#广州增城国贸学原项目20亿巨亏#巨亏20亿的国贸学原项目如何脱困？

笔者昨日看到一篇关于国贸地产增城国贸学原项目至少亏损 20 亿的文章，内心颇受触动。2021 年国贸地产与融创中国联合拿下的广州增城地块，如今成了国贸独自背负的 “重担”，项目去化惨淡、房价腰斩、亏损超 20 亿，融创的果断退出与国贸的深陷困局形成鲜明对比，这背后的原因与破局之法，值得整个行业深究。融创为何退出？若坚守会有何结局？国贸当下又该如何止损？本文将逐一拆解。

融创抽身：财务危机下的必然抉择

融创退出增城项目，核心原因是 2021 年企业已陷入严重的流动性危机。彼时融创负债超 1.05 万亿、净利润亏损 420 亿，经营、融资、投资三大现金流净额均为负，断臂求生、收缩战线成为首要选择，无力继续投入项目开发运营。

同时，融创已预判到增城非核心板块的楼市隐忧，彼时板块供需失衡初现、房价下行压力显著，作为高周转房企，其对市场风险的敏感度更高，退出可避免项目持续资金投入进一步拖垮企业。若融创未退出，叠加自身债务危机与后续增城楼市深度调整，不仅会被项目亏损拖累，还可能因资金链断裂导致项目烂尾，加剧企业债务违约风险。

国贸困局：激进拿地 + 错失窗口期的双重结果

融创退出后，国贸独自操盘的国贸学原去化惨淡，截至目前总房源 2284 套仅售 299 套，去化率约 13%，核心症结在于两大关键失误。其一，2021 年拿地过于激进，未充分考量增城板块人口导入、供需关系等基本面，彼时板块新房库存去化周期已远超合理水平，1 万元 / 平米的楼面价为后续亏损埋下先天隐患。其二，错失关键销售窗口期，2022 年 6 月开盘时增城楼市尚未深度下跌，若此时采取以价换量策略快速回款，可大幅减少后续成本叠加，但国贸坚守高价，导致 2023 年后房价腰斩，项目售价从 2.1 万 / 平米跌至 1.1 万 / 平米（带精装），即便降价也无人问津。

目前项目的 20 亿亏损测算有明确数据支撑：拿地楼面价 1 万 / 平米，叠加近 5 年建安成本（约 5000 元 / 平米）、行业平均融资成本 6% 测算的四年半财务利息（约 2700 元 / 平米）及税费、运营等成本，清水保本价约 1.9 万 / 平米。当前 1.1 万 / 平米的售价，单平米亏损约 8000 元，按未售 1985 套、单套平均面积 125 平米测算，未售房源总亏损约 19.85 亿元，整体亏损超 20 亿已成定局。而 2026 年 1 月增城二手房均价仅 10353 元 / 平米，板块房价仍处低位，且非核心板块去化压力依旧突出，项目即便继续降价，去化难度仍大，亏损或持续扩大。

破局之路：保本无望，核心聚焦止损减亏

从当前市场环境与项目现状来看，国贸学原已无保本可能。增城非核心板块楼市复苏尚需时间，增天高速通车、地铁 23 号线规划等利好短期内难以转化为实际购房需求，而项目财务利息、运营成本仍在持续叠加，1.9 万 / 平米的保本价与板块 1 万出头的市场价差距过大，基本面不支持保本目标。

当下国贸的核心任务是止损减亏，盘活现金流、降低亏损规模，可从四方面着手：

1. 绑定核心卖点，精准触达客群

依托项目执信学校学区、配建幼儿园的教育优势，以及 21 号线地铁辐射、增天高速通车后通勤优化的交通利好，围绕 “教育 + 通勤” 精准锁定天河黄埔通勤族、增城本地教育刚需客群。同时优化剩余房源精装细节，推出首付分期、学区名额保障等专属优惠，提升转化效率。

2. 严控运营成本，砍掉无效投入

全面梳理项目成本构成，取消户外广告、线下展会等无效营销开支，转向线上短视频、本地房产社群、中介渠道深度合作等低成本拓客方式；在保证基础服务的前提下，优化物业、社区运营的人力成本，减少非必要开支，缓解现金流压力。

3. 借力政策红利，降低置业门槛

当前广州已全面取消限购、首付比例降至 15%、首套房贷利率低至 3.7%，国贸可与银行合作推出项目专属房贷优惠方案，进一步降低购房者置业门槛，撬动刚需购房需求，同时可依托广州房票政策，争取房票客源消化库存。

4. 引入合作方，分摊风险加速去化

复制国贸在广州其他项目的合作开发思路，打包转让项目部分股权，引入有资金实力、擅长刚需盘运营的房企合作，分摊现有亏损与后续运营成本，同时借助合作方的营销渠道和运营经验，提升项目去化速度。

行业反思：国企拿地更需敬畏市场规律

国贸学原的案例，为国企房企敲响了警钟：房地产行业从高增长转向高质量发展阶段，国企即便拥有资金优势，也不能盲目激进拿地，更需敬畏市场、尊重行业规律。

拿地前需做足基本面调研，充分考量板块人口、供需、配套落地节奏等关键因素，摒弃 “拿地即盈利” 的传统思维；项目开发中需及时预判市场变化，把握销售窗口期，摒弃 “国企不差钱” 的固有认知，采取灵活的销售策略；同时，国企房企需建立完善的风险防控机制，从拿地、开发到销售全流程把控风险，避免国有资产因决策失误造成重大损失。

增城楼市调整成为房企抗风险能力的试金石，融创的断臂求生让其躲过后续亏损，而国贸的激进冒进则陷入 20 亿巨亏困局。对于国贸而言，当下唯有以止损为核心，精准施策、快速落地，才能最大程度减少损失；而对于整个行业，这一案例也成为 “理性拿地、敬畏市场” 的典型教材。

评论区聊聊：你认为国贸学原还有哪些有效止损方式？增城非核心板块楼市何时能迎来真正回暖？

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