非偶然，而是行业深度转型的必然结果。国家统计局发布的数据显示，2024年全国新建商品房销售面积达9.74亿平方米，同比下降12.9%；销售额为9.68万亿元，同比降幅达17.1%。
相较于2021年全国新房销售面积17.14亿平方米的历史峰值，2024年的销售规模下滑了43%。全国房地产开发投资额也从2021年14.76万亿元的高点，降至2024年的10.03万亿元，降幅达到32%。
业务体量的大幅收缩，直接推动房企对组织架构、区域及城市公司布局进行精简、合并与收缩调整。仅2025年1月一个月内，就有6家房企集中开展组织架构调整，这一频次在近两年内处于高位。
02 数据透视，头部企业裁员
据最新统计数据显示，过去数年间，主要房地产企业已披露的人员优化总规模超过33万人，行业正处于深度收缩与调整周期。不同头部房企的人员优化力度呈现出明显差异。
碧桂园是人员优化规模最大的企业，累计优化人员约11万人，优化比例高达86%。这一数据背后，是其员工数量从2018年的约13.14万人，大幅缩减至2025年年中的1.79万人。
2022年末至2024年末期间，招商蛇口员工总数从58037人减少至49501人，累计优化8536人，优化比例为15%。在此过程中，管理层同步实施集体降薪，董事长蒋铁峰2024年年薪为241.8万元，较2023年减少超249万元。
同一周期内，保利发展员工数量从67260人降至49790人，累计优化17470人，优化比例达26%。万科则从2020年末的约14.1万名员工，缩减至2024年末的127638人，累计优化人员约1.3万人。
03 多重压力，裁员背后的驱动因素
房地产市场持续下行是引发人员优化潮的根本原因。2025年上半年，招商蛇口签约销售金额为889亿元，同比下降11.9%，这一降幅与其他央企背景房企的销售下滑幅度基本持平。
债务压力成为压垮不少房企的关键因素。截至2023年末，万科一年内到期的有息负债约为624.2亿元，为应对偿债压力，企业不得不将有限资金优先投入“保交楼”工作及公开市场债券偿还。
政策调控持续收紧，使得房企融资渠道受到严格限制。2024年，招商蛇口拿地总金额为486亿元，同比下降57%，其中在一线城市的拿地占比高达59%，凸显出企业拿地策略的审慎性与聚焦性。
行业发展模式正发生根本性变革。以万科为例，其正从传统房地产开发商，向“开发、经营、服务并重”的城市综合服务商转型。这种战略转型必然伴随人员结构的优化调整，开发业务板块人员缩减，而服务业务板块人员规模保持稳定甚至有所增长。
04 连锁反应，裁员带来的多维影响
人员优化潮对从业者个人造成了直接冲击。当前，地产行业降薪趋势仍在持续，头部房企的董事长及高管团队薪酬普遍出现“腰斩式”下调，中基层员工更是经历了长达四年的降薪周期。
对企业而言，人员优化是降低运营成本最直接有效的手段。万科通过组织架构优化及人员精简，2025年员工总数减少约4000人，据估算，每年可节省管理费用约18亿元。
然而，大规模人员优化也可能导致企业核心人才流失、创新能力下降等问题。部分房企已因此陷入劳资纠纷，例如2025年3月，绿地集团苏皖事业部因合并引发人员优化补偿及欠薪纠纷。
从行业整体来看，人员优化潮加速了行业洗牌进程。2023年至2025年2月初，全国20家头部房企累计开展了约40次组织架构调整，组织优化已成为房企应对市场变化的常态举措。
05 未来展望，行业转型的路径与挑战
房地产行业的调整周期预计仍将持续。尽管2025年春节后市场出现了部分积极信号，但中原地产研究院首席分析师张大伟指出，当前市场仍处于下行调整阶段，区域分化仍是各地楼市的主要特征。
房企转型路径逐渐清晰。万科通过出售冰雪业务核心资产，聚焦核心主业以回笼资金；龙湖则借助四级合伙人体系优化人才结构，2024年重点推进“深度机构化”战略。
政策环境将直接影响行业调整的深度与节奏。随着国家层面出台多项政策支持房地产行业平稳发展，招商蛇口等头部房企能否顺利穿越行业周期、重现往日增长态势，仍有待市场检验。
行业人才流动方向正发生显著变化。地产从业者的转型路径主要分为两类：一是彻底脱离行业，转向保险、自媒体、自主创业等领域；二是跳槽至城投类地方国企，不过转型至投资或运营岗位也面临诸多挑战。
总结
房地产行业超33万人的裁员数据，标志着行业依托高杠杆、高负债、高周转实现扩张的旧模式正式落幕，行业生存逻辑从规模扩张全面转向高质量经营与精细化运营，这场阵痛也是行业走向成熟、迈向新发展模式的必然过程。
行业转型背景下，头部房企组织架构调整成为常态，2023 年至 2025 年 2 月初，全国 20 家头部房企已完成约 40 次相关调整，仅 2025 年 1 月就有 6 家房企扎堆调整架构。
当前房企需通过控成本、提质增效保障发展，其转型成败既取决于企业自身努力，也高度依赖房地产市场的整体复苏进程。而此次行业的深度变革，本质是房地产从 “黄金时代” 向 “黑铁时代” 的剧烈转折，由市场需求变化、政策调控及高杠杆模式难以为继等多重因素倒逼形成。
素材来源：工程建设汇
