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作者：上海贷款ALIEN 个人微信：15000298706
在上海，房产抵押贷款常常是许多朋友解决资金短缺的选择之一。无论是为了支付学费、购车、还是解决创业资金，房产抵押贷款都可以帮助你获得急需的资金。但很多人对这个过程并不太了解，今天我就给大家分享一下上海房产抵押贷款的详细流程和常见问题，希望能帮大家更清晰地了解操作流程，避免踩坑。
1. 什么样的房产可以办理抵押贷款？
首先，什么房产能做抵押呢？简单来说，只要房产有变现能力，大多数都可以作为抵押物。常见的包括：
商品房住宅：包括普通住宅、公寓等。
别墅：一般来说别墅也是可以做抵押的，但注意房龄和地理位置。
商业物业：商铺、写字楼等。
商住两用房：商住两用的房产同样可以抵押。
工业厂房、酒店等经营性物业：这些也都可以用来抵押。
不过，有些特殊情况是不能做抵押的，比如：
动迁房、经济适用房：这些房产往往因为产权不完全或者交易受限，不能进行正式的抵押登记。虽然部分民间资金方可以接受，但风险较大。
农村宅基地上的自建房：由于这些房产属于集体土地性质，通常无法办理正规抵押登记，但少数资金方可能会接受使用权抵押。
2. 上海房产抵押贷款的主要渠道
有了房产，接下来就是选择贷款渠道了。在上海，抵押贷款的主要渠道包括：
银行抵押贷款：银行通常是最优选，理由很简单，额度高、利率低、还款期限灵活，适合大多数人。银行抵押贷款主要分为两类：
抵押消费贷：适合有稳定收入的上班族，额度一般在300万以内，少数可做500万，贷款期限最长5年，审批速度快，适合快速拿到资金。
抵押经营贷：适合企业主或者个体工商户，额度一般可达到1000万，优质客户可达3000万甚至更高，期限最长30年，利率低。
消费金融公司：如平安普惠等，这类贷款利率较高，贷款期限短，一般为3-5年。还款方式多为“气球贷”，前期先息后本，后期为等额本息。
民间抵押贷款：民间资金方一般服务于有特殊需求的客户，比如房产存在瑕疵的，或者借款人征信不好的情况。民间贷款的放款速度较快，最快可以当天放款，但利率较高。
3. 抵押贷款的详细流程
对于大多数人来说，银行的抵押贷款是最常见的选择，流程相对清晰：
1. 贷款方案设计（1-3天）
银行会根据借款人的征信、收入、房产等情况，设计最适合的贷款方案。如果是经营贷，还需要提前准备营业执照。
2. 材料准备（1-7天）
常见的材料包括：
身份证、户口本
婚姻状况证明
房产证
收入证明
如果是经营贷，还需要提供营业执照及相关企业材料。
3. 房产评估（1-5天）
银行会安排专业的评估公司上门，对房产进行实地勘察并出具评估报告。这个步骤一般需要预约，评估师的时间可能会排队。
4. 银行审批（3-5天）
银行会审核借款人的各项资质，核查征信报告、负债情况、房产的产权等问题。
5. 抵押登记（1-10天）
银行会去房管局办理正式的抵押登记手续，并领取《他项权利证》。如果是转贷的情况，还需要办理过桥资金和解押的手续。
6. 放款（3-5天）
银行取得《他项权利证》后，会将贷款款项打到借款人账户中。
整个银行的抵押贷款流程，大致需要三周时间，如果没有出现任何问题，最快可以在这个时间内完成。
4. 民间抵押贷款流程
民间资金的操作更为灵活，审批流程也比银行快。一般来说，民间抵押贷款的流程如下：
提交基本材料，如房产证、身份证、产调报告等。
风控人员会进行实地考察。
签订借款合同并办理抵押登记。
最后放款，最快当天就能拿到一部分资金。
整个过程通常一周内可以完成，比较适合急需用款的人。
5. 借款人和产权人的年龄要求
银行抵押贷款：
借款人：一般要求20-65岁，少数银行可以放宽到18-75岁，个别银行甚至可以做到75岁以上，但需要子女共同签字。
产权人：通常要求18-70岁，个别银行可以放宽到80岁以内。
民间抵押贷款：
借款人：只要年满18岁即可，部分情况下最高可接受到70岁。
产权人：对年龄没有限制，如果产权人年龄较大或者未成年人，需要监护人签字。
6. 征信要求对比
银行抵押贷款：
银行对征信要求较为严格，尤其是查询记录、逾期记录、涉诉情况等。若2年内有“连三累六”或未结案的诉讼记录，基本无法通过银行审批。
民间抵押贷款：
民间资金对征信几乎没有要求，主要看房产的质量和借款人的实际情况。即便有逾期或者不良记录，结清后依然可以进行抵押贷款。
7. 常见的错误和避坑建议
错过了准备时间：很多人急需用钱时才开始办理贷款，这样会错过最佳申请时机。建议提前做好准备，预留足够的时间。
忽略长假影响：特别是在五一、国庆等长假期间，银行审批速度会大大降低，最好避开这些时间节点。
通过了解这些流程和要求，相信你对上海的房产抵押贷款已经有了更清晰的认识。无论你是为了购房、创业，还是解决资金问题，选择合适的贷款产品，按照流程准备材料，提前规划，能够让你顺利度过资金难关。
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