二手房买卖中遇到“一房二卖”怎么办?关于其中的归属判定、权利主张等维权挽损策略
买房本是人生的一大欢喜之事，可若是刚签订了“二手房买卖合同”，转头就发现房东把房子“一卖再卖”，不仅付了定金、还耗费了时间，但房子却可能归别人！到底谁能拿到房？能否主张优先购买权？哪个节点主张才有效？证据怎么固定？维权用哪种方式？索赔金额该怎么计算？这篇文章将通通梳理清楚，并提供法律依据，把归属判定、权利主张、维权挽损的关键逻辑给讲透，帮助大家避开买房坑、守住购房权益。
很多人在房屋买卖时都以为“先签了合同，就能拿到房”，其实在法律规则内早已明确划定了“房产归属”的规则，具体可分为以下情形。1.归属判定标准：房屋归登记的买受人所有，因“物权”优于“债权”，哪怕你先签订购房合同、全款交易，也无法要求“登记的买受人”返还房屋，只能向卖方追究其违约责任；2.核心法律依据：依照《民法典》第209条 “不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”。1.归属判定标准：房屋归“实际占有方”所有，保护稳定居住状态，但必须是“合法占有”，例如【收房入住】，若【撬锁强占】则无效；2.核心法律依据：依照《民法典》第462条“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权依法请求损害赔偿。占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭”。1.归属判定标准：【1】优先保护已付全款或已付大部分房款者；【2】若双方付款相同，则看谁的合同成立在先，并结合合同实际履行情况综合判定；重点核查付款凭证、收款收据等证据。2.核心法律依据：参照《最高人民法院【关于商品房消费者权利保护问题的批复】》第2条“商品房消费者以居住为目的的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定”。 同等条件下优先购买，属于主张“优先购买权”，其中包含了3个主张的核心节点，同时只有“特定的权利主体”可行使，以及有明确的行使“期限节点”的限制，逾期未行使视为放弃。1.房屋共有人：例如，夫妻共有的房子，无论是“按份共有”还是“共同共有”，转让时房屋的共有人则优先于“承租人、第三人”；2.房屋承租人：在房屋租赁期内，房东卖房需要提前通知承租人，而承租人享有房屋的优先购买权。1.通知义务节点：卖方须以书面形式通知“卖房事宜”，其中包含【价格、付款方式、期限等】，口头通知无效；①合规通知形式：使用“邮政快递”邮寄+保留签收记录，并完整保存微信/短信通知截图；②常见通知陷阱：卖方隐瞒核心交易条件，例如“只说卖房价格，未表述可分期内容或分期方式”，将视为未真实履行通知义务。2.同等条件节点：同等条件不意味着“价格相同”就行，需要满足“实质等同”才行；实质等同要素：明确“房款总额、货币种类、付款方式、付款期限、附加义务”等核心条件；①房屋共有人：收到书面通知后，15日内未作答复，则为默认；②房屋承租人：收到书面通知后，15-30日内未作答复，则为默认；2.付款凭证：包含银行转账记录、付款收据、POS机刷卡单；3.沟通记录：卖方聊天记录、通知截图、通话录音，其中沟通内容需要能体现出交易条件；4.房屋状态证明：包含入住照片、物业费缴费记录、水电暖气费用账单，证明占有房屋的事实；5.产权查档结果：通过当地“不动产登记中心”调取，确认房屋是否存在过户、抵押、查封等情形。1.协商沟通：发送书面“催告函”，明确要求其履行合同或赔偿损失，并附上证据，并给卖方预留7-15日答复期；①若拿不到房：起诉核心主张应为“解除合同+退还房款本金及利息+房屋差价损失+违约金”；②若能拿到房：起诉核心主张应为“继续履行合同+配合办理过户手续”；※专属管辖权约束：依照《民事诉讼法》第34条“下列案件，由本条规定的人民法院专属管辖：因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖”。3.刑事报案策略：若存在卖方故意隐瞒【房产已转让事实】，骗取房款拒不返还的，可能构成“诈骗罪”，可携带证据向公安机关报案。1.直接损失：包含已付购房款+利息，利息建议按照LPR4倍进行计算；2.间接损失：主要为房屋差价损失，可按诉讼时同地段房价与合同签订时地段差额进行计算；3.违约金：若合同中有约定，按照约定方式计算，若无约定则按实际损失进行主张，切勿虚报、多报。※依照《最高人民法院关于审理【商品房买卖合同纠纷案件】适用法律若干问题的解释》第13条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。 上述内容均是“事后处理”的策略，若是能做到“事前预防”，将会比后续维权更省心。具体牢记以下步骤：第一步，要在签订合同前，到不动产登记中心对房产进行详细调查，确认房屋无抵押、查封及已转让的记录；第二步，要在合同中明确约定若发生“一房二卖”违约金是总房价的20%-30%，确立损失计算方式。第三步，签订合同后要尽快办理“网签”并进行备案，防止被卖家再次挂牌；第四步，尽快办理不动产权转移登记。只有这样，才能维护与保障“自身合法权益，不受不法侵害”！欢迎大家点赞 +关注，同时可以在评论区与私信中留下“您的看法”与“想了解的问题”，我们一起交流探讨，共同成长，下期见！
10个月宝宝每天需要喝多少奶粉？
