有时候，真的挺羡慕那些刚需买房的人，尤其第一次买房，满心欢喜，觉得终于有个自己的窝了，可一到二手房市场转一圈，心里就犯嘀咕，走进中介门店，四周墙上全是广告，什么学区房、地铁房、满五唯一，眼花缭乱，信息多到让人头大。其实，我身边好几个朋友，都是看中二手房，觉得便宜，地段好，配套也成熟，想着买来直接拎包入住，结果一问年限，发现房子都二十多年了，心里就别扭，犹豫到底值不值。
中介有时候说话挺实在的，我有一次，还真听到中介小哥在给客户说，房龄太老的房子，真别轻易碰，哪怕价格再低，也要慎重。其实二手房市场里，老房子多得是，价格看起来很美，背后的坑，外行人真不容易发现。今天就聊聊，二手房房龄超过多少年，为什么中介劝你别买，咱们一点点说清楚。
1、房龄超20年，贷款巨难
很多人觉得，老房子反正能住就行，价格便宜才是王道，但是你真要下单，首先就得考虑贷款。银行对房龄很敏感，超过20年，很多银行直接卡死，最多只给你贷一小部分，利率还高，首付比例得翻倍，给人的压力一下子大了不少。比如一套老小区的房子，挂牌价比新房便宜二十万，但银行只肯贷一半，剩下的钱全得自己掏，年轻人哪有那么多现金，很多人就是卡在这一步。有中介朋友说，遇到房龄25年以上的，客户看了喜欢，一问首付直接劝退，贷款批不下来，再喜欢也没辙。其实有些房子，外面看着还行，里头结构老旧，银行审查一严，直接就拒了，钱不到位，房子再便宜都白搭。
2、老房子维修真费心
住过老小区的都懂，房龄一长，各种小毛病就来了，水管老化、线路短路、下水道堵塞，几乎年年有点啥事。就拿我爸妈家那小区来说，房子都快三十年了，去年下大雨，楼上渗水，顶楼的邻居天天和物业吵，花钱修了三次还是漏。还有电梯，老小区很多根本没电梯，爬楼累得要命。就算有电梯，坏了没人修，一修要全楼分摊，邻里关系一下就紧张了。装个新燃气管道，也得全楼同意，折腾半天搞不定。你要是买了这种老房子，后面维护的钱，真不是个小数目。中介有时候也直说，买房子不是买白菜，房龄一老，后期烦心事多，花的钱都够再买台车了。
3、户型老旧，居住体验差
早些年的房子，户型设计和现在真不一样。以前讲究大客厅，厨房小得像个柴房，卫生间也挤，采光不好，还常常遇到房间没有南北通透。比如有个朋友，买了个94年的老房子，刚搬进去，天天觉得屋里潮湿，衣服晒不干，阳台也窄，想摆张桌子都放不下。晚上睡觉还要开灯，屋里太暗。还有那种筒子楼结构，隔音差，邻居家说句话都听得一清二楚，想安静都难。现在年轻人讲究生活品质，厨房要敞亮，卫生间最好干湿分离，这些老房子根本做不到。住久了，只能将就，想改造又怕动了结构，物业还不让动，真是两难。
4、物业老化，环境掉价
很多老小区，物业基本靠业主自治，说白了就是没人管。花园变成停车场，健身器材全生锈，小区里杂物堆成山，环境一年比一年差。小区门口保安都是临时工，进出也没人查，安全感很低。再说垃圾分类，老小区根本配不上新标准，乱糟糟的，蚊虫多，夏天一股臭味。还有那种楼道灯坏了没人管，电线乱拉，消防通道被堵住。你要是带孩子住，心里老不踏实。其实后来有些业主出钱翻新，结果意见总不统一，吵来吵去，啥也没弄成。有些中介说得直接，买房不光是买房子，还是买生活环境。老房子环境掉价，住着真不如新小区舒服。
5、升值空间有限，转手难
买房子谁都希望以后能涨点价，哪怕自住，也想着以后能卖出去，换个大点的。但是老房子最大的问题就是，升值空间很有限。特别是房龄一到25年以上，买的人越来越少，年轻人都不愿意接手，房子挂在网上好几个月都没人问。还有就是，老小区拆迁的概率其实很低，别想着拆了发笔横财，现在城市更新都讲究规划，轮到你那栋房子，没准得等十年八年。去年我有个同事，家里想把老房子卖了换新房，结果房子挂牌快半年，价格一降再降，还是没人买。除了地段特别好的极少数老房，普通老小区想出手，真不容易。有些中介都说，除非你预算有限，真没法选，不然还是别买房龄太老的房子，后面烦恼太多。
6、配套落后，生活不便
其实很多老小区，配套设施早就跟不上了。比如停车位紧张，回家晚了压根没地方停，孩子上学还得走老远，买菜要穿过好几个路口。小区里没有地下车库，电动车只能乱停，遇上下雨天，车子全泡水。还有小区门口的商店，关了又开，没个稳定的，想买点新鲜蔬菜都得跑远路。你要是家里有老人，出门办事也不方便，楼下没有无障碍通道，推个轮椅都费劲。其实这些问题，只有真住进去了才知道，光看房价低，住着真是处处不顺心。
7、政策风险，后患难料
现在很多地方的政策，都在收紧老旧小区的管理。比如有的城市出台规定，房龄超过一定年限的，不能办理二手房按揭，房子只能全款交易，买家一下子少了一大半。有些地方还开始限购限售，老房子流动性更差。万一以后政策再变，老房子卖不出去，钱都砸在里面了。中介有时候也会提醒，政策变化太快，老房子风险大，买的时候一定要多打听，别光看眼前便宜，忽略了后面的麻烦。
其实我也明白，有时候预算有限，只能选老一点的，没办法。但是房龄超过20年，尤其25年以上的，真得三思，不然到时候后悔，没人替你兜底。
