北京二手房成交价涨了?难道市场要变?

北京二手房成交价涨了？近几天，你是不是经常刷到这类文章。
这两天好几个老客户也在咨询我这个事情，包括我昨天陪同事看房的客户，也在说这个事情。今天就给大家说说我的看法。
我也看了不少自媒体中介发布的成交数据，先说下，那些数据确实真的，像：清河橡树湾、莱圳家园等，一些户型成交价确实比上一套高了，其实有不少小区近期的成交价比12月份同户型成交价微涨。
咱们举个亦庄的例子，金域东郡75平南北2居，上套成交351万（裸房价），上周六同户型成交360万。
部分户型的上涨，是不是意味着市场反转，我个人的看法是不一定。
再拿亦庄举例，我追踪了亦庄重点小区近6年的成交变化，不管是2020-2023年的市场上行期，还是2023-2025年的市场下行期，不同小区之间，同一小区不同户型之间，价格的走势都不一样，咱们又如何通过一个户型的成交变化，笃定市场要涨价呢？
影响二手房成交价格的因素很多，楼层、位置、装修、税费情况、抵押情况、过户周期等，我们不能只看价格变化，还要关注背后的这些影响价格的因素。
不过， 虽然我不认同接下来市场马上要反转的看法。但是，近期市场确实发生了几点变化。
1、优质房源去化加快，所谓优质（业主诚意卖、接受参考近期同户型成交、愿意见面谈、能随时签约等）。
2、之前不少看空、观望、带着大砍刀的买家，近期明显理性了很多，诚意买房的意愿加大。
3、挂牌量确实在下滑，是有一些业主想等到3-4月在挂牌，但是这类占比很少，大部分这类业主，还是在挂牌中，只不过价格不好谈而已。
4、诚意买房的客户，出价愿意在近期成交价的基础之上加价了。
5、挂牌量看着不少，但是优质房源占比太少，不足10%，一个小区挂牌50套，市场价（近期成交价）出的也就2-3套。
以上，是我们团队近期带客户、聊业主的一个感受。
再举个例子，我们团队有个要亦庄金域东郡洋房91平3居客户，对房子的要求：不临街、中间楼层、满五年唯一，近2个月满足这个条件的成交了4套，成交价500-518万之间，12月初，该客户出价460万。当时客户原话，不着急，等一等，还会降，还早着呢？昨天客户联系我们经纪人，购房要求还没变，但是价格能接受500-510万。看了一圈房子，满足条件不临街、满五年唯一、中间楼层的，价格都在530往上；价格合适的，要么临街、要么一楼。这就是当下的真实市场。
而且，我们团队有此需求的客户不少于3个，合适房子，随时能订下来。如果加上同行手里的客户，就更多，但是满足条件的房源没有。
所以，您如果近期经常看房，就会知道，好价格并且满足您条件的房子是多了还是少了？
总的来说，当下市场还没有发生反转，不过，至少短期来看，不少小区至少不会再继续下跌。用一个卖房业主的话来说，我不确定下半年房价会不会跌，但是我至少能确定上半年不会比现在差。对卖房人来说，最恐慌的时刻已经过去，如果买家还是抱着大砍一刀的心态买房，这个事情恐怕很难办成。
最后，说下我个人的几点建议：
1、如果今年孩子有上学需求，别赶到4月份再出手，能春节之前搞定，尽量春节之前办。
2、如果你是卖房的业主，房子本身没有硬伤，需求客户多，可以观望观望。但是如果房子本身受众群体小，受书包因素影响大，有硬伤（如：老破大顶层没电梯），能早卖就早卖。
3、如果你认为，3-5年都不会有啥起色（我看到小红书里有对市场价1000万的房子，认为过几年就会到500万），你就别操心房子了，也别关注房价（如果没如你意，恐怕会生闷气），专注于自己的主业。等到你认为最低点的时候再看，到时候也来得及。
4、你我都是普通人，都没有预测未来的能力。关于房子，有需求就买，没需求就不买，这是最简单的真理，靠房子挣大钱的时代已经过去。

希望今天的分享能给你带来帮助，如果你有具体的买房卖房疑问，或者想了解某个板块的详细房源信息，可私信（可说出您的需求）
有买房、卖房需求的，大家也可以加我微信：qgljf123123，或者扫二维码，联系我！