众所周知，房产是一个商品，商品价格最大影响因素，供求关系。当然还受到政府调控监管政策和经济发展的影响。早些年就有对房地产市场的精准概括，短期看政策，中期看经济，长期看人口，人口就是供求关系。短期来看，国家坚持房住不炒的态度，主动刺破房地产泡沫，强行剥离了绝大部分房产的投资价值，回归理性，即金融属性不在，仅有极少数的核心区域地块有投资价值。目前又在呼喊稳住房价，但然并卵，并没有出台快速有效能够提振房价的政策。中期来看，国内经济处于转型期，经济增长压力极大，拉动经济增长的“三驾马车”，消费、投资和出口，消费目前低迷是不争的事实，前几年的房地产已经透支普通老百姓未来十年甚至二十年的消费能力，不是单靠国补省补能解决，目前的汽车补贴、家电补贴对于消费的提振，效果越来越差。投资就更不用说，基本都是政府推动，高端投资不懂，但是只需要看外资是跑步入场，还是加速撤离就行了。对于普通老百姓来说，投资更是低迷，黄金没法投资了，已处在历史高位；中国股市和中国男足一样，不能信了，一般人只能在股市当韭菜，炒股凭的全是热情，不是眼光。投资房地产更不会，房产已经不具备投资价值。投资坐点小生意，十个有九个亏也是共识。补一句，目前现金为王，静待时机。出口，中国出口的基本都是廉价的小商品，义务就是典型，大宗商品占比低，基本都是低附加值的劳动密集型产业，例如代加工厂，工人收入低、工厂利润低，政府税收低，目前转型升级期就是不干低端产业，不干低附加值的劳动密集型产业，转型就是要做高端产业，例如芯片、新能源，现状就是转型期根本不挣钱，赔本赚吆喝，转型成功后期另说。而且目前们转型做的所谓高端产业存在大量虚假技术，骗取政府补贴的现象，整体评价就是大而不强，看似庞大的经济体，确毫无核心技术，不重视基础研究，缺乏探索创新精神，急功近利，科研人员做科研，完全不是出于对科研的喜爱，不是对未知世界探索的渴望，而上级的目标任务，经济发展的目指标，本人即使热爱创新还会受到种种钳制，创新土壤很差。这就导致真正的创新很少，创新少就会导致核心技术薄弱，核心技术薄弱创新能力差，这在转型期是非常致命的，日本91年房价崩塌，靠着汽车产业、家电产业的创新迅速占领全球市场，维持住了经济，现在大家耳熟能详的丰田、本田、索尼、松下、日立等等。创新的基础是自由的环境，国外开放包容自由的社会氛围，大大促进了创新发展，每个人新奇的想法可以得到充分发挥，而且他们对知识产权的保护也非常重视，法律法规健全完善，这就导致国外的创新成果多、核心技术多、法律保护强，因此想在转型期通过技术创新战胜国外民族，是很困难的。目前国家倡导的国内国际双循环，即构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，仅能稳住经济，想要经济大发展，不和欧美做生意，不融入国际，是很难的，历史一再一再的证明，闭关锁国闭门造车是经济停滞甚至倒退的开始，这些不需要多说，只需要看看朝鲜和韩国。朝鲜2024年GDP仅为韩国的1/42，人均收入相差38倍，这种悬殊差距在全球分裂国家中都极为罕见。长期来看，生育率下降，人口暴跌，后续房产很难有人接盘，引入国外人口？不大可能，亚洲人比美洲人更排外，导致的社会问题难以想象。此外，影响房价的因素还有城市发展，以前房价快速上涨，还得益于城市的快速发展，即城市基础建设如地铁、医疗资源、教育资源、人才资源的快速集中，人们愿意花大价格购买高溢价房产，本身也是对城市发展有信心。但是目前，各地地铁亏损严重！大部分已经叫停新地铁的建设，旧地铁也属于严重亏损状态。大城市看病难看病贵。国家也刻意弱化学区房，搞了租购同权政策。房产的投资属性已经丧失，目前只剩下居住属性，也就是国家的房住不炒，这才是正常健康的楼市。正常健康的楼市，房价的核心指标是售租比，即房屋售价/年租的比值，例如一套200万的房子，月租金3000，年租金36000，那么2000000*36000=55.5，也就是说，这套房子你出租55年才能值回房价200万。这个显然是不合理的，作为购房者，他就会想那我一直租就是，何必买，这就是泡沫。那么合理的售租比是多少呢，国外研究应该是20-30。目前中国的售租比普遍在50-100，因此房价至少还有20-30%的下降空间，即200的房子至少还要跌去40-60万。经济大发展另说，但是目前看不现实，经济恢复也需要时间。综上所述，经济转型的阵痛还在持续，房价的下行周期尚未结束。经济有周期，人无再少年，希望大家都能保持理性，保持思考，持续学习，等待机会。
