金水区二手房(3):金水老城区西以及西北片区二手房大盘点!

这次我们将盘点区域分为为两个小片区：金水老城西区、金水区西北片区。

总结来说：

1、除了文一+省实验中学，纬五路一小+八中，优胜路小学+七中的双学区或学位房之外（均价25000元/㎡起），其它房源的学区附加值价差不大；

2、这个片区优质学区房以老家属院为主，新小区多是几栋楼，选择面窄；

3、这个片区所有高层性价比都合适，都能买，主要表现为房源新，面积紧凑，户型丰富，自住刚需和刚改都能找到合适的房源，价格合适；

4、这个片区房改房（老家属院）的特点是位置好，均价低，对于手头特别不宽裕的刚需，一些小区60平米的两房是不错的选择。

5、这个片区，双气是加分项，离学校近是加分项，地铁口是加分项；

6、这个片区人车分流的不多，普遍地面停车，因此好停车是加分项；

7、物业管理一般，景观园林仅限于有绿化的水平，因此在这个片区提到改善，更多的是居住空间大小的改变。

金水老城西区

清华园，05年的房子，单气，物业位置都ok，29栋楼，户型丰富，均价15500元/㎡，不出房；

大河春天，06年房子，双气面积多样，绿化不错，物业一般，思达外国语小学学位房，临地铁（3号线）均价17000元/㎡，性价比中上；

正弘春晓，08年房子，面积段丰富，小面积紧凑户型是优势，均价16000元/㎡；

六合之家，08年房子，8栋高层，绿化物业一般，房子新，评估高，首付低，双气，均价15500元/㎡，其中大面积房源单价便宜；

明天花园，06-09年的房子，单气，面积多样，园林绿化以及物业管理在同区域算是中等偏上，均价16000元/㎡；

宋砦小区、五金机电城，98年的房子，是郑州目前唯一都市村庄有证的回迁房，均价13000元/㎡；

文雅新世界，共分四期，分别是01年、03年、05年的房子，经济适用房，四期是小高层，整体低密，居住舒适度一般，均价15000元/㎡；

酷特区，什么都一般，但有100左右的小三房，总价低功能全，均价15000元/㎡，价格适中；

丰乐花苑，06年的房子，单气，面积小总价低，均价16000元/㎡；

思达大户人家，07年的房子，双气，物业、绿化都一般，特色是在同时期小区有93㎡的小三房，总价低，均价17000元/㎡，但是不出房；

天明森林国际公寓，07年房子，双气，面积小，均价15000元/平方米，位置不错，性价比一般；

文化绿城，分别是01、03、05、08年的房子，面积多样，小高层，有学区，单气，相比同区域小区，整体物业管理不错，均价16000元/㎡-18000元/㎡，价格合适，推荐；

中海锦苑，目前没有成交记录，业主期望的价格太高；

丰庆华府，11年房子，双气，绿化和物业都均上，均价18000元/平方米；

高教小区，2000-05年的房子，双气，面积段集中在112-168元/㎡，均价14000元/㎡，价格略低；

青年居易香桔士，04年房子，只有一栋楼有气，小户型，23㎡、30㎡一房，60-70㎡两房，均价17000元/㎡，适合投资，租金回报可以，自住不建议；

建业森林半岛，双气，09年房，户型面积大，绿化、物业同区域上，高层均价19000元/㎡，别墅成交量少，价格没有什么参考意义，均价25000元/㎡；

建业一号城邦，09年的房子，双气，9栋楼，环境、物业同区域偏上，距离思达外国语小学近+（3号线）地铁口，均价20000元/㎡；

昌建誉峰，14年的房子，物业环境一般偏上，特点是户型面积大，这个小区已经经过一轮的置换高潮，目前出房率低，学位房（思达外国语小学），均价17000元/㎡；

亚新美好时光，06年，双气，小高层、户型多样，物业绿化一般中上均价16000元/㎡；

富田丽景，双地铁口，双气，均价16000元/㎡；

华林都市家园，双气，临地铁，有多层和高层两种，其中多层均价15000元/㎡，高层均价16000元/㎡；

家天下，09年多，面积段丰富，双气，地铁口，均价17000元/㎡；

正商恒钻，双气，10栋楼，物业绿化同区域偏上，但位置尴尬，均价17000元/平方米；

太极公馆，单气，物业不错，地铁口，但因为房龄的原因已显破败，户型整体偏大，均价16000-17000元/㎡；

怡丰新都汇，10年左右房子，小区小，绿环物业都不错，双气，板楼，房子新，均价17000元/㎡；

丽江水花园，05年的房子，物业不错，没什么绿化，均价16000元/㎡；

同乐花园，太老，均价15000元/㎡；

天下城，07年的房子，园林景观同片区偏上，但小区整体已经初显破败，优胜路小学和四七中学区房，均价22000元/㎡；

城中央，最大的优势就是优胜路+七中学区，户型紧凑首付低，均价21000元/㎡。

除了以上提到的2000年之后的商品房小区，剩下的就是大量的95年左右的房改房，根据位置和区域会比同片区的商品房小区便宜2000-3000元/㎡。纬五路一小+八中片区的学区房出房率低，成交信息少，本文不再盘点。

金水老城区西北片区（包含一部分惠济区小区）

怡丰森林湖，远，交通不便，配套不全，环境不错，其中多层14000元/㎡，高层12000-12500元/㎡，别墅二手成交量少，不确定价格；

丹尼斯家属院，单气，02年，地铁口，均价13000元/㎡；

金桂苑，单气，地铁口，均价13000元/㎡；

五环村，01年，地铁口，没啥说的，均价13000元/㎡；

裕华第九城市，09年，16栋高层，新，均价14500元/㎡；

福娃美景，09年，5栋楼，均价14000元/㎡；

裕华美欣，10年，高层，容积率高，绿化、物业都一般，均价15000元/㎡；

裕华美辰，11年，面积小，成交活跃，均价14500元/㎡；

新希望澳园，06年，30多栋高层，均价14000元/㎡；

金蓝湾，双气，12栋楼；

普罗旺世，共七期，其中一二期以别墅和复式为主，均价24000-25000元/㎡；四期多层均价23000元/㎡，高层最近无房源；六期小户型，出房多，均价18000-20000元/㎡，七期只有三栋楼，绿化不好，均价18000元/㎡；整个普罗旺世绿化、配套、学校（一八）、物业在这个片区没有对标项目；

阳光嘉园，单气，面积段丰富，04-08年房，小区居住舒适度不错，均价16000元/㎡，单价不高，总价也不高；

财税小区，双气，08年左右，12栋楼，物业绿化一般，户型大，没特色，均价15000元/㎡；

丰庆佳苑，08年左右的房子，双气，多层、小高层，面积多样，均价16000元/平方米，绿化、物业都一般，但房子新；

四月天，05年的房子，绿化好，果然是四月天，单气，小区很大，四月天小学学区，均价16000元/㎡；

中方园，分为东区和西区，其中东区2000年左右，46栋楼，物业、绿化一般，面积多样，总价相对低，均价14000元/平方米；西区是44栋楼，均价16000元/㎡；

正商园田花园，08年，面积多样，相对紧凑，新，物业绿化一般，均价15500元/㎡；

世纪港湾，10年左右房子，双气，28栋楼，面积段丰富，不出房，一体多户，整体一般，均价16000元/㎡；

华瑞紫桂苑，没什么可说的，均价16000-17000元/㎡；

安泰文苑，安泰金苑，没有特点，均价14000元/㎡，价格一般；

天伦水晶城，双气，08年的房子，物业绿化一般，户型多样，高层均价16500元/㎡；

主语城，双地铁，小区大，户型多样，物业一般偏上，有小户型，均价15000-16000元/㎡；

建业·枫林上院，10年，双气，挂靠建业，均价16000元/㎡；

田园新城，08年，双气，双地铁，户型多样；

瀚宇天悦，13年，新，学区一般，9年一贯制学校，三期不划片，均价17000元/㎡；

汉飞·城市公园，05年，小区大，单气，物业绿化都非常一般，均价16000元/㎡；

花半里，地铁二号线地铁口，均价16000-17000元/㎡；

锦绣汇城，单气，没什么可说的，不怎么出房源，均价16000-17000元/㎡；

圣地花园，08年，单气，整体环境一般，8栋楼，均价15500元/㎡；

中鼎花园，20多栋，户型多样，有小面积户型可选择，物业绿化一般，均价15000元/㎡。

本文涉及的片区比较大，看了约100套二手房之后，有几点感受分享：

1、品质二手房真的是屈指可数；

2、居住舒适度和规划有直接关系，因此买新房的小白们真的要好好研究小区规划，容积率和车位是重点中的重点；

3、一个小区的置换高潮一般上有两次，一次是刚交房一年内，另一次是交往5年后，如果过了这两次置换高潮，小区出房率就会越来越低，小区二手房的价格就会坚挺，因此对于想买二手房的客户，一定要把握住这两次置换高潮，因为房源多，总有业主急用钱价格好商量。

4、在二手房市场一旦小区置换高潮之后，除了采光问题，其它的都不是问题，所以我们买房时选的好楼栋、好楼层、好户型在二手房市场的价差几乎可以忽略。相对应的是不好的楼栋、不好的楼层、不好的户型也都会在没得挑的基础上价格坚挺的卖出去。

5、对于首付不宽裕的刚需客户，在老家属院还可以淘到六七十平米的小两房，如果不是顶楼，是不错的选择。